Nieuwe verzekering dekt niet alle flaters in de bouw

©Serge Baeken

Vanaf 1 juli zijn aannemers van bouwwerken verplicht zich te verzekeren. Daarmee bent u helaas niet van alle bouwproblemen verlost.

Wie er een achter de rug heeft, kan erover meepraten: de bouw van een villa en de grondige renovatie van een herenhuis zijn vaak complexe projecten waarbij veel kan mislopen. Oplopende discussies met architecten, promotoren of aannemers over flaters in de bouw zijn schering en inslag. Als dat onderwerp ter sprake komt, rollen de minder prettige anekdotes al gauw over tafel. Vorig jaar kondigde minister van Consumentenzaken Kris Peeters (CD&V) een hervorming aan die de opdrachtgevers van een bouw- of renovatieproject beter moet beschermen. Die hervorming, die op 1 juli ingaat, geldt voor woningen of renovaties waarvoor vanaf dan een bouwvergunning wordt uitgereikt. De bescherming geldt niet voor kleinere bouwwerken of minder ingrijpende renovaties zoals een tuinhuis of het aanbrengen van dakisolatie.

Hoewel de architecten best te spreken zijn over de maatregel, gaat die volgens hen niet ver genoeg. Ze lijken een punt te hebben: de impact van de nieuwe verzekeringsplicht voor aannemers lijkt eerder beperkt.

1. Voor welke schadegevallen biedt de verzekering een oplossing?

De verzekering komt tussenbeide als een woning ernstige gebreken vertoont die de stevigheid of de stabiliteit in het gedrang brengen of als ze niet waterdicht is en dat de stevigheid en de stabiliteit aantast. Denk aan een doorbuigend dak, een verzakking, muren waarvan de stevigheid door opstijgend vocht wordt aangetast, permanente waterlekken in de kelder of een gevel waarvan haast al het pleisterwerk naar beneden komt.

Voor die ernstige gebreken kan zowel de architect als de aannemer aansprakelijk gesteld worden, tenminste als de gebreken zich manifesteren binnen tien jaar nadat de werken werden aanvaard.

Tot nu waren alleen architecten verplicht zich voor die tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren. Dat leidde tot grote frustraties. In de praktijk gebeurde het geregeld dat alleen zij het gelag betaalden. Architecten zijn niet alleen verantwoordelijk voor het concept van de woning, ze moeten er ook op toezien dat de werken goed worden uitgevoerd. Als een woning na enkele jaren af te rekenen kreeg met ernstige stabiliteitsgebreken door een fout van de aannemer en die ondertussen over de kop was gegaan, dan viel er bij hem geen schadevergoeding meer te rapen. Daarom wendde de opdrachtgever zich meestal uitsluitend tot de architect en diens verzekeraar.

In 2007 besliste het Grondwettelijk Hof dat de wetgever komaf moest maken met die discriminatie. Dat gebeurt nu eindelijk.

Nu ook aannemers verplicht zijn zich te verzekeren, is de bouwheer beter beschermd. Als een droomvilla ernstige gebreken vertoont, heeft de opdrachtgever een bijkomend aanspreekpunt om een vergoeding voor de schade te krijgen. Hij hoeft niet langer alleen de architect in het bad te trekken.

De verzekering blijft aan het gebouw kleven, ook als dat na vijf jaar wordt verkocht.

De verplichte verzekering biedt nog een voordeel. ‘De verzekering blijft tien jaar na de aanvaarding van de werken aan het gebouw kleven’, zegt Eli Hemelaer, adjunct-directeur en expert bouwverzekeringen bij Vanbreda Risk & Benefits. ‘Als een nieuwbouwvilla na vijf jaar wordt verkocht en er pas nadien grote problemen opduiken, kan de koper zich nog tot de verzekeraar richten om de schade te vergoeden.’

Hemelaer benadrukt dat de verplichting om zich voor die tienjarige aansprakelijkheid te verzekeren niet alleen geldt voor de architect en de ruwbouwaannemers. De verplichting geldt voor iedereen die bij het bouwproces is betrokken en instaat voor de stevigheid en de waterdichtheid: studiebureaus, architecten, aannemers met hun neven- en onderaannemers. ‘De verzekeringsplicht geldt ook voor dakbedekkers, plaatsers van ramen en deuren, en aannemers die instaan voor de funderingen of de chape voor het terras of een plat dak’, illustreert de expert.

Ook een elektricien moet zich volgens Hemelaer verzekeren. Hoewel die aannemer niet betrokken is bij de ruwbouw, kan ook hij de stevigheid van de woning in het gedrang brengen, bijvoorbeeld door grote sleuven in de dragende muren te slijpen.

2. Voor welke schade biedt de nieuwe verzekeringsplicht geen uitweg?

5%
Slechts een minderheid van de bouwgeschillen gaat over gebreken die de stevigheid of de stabiliteit van het gebouw aantasten.

De nieuwe verplichting biedt geen uitweg voor alle bouwgeschillen. ‘Ernstige gebreken die de stabiliteit van de woning in het gedrang brengen en die zich pas manifesteren nadat de werken werden aanvaard, komen zelden voor’, zegt advocaat Gert Geerts (GSJ advocaten). ‘Het is moeilijk te becijferen, maar ik raam dat minder dan 5 procent van alle bouwgeschillen betrekking heeft op dat soort grote gebreken. De meeste geschillen ontstaan tijdens de bouw.’ De polis biedt met andere woorden geen uitweg voor blunders die zich al op de werf voordoen.

De dekking geldt vanaf het ogenblik dat u de werken hebt aanvaard. Als de aannemer failliet gaat voordat u dat hebt gedaan en hij de werken daardoor niet kan voortzetten of zijn fouten niet meer kan rechtzetten, komt de verzekering niet tussen.

Ze biedt evenmin een oplossing voor verborgen gebreken die pas na de aanvaarding van de werken opduiken en die de stevigheid of de stabiliteit van de woning niet in gevaar brengen. Denk aan een verwarmingsinstallatie die niet deugt, aan kleine waterlekken, vloertegels die verkorrelen of een geluidsisolatie die te wensen overlaat. Ook die gebreken leiden in de praktijk tot flink wat betwistingen.

Verder geldt de verzekeringsplicht alleen voor particuliere woningen en niet voor industriële of kantoorgebouwen. Ook voor rust- en verzorgingstehuizen, ziekenhuizen, scholen of de bouw van studentenvoorzieningen hoeven de aannemers zich niet te verzekeren.

Verzekeringsmakelaars merken ook op dat de polissen vaak geen tussenkomst voorzien als de schade kleiner is dan 2.500 euro. Ook voor puur esthetische schade is er geen tussenkomst. De tussenkomst is bovendien begrensd tot bepaalde maxima. De bovengrens ligt op 500.000 euro per schadegeval, zelfs als de heropbouw meer kost.

3. Wat kunt u doen als een aannemer tijdens de werken een fout begaat?

Voor fouten die een aannemer tijdens de werken maakt, geldt geen verzekeringsplicht. Eenvoudig verwoord kan je stellen dat aannemers zelden verzekerd zijn voor de fouten in hun werk. De hoofdaannemer sluit doorgaans wel een ABR-verzekering af. Die dekt de materiële schade tijdens de werken, bijvoorbeeld als een balk barst.

Nogal wat architecten controleren de werf om de twee weken of één keer per maand. Daartussen kan veel mislopen.
Advocaat Gert Geerts

Mogelijk kunt u voor dergelijke fouten ook bij de architect aankloppen. Hij moet erop toezien dat de werken volgens de regels van de kunst worden uitgevoerd. Als de architect de werken onvoldoende opvolgt en controleert, begaat hij een beroepsfout. Voor die beroepsaansprakelijkheid zijn de architecten, in tegenstelling tot aannemers, verzekerd. Dat is hen een doorn in het oog omdat ze onmogelijk permanent op een werf aanwezig kunnen zijn. ‘Nogal wat architecten controleren de werken om de twee weken of een keer per maand. Daartussen kan veel mislopen’, zegt Geerts.

Toch staat u niet met de rug tegen de muur. De verzekeringsplicht van architecten en aannemers is maar één mogelijkheid om het leed te verzachten als tijdens de bouwwerken iets fout loopt. Voor u de werken aanvaardt, is er altijd een voorlopige oplevering, zeg maar een rondgang om na te gaan of alles naar wens is verlopen. Als u nog gebreken opmerkt, is het aan de architect en de aannemers om die recht te zetten. De problemen moeten opgelost zijn tegen de definitieve oplevering of de dag waarop u de werken definitief aanvaardt, mogelijk enkele maanden of zelfs ruim een jaar later. Zolang u gebreken vaststelt, mag u de werken niet aanvaarden. Nadien kunt u niet meer klagen over gebreken die bij de definitieve oplevering zichtbaar waren of die u dan had moeten opmerken.

4. Wat als minder zware gebreken opduiken nadat u de werken hebt aanvaard?

Het gebeurt vaak dat u pas na de aanvaarding van de werken wordt geconfronteerd met minder ernstige gebreken, fouten die de stabiliteit of de woning niet aantasten en die u ook niet hebt opgemerkt toen u de werken aanvaardde. Vloertegels die hun glans verliezen, een ventilatiesysteem dat niet deugt, loskomend pleisterwerk, kleinere scheurtjes. In dat geval moet u de architect of de aannemer zo snel mogelijk in gebreke stellen met een aangetekende brief of een email met ontvangstbevestiging. Trek snel aan de alarmbel en laat geen maanden verstrijken.

Als de architect en de aannemer hun aansprakelijkheid betwisten, is een minnelijke expertise vaak de beste oplossing. Een deskundige oordeelt dan wie aansprakelijk is en hoe het probleem moet worden opgelost. U kunt uiteraard ook een procedure aanspannen. Maar dan is de kans groot dat de rechter ook een deskundige aanstelt en dat u jaren verder bent voor u mogelijk uw zin krijgt.

5. Wat als uw aannemer zegt al verzekerd te zijn?

Als uw aannemer zegt dat hij al verzekerd is, dan doet u er goed aan na te vragen om welke verzekering het precies gaat. De meeste aannemers gaan een verzekering BA-uitbating aan. Die polis dekt alleen de schade aan andere personen dan de opdrachtgever, bijvoorbeeld als tijdens de werken een mortelkuip naar beneden valt en op een toevallige voorbijganger neerkomt. ‘Die verzekering BA-uitbating is geen verzekering voor beroepsfouten van de aannemer, maar voor schade die de aannemer tijdens de werken berokkent aan andere personen dan de opdrachtgever’, verduidelijkt Geerts.

6. Wie controleert of de aannemers voor de tienjarige aansprakelijkheid verzekerd zijn?

Die verplichting rust op de architect. ‘Hij moet nagaan of alle betrokken aannemers verzekerd zijn. De architect moet ook over de attesten beschikken voor de werken mogen beginnen. Anders riskeert hij zware boetes.

Stijging Bouwkosten is ‘relatief’

Volgens de aannemers zal de verzekeringsplicht de bouwkosten fors doen stijgen. Maar dat valt volgens Eli Hemelaer, expert bouwverzekeringen bij Vanbreda Risk & Benefits, best mee. ‘Een aannemer met een goede reputatie en weinig bouwgeschillen kan zich tegen een redelijke premie verzekeren. Voor brokkenmakers is dat een ander verhaal. De verzekeringsondernemingen houden bij het bepalen van de premie altijd rekening met het schadeverleden.’

‘De verzekeringsplicht zal ertoe leiden dat de cowboys onder de aannemers verdwijnen. Voor hen wordt het wellicht onmogelijk zich nog te verzekeren. Dat is een positief gevolg van de nieuwe regelgeving’, zegt Kris Baetens, de voorzitter van de Vlaamse architectenorganisatie NAV.

Hemelaer raamt de premie voor een particuliere nieuwbouwwoning op zo’n 400 euro, een relatief beperkt bedrag in verhouding tot de totale bouwkosten.

‘De bouwheer is vrij om zelf een polis af te sluiten voor zijn bouw- of renovatieproject zodat alle betrokken bouwactoren voor de tienjarige aansprakelijkheid worden verzekerd’, zegt Hemelaer. Zo hebt u als opdrachtgever een duidelijk beeld van de prijs van de verzekering. ‘Bovendien moet u maar één verzekeringsonderneming aanspreken als later een ernstig gebrek opduikt. U moet zich dan niet wenden tot de verschillende partijen die voor het debacle verantwoordelijk kunnen zijn, zoals het studiebureau, de architect, de aannemer en de nevenaannemer.’

Het is zeer de vraag of de architecten zo’n globale polis genegen zijn. ‘Architecten sluiten nu al een abonnementspolis af voor al hun projecten voor een jaar. Ze zweren bij hun eigen polis’, legt Baetens uit.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content