netto

Een krediet creëert een hefboom op uw vastgoedrendement Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

Steeds meer vastgoedinvesteerders doen het: lenen om hun aankoop te financieren. Want zelfs wie de aankoop volledig uit eigen zak kan financieren, kan met een lening het rendement op zijn vastgoedinvestering opkrikken.

'Sinds 2010 is het aantal woonkredieten dat cliënten afsluiten om te investeren in vastgoed bijna verdubbeld. Sinds 2014 gaat het over 11 procent van het totale aantal kredieten dat we jaarlijks toekennen, zegt kredietspecialiste Lut De Lombaerde van KBC. Het bewijst perfect dat investeren in vastgoed ook toegankelijk is voor wie níét enkele honderdduizenden euro spaargeld op overschot heeft. Niet dat het mogelijk is om het volledige investeringsbedrag te lenen. 'Ook een vastgoedinvesteerder moet minstens 15 tot 20 procent van de totale investeringskosten met eigen middelen kunnen betalen', geeft De Lombaerde aan.

1. Banken leggen vastgoedinvesteerders niet extra in de watten...

Voor de bank is een kredietdossier van een investeerder die een tweede pand koopt om te verhuren immers gelijkaardig aan dat van iemand die leent voor zijn gezinswoning. Wie hoopte als vastgoedinvesteerder een extra voordelig rentetarief in de wacht te kunnen slepen, moet zijn verwachtingen dan ook bijstellen. 'We rekenen geen toeslag aan, maar dergelijke dossiers bekijken we kritischer dan dossiers voor de aankoop van een eigen woning', erkent KBC. 'Aan dergelijke kredieten hangt een vastgoedrisico. De tijd is voorbij dat een meerwaarde bij verkoop 100 procent gegarandeerd is. Bovendien worden ook de hoge huurprijzen voor steeds meer huurders een probleem', verklaart De Lombaerde. 'In bepaalde segmenten zien we ook een overaanbod, denk maar aan studentenkamers in Leuven', merkt ook John Romain van Immotheker- Finotheker.

2. ...Maar de overheid 'subsidieert' ze wél

'Ook wie wel genoeg spaargeld heeft om de vastgoedinvestering uit eigen zak te betalen, brengt beter een bezoekje aan de bank om een deel van de aankoopprijs te financieren met geleend geld. Dat zet namelijk een mooie hefboom op het geïnvesteerde kapitaal', zegt kredietmakelaar en financieel planner Romain. 'Want terwijl de overheid huren niet subsidieert, subsidieert ze wel mensen die eigenaar worden.' Die 'subsidie' bestaat voor de vastgoedinvesteerder uit twee delen:

• Het federale fiscale voordeel van het langetermijnsparen. Tenzij u nog een krediet hebt lopen dat in aanmerking komt voor de gewestelijke woonbonus, leveren de kapitaalaflossingen tot een plafond van 75.270 euro (bedrag voor 2016) het federale fiscale voordeel van het langetermijnsparen op. 'Dat bedraagt 30 procent van de kapitaalaflossingen, met een plafond van 2.260 euro per persoon per jaar. Dat komt neer op een fiscaal voordeel van maximaal 678 euro per jaar, te verhogen met gemeentebelasting', rekent financieel planner Jo Stremersch voor.

Het krediet moet dan wel aan enkele voorwaarden voldoen: zo moet het gewaarborgd zijn door een hypotheek, een minimumlooptijd van 10 jaar hebben en uitgegeven zijn door een financiële instelling uit de Europese Economische Ruimte (EER), specificeert Romain.

• De belasting op onroerend inkomen kan worden geneutraliseerd. Met de intresten die u betaalt op een krediet waarmee u een onroerend goed hebt aangekocht, kunt u dankzij de gewone intrestaftrek de belasting op uw onroerend inkomen (zie blz. 68) beperken of zelfs volledig neutraliseren. 'Alle leningen die bedoeld zijn om een opbrengstpand in België te verwerven of te behouden, komen daarvoor in aanmerking. Het mag ook gaan om een krediet waarmee u een ander onroerend goed aankocht. Het krediet hoeft niet gewaarborgd te zijn door een hypothecaire inschrijving, er is geen minimale looptijd van 10 jaar vereist en het krediet hoeft ook niet in België afgesloten te zijn', legt fiscaal adviseur Laura Daems van KBC uit.

CASE

Hoeveel levert de hefboom op het rendement op?

Veerle en Roel zijn twee vijftigers die 250.000 euro spaargeld hebben en een nieuw éénslaapkamerappartement in Hasselt willen kopen om het te verhuren. Het appartement kost 222.500 euro, kosten zoals registratierechten en btw incluis. Als ze de aankoop deels financieren met geleend geld, wil het koppel in elk geval dat ze met de maandelijkse huur van 700 euro de maandelijkse aflossing van het krediet kunnen betalen. Tegen een rentevoet van 2 procent vast op 20 jaar komen ze zo uit bij een maximaal leenbedrag van 140.000 euro. Het saldo van de projectkosten, meer bepaald 87.000 euro, zullen ze uit eigen zak betalen.

• 'Als Roel en Veerle de aankoop volledig met eigen middelen financieren, zal de geïnvesteerde 222.500 euro over 20 jaar zijn aangegroeid tot 483.200 euro als het pand jaarlijks gemiddeld 3 procent meer waard wordt. Dat komt overeen met een gemiddeld jaarrendement van 3,95 procent', rekent Romain voor (zie tabel).

• 'Als Roel en Veerle daarentegen 140.000 euro lenen, zal de 87.000 euro eigen middelen over 20 jaar aangegroeid zijn tot 311.700 euro, goed voor een gemiddeld jaarrendement van 6,28 procent.' (zie tabel)

MAAR wie hier de vergelijking tussen beide scenario's stopt, vertelt maar een deel van het verhaal, werpt Romain op. 'Als Roel en Veerle investeren met geleend geld, moeten zij voor het spaargeld dat ze niet investeren in die aankoop een alternatief zoeken. Het rendement van dat alternatief zal het totale rendement op hun spaargeld mee bepalen.

• Kiezen ze een investering die gemiddeld 2 procent per jaar oplevert, dan halen zij over 20 jaar een gemiddeld jaarlijks rendement van 4,27 procent op hun volledige eigen vermogen.

• Vinden zij voor het spaarsaldo daarentegen een lucratievere investering die gemiddeld 4 procent oplevert, dan bedraagt het rendement op eigen vermogen 5,17 procent', rekent Romain uit.

3. Toch zijn er voorwaarden verbonden aan dat hefboomeffect

Zowel John Romain als financieel planner Jo Stremersch zien precies dankzij die hefboom potentieel in vastgoedinvesteringen met geleend geld. Toch maken ze beiden dezelfde drie kanttekeningen.

• De eerste jaren zijn de rendementen van uw investering altijd negatief. 'Het duurt immers 5 jaar voor u de instapkosten hebt terugverdiend. En zelfs als u over 5 jaar meerwaarde zou kunnen boeken, is zo snel verkopen fiscaal af te raden omdat u dan meerwaardebelastingen zou moeten betalen.

• Zelfs als de huur volstaat om de maandelijkse kredietaflossing te betalen, wat met de huidige vastgoedprijzen zeker niet meer vanzelfsprekend is, is uw project niet noodzakelijk zelfbedruipend. Dat is alleen het geval als u met de huuropbrengst zowel de maandelijkse kredietaflossing als alle belastingen en onderhouds-, herstellings-, leegstand- en andere kosten kunt financieren. Is dat niet het geval, dan moet u zich ervan vergewissen of uw gezinsbudget over voldoende marge beschikt om die uitgaven op te vangen.

CASE

Veerle en Roel zullen ermee moeten leren leven dat de kasstroom van hun investering gedurende de hele looptijd van hun investering negatief is tot de lening is afbetaald.

• 'Ga na of de verwachte rentabiliteit van het project niet te sterk afhankelijk is van de gerealiseerde meerwaarde', waarschuwt Stremersch. Hoe meer het potentiële rendement staat of valt met die verwachte meerwaarde, hoe meer risico er kleeft aan de investering.

CASE

De berekening voor Veerle en Roel is gemaakt in de veronderstelling van een toekomstige jaarlijkse meerwaarde van 3 procent. 'De voorbije 50 jaar bedroeg de meerwaarde op appartementen gemiddeld 6,7 procent per jaar, maar die meerwaarde heeft maximaal geprofiteerd van de laagste rentes ooit en de zeer gunstige fiscale voordelen van de woonbonus. Vandaag worden daarentegen de fiscale voordelen teruggeschroefd, kennen de banken minder vlot kredieten toe en kunnen de rentes in de toekomst alleen maar stijgen', waarschuwt Romain. Al ziet de kredietspecialist toch opnieuw een lichtpunt: er zit opnieuw 'rek' op de duurtijd van de lenigen, want vandaag leent 60 procent op 20 jaar of korter.'

Ook vastgoedinvesteerders kiezen voor krediet met vaste maandelijkse aflossing

Meestal stemmen vastgoedinvesteerders het bedrag dat ze lenen af op de maandelijkse huur die ze kunnen vragen, zodat de huurder de maandelijkse kredietaflossing 'betaalt'. Formules met vaste maandelijkse bedragen zijn dan ook het populairst, ook al optimaliseren die niet altijd gedurende de hele looptijd de beschikbare fiscale voordelen. Puur vanuit dat oogpunt biedt een zogenaamd bulletkrediet, waarbij tijdens de looptijd alleen rente betaald wordt, maximale optimalisatiemogelijkheden.

'Toch zijn bulletkredieten goed voor amper 2 procent van alle toegestane kredieten', weet KBC-kredietspecialiste Lut De Lombaerde. Banken blijken alvast niet happig om dat krediet aan iedereen toe te kennen. 'Wie investeert in vastgoed, wil op het eind van de rit eigenaar zijn van het pand en is niet van plan het te verkopen om de lening af te betalen. Dus kan een bulletkrediet alleen maar als er op dat moment een andere opbrengst vrijkomt.'

x2

Sinds 2010 is het aantal woon-kredieten dat klanten bij KBC afsluiten om te investeren in vastgoed - dus niet voor de aankoop van een eigen woning - bijna verdubbeld.

5 jaar

De eerste jaren zijn de rendementen van een vastgoed-investering altijd negatief. Het duurt immers 5 jaar voor u de instapkosten hebt terugverdiend.

samengevatScenario 1:Scenario 2:

Volledig met Deels met

eigen middelengeleend geld

Investering eigen middelen: 222.500 euro87.000 euro

Vermogen na 20 jaar: 483.200 euro 311.700 euro

Gemiddeld jaarrendement: 3,95% 6,28%

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect