‘Deze rentedaling laat ons toe om de rentevoeten voor woonkredieten te verminderen met 10 basispunten vanaf1 december en voor de courante formules’, kondigde marktleider BNPParibas Fortis onlangs aan. Betekent dat dat u een (groter) huis kunt kopen? Hoegenaamd niet. De werkelijk aangeboden rentevoeten zijn de voorbije maanden niet gedaald. De vaste rentevoet op 20 jaar gaat al sinds mei in stijgende lijn, blijkt uit cijfers van het advieskantoor Immotheker. En gemiddeld op jaarbasis blijft die rentevoet op het niveau dat sinds 2012 wordt opgetekend, namelijk 3,85 procent (zie grafiek).
Grotere kloof
De geafficheerde rente is voor iedereen gelijk. Maar de markt wordt steeds meer opgedeeld in ‘goede’ en ‘slechte’ klanten. ‘De gemiddelde rentevoeten verbergen de steeds groter wordende kloof tussen de duurste en de goedkoopste tarieven die werkelijk worden aangeboden. De vaste rentevoet op 20 jaar bedraagt gemiddeld 3,85 procent. U kunt 3,65 procent krijgen als u uw loon op een rekening bij de bank laat storten, daar een schuldsaldo- en een brandverzekering afsluit, uw ouders een deel van hun spaarcenten daar onderbrengen, enzovoort. Doet u dat niet, dan moet u 4,10 procent betalen.’
De steun van de ouders of het belang van andere waarborgen weegt steeds meer door. ‘Sommigen krijgen de bodemrente van 3,26 procent. Die wordt alleen toegekend aan klanten wier de ouders een grote som geld bij de bank hebben staan.’
Van de banken wordt verwacht dat ze bij het bepalen van hun hypothecaire rentevoet de lineaire staatsobligatie (OLO) op tien jaar als voornaamste referentie hanteren. Maar terwijl de rente in België gedaald is van 2,9 procent op 10 september naar 2,35 procent op 28 november, hebben de banken slechts een verlaging van de hypotheekrente van 0,10 tot 0,15 procent aangekondigd.
Begin mei was de OLO zelfs gedaald tot 1,9 procent, een laagterecord in België. En wat deed de vaste hypotheekrente op 20 jaar? Die bleef hangen op 3,71 procent, slechts 0,15 procent onder de huidige rente.
‘Er is dus niet alleen een groot verschil tussen de rentes die de banken officieel afficheren en de rentes die officieus worden toegekend’, zegt John Romain, de topman van Immotheker. ‘De banken laten bovendien slechts een deel van de rentedalingen terugvloeien naar de klant. Met het andere deel vergroten ze hun winstmarge om hun balans te versterken. En omdat de spaarder bijna geen rendement meer haalt op zijn spaarboekje, is hij eigenlijk degene die de crisis betaalt.’
De laagste rente voor een lening op 20 jaar vast werd bereikt in augustus 2010 en bedroeg 2,27 procent. ‘Maar sindsdien is de wereld grondig veranderd.’
Variabele rente?
Variabele rente?
Voor de jaarlijks herzienbare rente is het sop de kool niet waard. ‘In het beste geval krijgt u 2,44 procent. Maar u loopt wel het risico dat die verdubbelt wanneer de rente stijgt. De banken daarentegen kunnen zich voor die looptijd financieren tegen 0,20 procent, want dat is de huidige rente van schatkistcertificaten op 1 jaar. Het is dus duidelijk dat de banken op zulke leningen een aanzienlijke winstmarge nemen.’
De kloof tussen de korte rente (op één jaar) en de lange rente (op tien jaar) is sinds augustus 2008 steeds groter geworden. De zogenoemde spread bedraagt vandaag 2,30 procent, terwijl die historisch gemiddeld 1,20 procent bedraagt. Een bankier van 2008 zou zeggen dat dat de wereld op zijn kop is. ‘Toen bedroegen de kortetermijnrentes ruim 4 procent en de OLO op tien jaar 5 procent. Het is dan dat men een lening met herzienbare rentevoet had moeten afsluiten. Want toen was de marge van de bank negatief en kon de korte rente alleen maar dalen’, zegt John Romain met klem.
Eén ding is zeker: de persoonlijke inbreng is de sleutel om te kunnen onderhandelen of om zelfs maar een lening te kunnen krijgen. Voor kopers onder 25 jaar bedroeg het gemiddeld leenpercentage 85 procent bij BNP Paribas Fortis. Een stijging tegenover 2011 (81 procent). Alle leeftijdscategorieën samen genomen en ongeacht het doel van de lening (aankoop, bouwen, renovatie) bedroeg de gemiddelde lening vorig jaar 129.000 euro, tegenover 111.000 euro in 2011. De verhouding terugbetalingslasten/inkomen was gemiddeld 38 procent, waardoor leners nog gemiddeld 2.445 euro overhielden om te leven.
