Veel meer klanten dan gewoonlijk kloppen de jongste tijd bij de bank aan voor een herfinanciering, en velen komen met betere tarieven buiten. Welk tarief u precies aangeboden krijgt, is het onderwerp van een individueel commercieel gesprek. Een gesprek waar uw bank niet altijd naar uitkijkt. Zeker voor kredieten die nog lang lopen, volstaat de wederbeleggingsvergoeding die de klant betaalt ter compensatie niet om het verlies van de bank te dekken.
Het tarief gaat doorgaans pas echt lager als de klant ook zijn brand- en/of schuldsaldoverzekering bij dezelfde financiële instelling onderschrijft en er zijn loon laat domiciliëren. Minder courant, maar niet meer zo uitzonderlijk, is een voorstel dat u zich ertoe engageert voor uw pensioensparen over te stappen, dat u stortingen in een ander spaarproduct zal doen, of dat u uw beleggingen overhevelt. De bank grijpt haar kans om u voor lange jaren aan zich te binden als een klant die ook wat opbrengt.
Koppelverkoop
Is dat niet in strijd met het verbod op koppelverkoop? ‘Koppelverkoop, of het koppelen van twee producten of diensten in één aanbod als een van beide een financiële dienst is, is inderdaad verboden àls men er publiciteit voor maakt, bijvoorbeeld via advertenties of affiches in de kantoren’, zegt Ivo Van Bulck, directeur commercial banking bij de sectorfederatie Febelfin. ‘Maar er is wettelijk niets op tegen dat dat in een commercieel gesprek aan bod komt, op aangeven van de bank of de klant.’
In 2007 moest België zijn aloude verbod op ‘gezamenlijk aanbod’ of koppelverkoop als gevolg van een Europese richtlijn opgeven. Denk bijvoorbeeld aan de goedkope smartphone in combinatie met een abonnement, die nu ook in ons land mag worden aangeboden. De financiële sector was een van de weinige sectoren waar het wel mogelijk bleef een verbod te handhaven. Het verbod op de koppelverkoop waarbij een van de bestanddelen een financiële dienst is, bleef overeind.
‘Het Hof van Cassatie interpreteerde dat als een verbod op de promotie van een gezamenlijk aanbod’, zegt Veerle Colaert van de onderzoekseenheid Economisch Recht aan de KU Leuven. ‘Cassatie oordeelde dat van een verboden gezamenlijk aanbod geen sprake is als de partijen het via onderhandelingen eens zijn geraakt over de toekenning van een betere rentevoet in ruil voor het afnemen van een bijkomende financiële dienst.’
Andere wetgeving die speelt, is die over hypothecair krediet. Die verbiedt het zo’n krediet afhankelijk te stellen van de verplichting obligaties of aandelen te kopen, een verzekeringsovereenkomst te sluiten of te sparen, tenzij via een aangehecht contract. Met andere woorden: de bank kan de consument niet verplichten andere diensten af te nemen. Ze kan eisen dat voor het betrokken vastgoed een brandverzekering wordt afgesloten, of dat de klant een schuldsaldoverzekering onderschrijft, maar dat mag ook bij een andere verzekeraar zijn.
Verplichten mag niet, maar de klant mag wel beloond worden als hij andere diensten afneemt. In een individueel gesprek een voordeligere rentevoet koppelen aan de voorwaarde dat de klant meer diensten afneemt, kan dus.
Het is dus een kwestie van onderhandelen, pro’s en contra’s afwegen, en zo nodig aangeven dat u naar de concurrentie stapt als uw bank haar aanbod niet kan verbeteren. In dat laatste geval kunnen de kosten wel duizenden euro’s hoger uitkomen.
Kritische zin
Toch heeft Colaert bedenkingen. ‘Het mag dan volgens de letter van de wet toegelaten zijn, toch kan die werkwijze de consument mijns inziens ernstig benadelen.’ De geboden intrestvoet kan zo aanlokkelijk lijken dat de klant zijn kritische zin verliest en de tarieven van de bijkomende diensten onvoldoende tegen het licht houdt. Velen bedanken voor een bijkomend rondje langs verzekeraars en hebben niet in de gaten dat ze hun handtekening zetten voor een product dat veel duurder is dan wat op de markt te verkrijgen is. En dat voor vele jaren.
‘Die gebruiken doen afbreuk aan een van de doelstellingen van de wetgeving op het hypothecair krediet: transparantie en vergelijkbaarheid’, vindt Colaert. ‘Een klant afwijzen mag. Maar wanneer de bank akkoord gaat om een krediet toe te staan, moet ze aan de potentiële kredietnemer een schriftelijk aanbod bezorgen waarin alle voorwaarden vermeld staan. De klant kan de voorstellen van verschillende banken dan rustig thuis naast elkaar leggen.’
Hoe meer producten gekoppeld worden als voorwaarde om een bepaald rentetarief te krijgen, hoe minder transparant het wordt. ‘De ene bank heeft een goed geprijsde brandverzekering maar een slecht presterend pensioenspaarfonds, bij de andere is de rentevoet iets minder voordelig maar wordt er slechts één bijkomende dienst aan gekoppeld met een beter tarief dan bij de concurrentie, enzovoort. Vergelijken wordt zo erg moeilijk voor de consument.’
Ook de OESO oordeelde jaren geleden al dat het bank-verzekeraarsmodel in ons land, waardoor klanten in de praktijk bank- en verzekeringsproducten samen verkocht krijgen, tot slechte neveneffecten voor de klant kan leiden. De instelling gaf eveneens aan dat dat de prijstransparantie hindert en dat de klant geconfronteerd wordt met hoge uitstapkosten.
Colaert gaat zelfs nog verder. ‘Er zijn ook nog de meer algemene regels over oneerlijke en misleidende handelspraktijken. Mijns inziens kan de praktijk van het koppelen van bijkomende producten of diensten aan een voordelig tarief in bepaalde gevallen misleidend zijn. Met name wanneer de consument in de waan wordt gebracht dat hij een goede zaak doet, terwijl hij eigenlijk een zeer duur totaalpakket krijgt.’
Kijk dus verder dan het rentetarief en ga na of het bijkomende product dat u zou onderschrijven op zijn minst in lijn met de markt presteert.
Uitstappen
Wat als u al snel in de gaten krijgt dat de bijkomende diensten bepaald niet de beste van de markt zijn en u uw dure brandverzekering of slecht presterend pensioenfonds na een paar jaar serieus beu bent? Tenzij u een uitzonderlijk goede onderhandelaar bent geweest, zal u niet zomaar van dienstverlener kunnen veranderen.
‘In principe is een verzekering elk jaar opzegbaar’, zegt Ivo Van Bulck van Febelfin. ‘Maar mogelijk verliest u dan het voordeel dat eraan gekoppeld was en krijgt u een nieuw tarief voor het nog uitstaande kapitaal. Of dat zo is, moet u afspreken bij het sluiten van de contracten. Het moet op papier staan, zodat u weet waar u aan toe bent als u een product opzegt.’
In de praktijk wordt meestal vastgelegd dat u de bijkomende diensten afneemt zo lang de lening loopt, of dat u anders een ander, hoger tarief krijgt. Of de bank dat ook afdwingt als u pakweg van pensioenspaarfonds wisselt, hangt af van de marktomstandigheden en van uw situatie op dat moment. Maar als stok achter de deur kan het tellen. Bent u het niet eens met de tariefverhoging en wilt u de kredietovereenkomst vroegtijdig beëindigen, dan moet u de bank een wederbeleggingsvergoeding betalen.
Rentevoet
Uiteraard moet het verschil voldoende groot zijn tussen uw huidige rentetarief en wat u kunt vastkrijgen als u opnieuw gaat onderhandelen.
Een wat ongenuanceerde vuistregel is dat het verschil minstens 100 basispunten of 1 procentpunt moet bedragen om de moeite te zijn. Als u bij dezelfde bank blijft, kan ook een kleiner verschil al aardig winst opleveren. ‘Ook als u tevreden bent met minder dan 10 procent winst op wat u nog als rente moet betalen, kan een kleiner verschil in rente al voldoende zijn’, toont John Romain van Immotheker aan met een paar voorbeelden.
Het cijfervoorbeeld hierboven slaat niet toevallig op een lening uit 2008, toen de rentevoeten hoog lagen. Hebt u een lening sinds pakweg 2011, toen de rente op 20 jaar vast gemiddeld 4,10 procent beliep, dan wordt het moeilijk veel voordeel te halen, gezien de rente voor 20 jaar vast nu gemiddeld 3,86 procent is. (Toonbankrentes, dus zonder eraan gekoppelde verplichtingen)
Kosten
Of u bij uw huidge bank blijft, dan wel overstapt naar een andere, heeft een vrij grote impact op het kostenplaatje. In elk geval moet u bij een herfinanciering een wederbeleggingsvergoeding betalen. Die mag maximaal drie maanden rente op het nog uitstaande kapitaal bedragen, en in de praktijk rekenen de banken dat maximum meestal ook aan.
Let wel: uw huidige bank is niet verplicht u een herfinanciering toe te staan.
Verandert u van bank, dan komen er kosten bij omdat u in feite de oude lening in één klap terugbetaalt met de nieuwe lening, die moet worden geregistreerd bij de notaris. Dat leidt tot de kosten van de handlichting (schrapping oude lening) en van de registratie van de nieuwe hypotheek. Voor een leenbedrag van 100.000 euro belopen die bijkomende kosten zowat 4.000 euro, voor 200.000 euro komt u uit richting 6.000 euro extra kosten.
Resterende looptijd
In principe geldt hoe langer de looptijd, hoe meer potentiële winst. Resten u nog een jaar of vijf van afbetalingen, dan loont het wellicht niet. U betaalt relatief niet zo veel rente meer en u kunt de kosten slechts spreiden over een korte periode.
Het kan wel lonen uw (langere) looptijd in te korten omdat u zo in een betere tariefschijf (per vijf jaar) komt. Stel dat u een lening herfinanciert uit september 2008, toen afgesloten voor 30 jaar tegen een rente van 5,20 procent. Herfinancieren voor de resterende 24 jaar bij een andere bank tegen 3,40 procent (beste tarief vandaag zonder bijkomende verplichtingen) levert een besparing op van 39.449 euro. Verkorten tot 20 jaar levert een extra besparing van 23.408 euro. U geniet dan echter vier jaar minder lang het fiscale voordeel, wat u 13.589 euro kost. Rest toch nog een winst van 9.819,68 euro (zonder rekening te houden met de eventuele opbrengst op het bedrag dat u uitspaart door de lagere maandlast bij een lening op 24 jaar).
