Een hypothecaire lening aan 0%. Kan dat?

©Mediafin

De Belgische langetermijnrente dook woensdag voor het eerst in de geschiedenis onder nul procent. De kans dat de rente op nieuwe woonkredieten blijft dalen, is uiterst klein.

Het rendement op Belgische staatsobligaties met een looptijd van tien jaar dook woensdagochtend voor het eerst onder nul (-0,03%). Wie zo’n obligatie koopt, krijgt niet zijn volledige inleg terug. Hij betaalt de overheid om zijn geld te parkeren in zo’n obligatie.

Wij schatten de kans laag in dat de hypothecaire rentes nog verder dalen.
Argenta

De langetermijnrente is richtinggevend voor enkele bankproducten. Voor spaarboekjes heeft de langetermijnrente weinig of geen impact. De rente op spaarboekjes wordt vooral bepaald door de kortetermijnrente en is voor de meeste spaarboekjes al verlaagd naar het wettelijk minimum van 0,11 procent. Lager dan dit niveau mogen gereglementeerde spaarboekjes niet gaan.

Bij de woonkredieten, waarvoor de tienjarige rente wel richtinggevend is, liggen de tarieven nog ver verwijderd van 0 procent. De gemiddelde rente voor een lening met vaste rente en een looptijd van 20 jaar bedraagt volgens het adviesbureau Immotheker 1,69 procent.

Gemiddeld, want afhankelijk van het profiel van de klant kan de bank lagere tarieven toekennen. De voorbije weken gingen 20-jarige leningen met een vaste rente van 1,2 procent over de toonbank, al zijn dat uitzonderingen.

De kloof tussen de rente op overheidsobligaties en die op woonkredieten blijft groot en zal weinig krimpen. De daling van de langetermijnrente sijpelt steeds minder door in de rente van woonkredieten.

Begin dit jaar noteerde de Belgische langetermijnrente nog op 0,8 procent. Terwijl de rente sindsdien met 80 basispunten is gedaald, ging het gemiddeld rentetarief voor een woonlening op 20 jaar volgens cijfers van de Immotheker slechts 22 basispunten lager.

Rek is eruit

De banken geven aan dat de rek er bijna uit is. ‘De hypothecaire leningen zitten op ongeziene dieptepunten. We schatten de kans vrij laag in dat ze nog verder dalen’, luidt het bij Argenta.

‘Wellicht veel woonkredieten nog niet herzien’

Voor wie al een lening heeft lopen, kan een herfinanciering een manier zijn om van de lagere rente te profiteren.  Al vergt dat wel een goede berekening.  De kosten van een herfinanciering omvatten niet alleen de dossierkosten, ook de notariskosten kunnen het prijskaartje hoger duwen.  De notariskosten, die aangerekend worden als u verandert van bank, kunnen oplopen tot enkele duizenden euro’s. Herfinancieren is maar zinvol als al die kosten het voordeel van de lagere rente niet uithollen.

Uit cijfers van de Nationale Bank blijkt dat sinds 2015, het jaar waarin de vaste rente op 25 jaar onder 3 procent dook, bijna 200.000 herfinancieringen zijn gebeurd. Alleen al in 2010-2014 werden meer dan 700.000 nieuwe hypotheekleningen afgesloten. In principe werden die tegen hogere rentes afgesloten, al behoren tot die groep ook de leningen met een variabele rente. ‘Toch zou het me niet verbazen mochten er nog een pak woonkredieten zijn die niet werden herzien’, zegt John Romain van de Immotheker.

Wie een lening met vaste rente na 2010 en vóór 2016 afsloot, doet er goed aan na te gaan of een herfinanciering voordelig is.

 

Ook BNP Paribas Fortis geeft aan dat de rentedaling niet onbeperkt doorgerekend kan worden aan de klanten. ‘De banken moeten verschillende kosten in rekening brengen. Die verhinderen dat de rentevoet blijft zakken. Denk bijvoorbeeld aan de liquiditeitspremie, de indekking tegen niet-terugbetaling en de bankentaks. Ook het bedrag dat geleend wordt tegenover de waarde van het goed, de Loan to Value (LTV), speelt een rol. Hoe hoger de LTV, hoe groter de buffer van de bank moet zijn en dus hoe hoger de rentevoet’, luidt het bij BNP Paribas Fortis.

Een woonkredietrente onder 0 procent is een utopie. ‘Dat zou betekenen dat klanten het kapitaal dat ze ontleenden niet volledig terugbetalen. Als financiële instelling moeten we winst maken. Een negatieve rente op een woningkrediet is niet realistisch’, zegt KBC.

De winstmarge die banken op hun woonkredieten moeten boeken, stond vorige week ter discussie. De Nationale Bank verplichtte de banken een bijkomende buffer van 1 miljard euro aan te leggen als bescherming tegen slechte woonkredieten. Die extra buffer heeft gevolgen voor de rentetarieven die de banken kunnen bieden.

Volgens John Romain van Immotheker is de kans dat de vaste rente op 20 jaar gemiddeld onder 1 procent duikt ‘bijna nihil’. Al stipt hij wel aan dat banken voor sommige klanten een forse inspanning leveren. ‘Elke bank kijkt naar het volledige profiel van de klant. Als de bank 1,5 procent commissies verdient op de beleggingsportefeuille van de klant, zal ze sneller geneigd zijn een grotere korting toe te kennen op het rentetarief van de woonlening. In het totaalrendement dat de bank op de klant haalt, is de impact van een korting van 20 basispunten op de woonlening te verwaarlozen’, zegt Romain.

Wachten op nog lagere tarieven om een lening af te sluiten is niet aan de orde. Omgekeerd is het ook niet nodig grote haast aan de dag te leggen, want de verwachtingen zijn dat de langetermijnrente een tijd op deze lage niveaus zal kamperen. Dat verklaart waarom steeds meer mensen kiezen voor een lening met variabele rente. Bij BNP Paribas Fortis koos sinds begin dit jaar meer dan de helft van de klanten voor een variabele rente. In 2018 was dat maar 35 procent. ‘Het starttarief bij een variabele rente ligt lager dan bij een vaste rente, en de kans bestaat dat we, net als in Japan, jaren op deze lage renteniveaus blijven. Dan zijn klanten beter af met die variabele rente’, zegt Romain. Voor een lening met een driejarige aanpasbare rente is het gemiddeld tarief bij Immotheker 1,27 procent. Als de rente nog zakt, kan de variabele rente daar mee van profiteren, terwijl het opwaartse risico beperkt is. De variabele rente kan maximaal verdubbelen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect

Gesponsorde berichten

n