netto

Bouwgrond het nieuwe goud Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

U hebt twee linkerhanden en hebt geen zin om een huurder te vriend te houden? Dus lijkt investeren in bouwgrond u wel iets. Kopen, enkele jaren wachten en dan geheid een mooie meerwaarde opstrijken. Of is het toch niet zo simpel? 

Slapend rijk worden. Wie droomt er niet van? Afgaande op de prijsstijgingen van bouwgronden de voorbije decennia hebben eigenaren van bouwgronden de jackpot gewonnen. De prijzen van bouwgronden schoten nog sneller de hoogte in dan de prijzen van huizen of appartementen. De verklaring is niet ver te zoeken: gronden zijn en worden almaar schaarser. De wet van vraag en aanbod speelt daardoor maximaal in hun voordeel.

Dus waarom zou u zich de moeite getroosten een goede huurder te zoeken en een pand te onderhouden als u door gewoonweg een lapje grond te kopen - waarop u vervolgens een schaap laat grazen zodat het onkruid geen vrij spel krijgt - nog meer rendement kunt behalen, vraagt u zich af? 'Investeren in een verhuurappartement is zoals beleggen in een geïndexeerde obligatie. De maandelijkse huur is de coupon. En dankzij de indexering volgt de huurprijs de stijging van de levensduurte. Investeren in een bouwgrond is daarentegen zoals een zero-couponobligatie', legt financieel planner Jo Stremersch uit. 'Tussentijds levert het perceel u geen enkele euro op. Het rendement staat of valt dus met de meerwaarde die u kunt binnenhalen bij de verkoop.' Het risico van een investering in bouwgrond ligt daardoor ook een pak hoger dan het risico van de gemiddelde vastgoedinvestering.

1. Koop alleen bouwgrond binnen een gediversifieerde beleggingsportefeuille

Zal iemand die vandaag een lapje bouwgrond aanschaft, gezien de al hoge prijzen per vierkante meter, de komende jaren nog op een forse meerwaarde kunnen rekenen? Daarover zijn de meningen verdeeld. Maar alle specialisten vinden unaniem dat bouwgrond, net zoals goud, een actief is dat op zijn minst beschermt tegen inflatie. Alleen al wegens die kwaliteit is een perceel bouwgrond aanbevelenswaardig binnen een gediversifieerde beleggingsportefeuille. Maar om een investering van 100.000 euro en meer te kunnen beschouwen als diversificatie moet een investeerder toch al over een aanzienlijke beleggingsportefeuille beschikken.

2. Koop alleen topkwaliteit

'Vergewis u er in elk geval van dat het perceel dat u koopt wel degelijk bouwgrond is', waarschuwt Karen Van De Woestijne, voorzitster van CIB Oost-Vlaanderen. 'Kijk uit met tweedelijnspercelen of percelen in woonuitbreidingsgebieden', adviseert zij.

Hendrik De Vos, voorzitter van de Verenigde Eigenaars, wijst eveneens op de onzekerheid dat het risico van een verkavelingsstop met zich meebrengt. 'Ga zeker na of het perceel de watertoets doorstaat en niet in een overstromingsgevoelig gebied ligt', geeft hij mee. Uw notaris kan dat alles voor u uitzoeken. En ook op de stedenbouwkundige dienst van de gemeente kunt u terecht.

Vervolgens komt het er nog op aan een stuk bouwgrond uit te pikken dat ook in de toekomst goed in de markt zal liggen. Ook voor gronden geldt het vastgoedmantra 'locatie, locatie, locatie'. 'Koop vooral geen te groot perceel', redeneert Van De Woestijne. 'Voor een doorsnee kandidaat-koper is een perceel van 400 tot 600 vierkante meter financieel het hoogst haalbare. Koop je groter, dan beperk je je doelgroep.'

3. Verkoop uw bouwgrond niet binnen 8 jaar

Vanuit fiscaal oogpunt is het geen goed idee om het bouwperceel binnen 8 jaar door te verkopen. Want dan moet u belastingen betalen op de meerwaarde. Bij een verkoop binnen 5 jaar eist de federale fiscus 33 procent daarvan op, de 3 jaar nadien moet u nog eens 16,5 procent afstaan.

4. Verlies de taksen niet uit het oog

Ook als eigenaar moet u rekening houden met taksen. Zoals elk onroerend goed heeft grond een kadastraal inkomen waarop de jaarlijkse onroerende voorheffing berekend wordt. 'Vaak is het kadastraal inkomen (ki) erg laag, amper enkele euro. Waardoor het meer zou kosten om die onroerende voorheffing te innen dan ze zou opbrengen', geeft notaris Bart Van Opstal aan. 'Op heel grote percelen zal de onroerende voorheffing wel worden ingehouden, maar percelen tot pakweg 15 are ontsnappen aan de jaarlijkse onroerende voorheffing', geeft het kadaster daarover desgevraagd aan.

Net zoals het ki van een investeringspand moet u het ki van een bouwgrond aangeven in uw jaarlijkse belastingaangifte. Ook hier geldt dat u de intresten die u betaalt op een lening die u aanging om een onroerend goed te kopen, in mindering kunt brengen. Een lening om een bouwgrond te kopen, levert evenwel geen ander fiscaal voordeel op. Specialisten raden investeerders daarom trouwens af om te lenen voor een bouwgrond.

Een aantal gemeenten heft tot slot een taks op onbebouwde grond, signaleert notaris Van Opstal. Die 'activeringsheffing' varieert van gemeente tot gemeente. Maar u houdt het best rekening met een bedrag van 1.000 tot 2.000 euro.' Meestal is die taks niet vanaf dag één te betalen, maar bijvoorbeeld vanaf twee of vijf jaar na de aankoop. Bovendien zijn er veel vrijstellingen op de heffing. Wie bijvoorbeeld bouwgronden achterhoudt voor de kinderen (beperkt tot één kavel per kind tot 30 jaar) of wie slechts één perceel bezit, hoeft de taks niet te betalen. In de praktijk ontsnappen dan ook veel eigenaren aan deze taks. Of het bedrag ervan weegt niet op tegen de stijging van de grondprijs.

RISICOVOL!

Het risico van een investering in bouwgrond ligt een pak hoger dan het risico van de gemiddelde vastgoedinvestering.

400 à 600 m2

Voor de meeste kandidaat-kopers is een perceel van 400 tot 600 vierkante meter financieel het hoogst haalbare. Als investeerder koopt u dus het best geen bouwgrond die veel ruimer is, want dan beperkt u uw doelgroep.

Wist u dat?

Bouwpercelen tot pakweg 15 are ontsnappen doorgaans aan de jaarlijkse onroerende voorheffing.

Pro

·Schaarste ondersteunt de prijzen.

·Weinig tot geen onderhoud.

·Geen tot lage onroerende voorheffing.

Contra

·Rendement integraal afhankelijk van gerealiseerde meerwaarde.

·Mogelijk taks op onbebouwde percelen.

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect