netto

Hoeveel pikt de fiscus in van uw woonproject?

Kopen, bouwen of verbouwen. Wat ook uw plannen zijn, om de fiscus kunt u nooit heen. Wanneer betaalt u registratiebelasting en wanneer btw? En vooral, hoeveel? Het antwoord op die vragen in 8 scenario's.

Scenario 1

U koopt een bouwgrond of een bestaande woning in Vlaanderen

Op de aankoop van een grond, woning of appartement gelegen in het Vlaams Gewest betaalt u registratiebelasting, de nieuwe naam voor de registratierechten.

Hoeveel concreet betalen?

Het tarief van het zogenaamde verkooprecht bedraagt in het Vlaams Gewest 10 procent voor 'gewoon' vastgoed. Voor de aankoop van een bescheiden woning of een bouwgrond waarop een bescheiden woning wordt opgetrokken, is er een 'klein beschrijf': een verminderd tarief van 5 procent. Die belasting wordt berekend op de overeengekomen prijs, verhoogd met de lasten betaald door de koper (publiciteit, kosten van plan en meting...).

Zijn er kortingen?

·Korting voor gezinswoning

Wie een gezinswoning of een bouwgrond koopt om er een gezinswoning op te bouwen, krijgt een korting op de verschuldigde verkooprechten. Door dat zogenaamde 'abattement' moeten er geen verkooprechten worden betaald op de eerste schijf van 15.000 euro, wat een besparing van 1.500 euro oplevert bij het gebruikelijke tarief van 10 procent en van 750 euro bij een klein beschrijf.

Aan de korting zijn voorwaarden gekoppeld. De belangrijkste zijn dat u op het ogenblik van de aankoop geen andere woning bezit en dat u binnen twee jaar uw hoofdverblijfplaats vestigt in de aangekochte woning. Koopt u een stuk bouwgrond aan, dan bent u verplicht om binnen vijf jaar uw nieuwe woning te betrekken.

·Bij-abattement voor lening

Voor wie de aankoop van die gezinswoning met een hypothecaire lening financiert, is er een bijkomende vrijstelling. Dat zogenaamde 'bij-abattement' levert een extra besparing op van 1.000 euro.

Hoe gebeurt dat concreet? Voor de berekening van de verkooprechten wordt de verkoopprijs met 10.000 euro verminderd (met 20.000 euro verminderd bij een klein beschrijf). Een bijkomende voorwaarde is dat u binnen twee jaar na de aankoop van een woning of binnen vijf jaar bij een bouwgrond een hypothecaire inschrijving neemt op het gekochte goed.

·Korting als u eerder al eigenaar was

Hebt u al eerder een gezinswoning gekocht in het Vlaams Gewest en ruilt u die in voor een andere? De eerder betaalde registratierechten op de 'oude' woning kunnen (tot 12.500 euro) worden afgetrokken van de registratiebelasting die is verschuldigd op de 'nieuwe'. In het vakjargon spreekt men van de 'meeneembaarheid' van de registratiebelasting.

Wat zijn de mogelijke scenario's?

·Als de eerste woning verkocht is voor de aankoop van de tweede woning, dan wordt de registratiebelasting verrekend.

·Wordt de eerste woning pas na de aankoop van de twee van de hand gedaan, dan volgt er een terugbetaling.

Wat zijn de voorwaarden?

De meeneembaarheid is er alleen als u zich aan een strikte timing houdt.

·U moet binnen twee jaar na de aankoop uw hoofdverblijfplaats vestigen op dat adres, bij de aankoop van een bouwgrond is dat vijf jaar.

·Ook de verkoop van de eerste woning moet binnen een strikt tijdsbestek gebeuren: binnen twee jaar voor de aankoop van de tweede woning (verrekening van registratiebelasting) of na de aankoop van de tweede woning (teruggave). Als het gaat om een nog te bouwen woning bedraagt de termijn vijf jaar.

Wat als u op uw eerste woning registratiebelasting betaalde en nu een nieuwbouw koopt?

Als u op de aankoop btw (op de grondwaarde en de waarde van de gebouwen) verschuldigd bent, dan kunt u de meeneembaarheid níét genieten. De betaalde registratiebelasting kan nooit in mindering worden gebracht van de verschuldigde btw. De op de 'oude' woning betaalde rechten kunnen wel worden meegenomen naar een volgende (derde) aankoop. De meeneembaarheid is er wel als op de grondwaarde toch registratiebelasting moet worden betaald.

OPGELET!

U kunt een (bij)-abattement niet combineren met de meeneembaarheid van de registratiebelasting. U moet zelf de meest voordelige keuze maken.

Scenario 2

U koopt een grond of bestaande woning in Brussel of Wallonië

De tarieven van de registratierechten liggen in Brussel en Wallonië hoger dan in Vlaanderen.

Hoeveel concreet betalen?

Het 'gewone' tarief bedraagt 12,5 procent. Alleen in het Waals Gewest is er een klein beschrijf tegen 6 procent, in Brussel bestaat het stelsel van de 'bescheiden woning' niet meer.

Zijn er kortingen?

Sinds 1 januari van dit jaar geeft het Brussels Gewest een hogere korting op de registratierechten. De verhoging van het zogenaamde 'abattement' is een compensatie voor het afschaffen van de Brusselse woonbonus (het belastingvoordeel voor wie leent voor zijn gezinswoning). Tot en met een aankoop van 175.000 euro moet u zelfs helemaal geen registratierechten betalen, wat u een onmiddellijk voordeel oplevert van 21.875 euro. Het voordeel valt wel volledig weg voor aankopen van meer dan 500.000 euro.

Wat zijn de voorwaarden?

Het zogenaamde 'abattement' krijgt u niet zomaar:

· U mag geen eigenaar zijn van een andere woning.

·U moet er binnen twee jaar uw hoofdverblijfplaats vestigen (3 jaar voor een appartement op plan of in aanbouw)

·U moet er minstens 5 jaar blijven wonen.

Scenario 5

U bouwt een nieuwe woning

Hebt u al eerder een bouwgrond gekocht of geschonken gekregen? En wilt u op die kavel bouwen? Het verhaal over nieuwbouw is kort: u betaalt 21 procent btw op de werkuren van de vaklui en de aankoopprijs van de gebruikte materialen, ook als u die zelf aankoopt.

Scenario 7

U renoveert een woning die minstens 10 jaar oud is

Bij de renovatie van een bestaande woning van minstens 10 jaar oud hebt u recht op het verlaagde btw-tarief van 6 procent. 'Het is niet nodig dat uw woning dag op dag 10 jaar oud is. Het volstaat dat de woning tijdens het tiende kalenderjaar dat voorafgaat aan de werken in gebruik werd genomen', zegt Danny Stas, advocaat bij Laga. Concreet voldoen dit jaar de woningen die in de loop van 2007 of vroeger in gebruik zijn genomen aan de ouderdomsvoorwaarde.

OPGELET!

Het verlaagde btw-tarief is er alleen als u uw privéwoning laat renoveren door een aannemer. En 'privéwoning' is zowel uw gezinswoning, een tweede verblijf als een woning of appartement dat u gaat verhuren (als privépersoon of via een vennootschap).

'Voor de toepassing van het verlaagd tarief is het cruciaal dat de woning uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt', zegt Stas. 'Ook als u de woning voor bijvoorbeeld 30 procent voor uw (bij)beroep gebruikt, kunt u renoveren tegen het btw-tarief van 6 procent. Maar als de renovatie exclusief betrekking heeft op het beroepsgedeelte is het standaardtarief van 21 procent verschuldigd.'

Als de werken uitgevoerd worden door een vakman, betaalt u in principe zowel op de gefactureerde werkuren als de gebruikte materialen 6 procent btw. Bent u een handige Harry en doet u alles zelf? U grijpt naast het verlaagde btw-tarief en betaalt altijd 21 procent btw op de aangekochte materialen.

Voor welke werken geldt het verlaagde btw-tarief van 6 procent?

·Werken in uw woning

Het plaatsen van sanitair, nieuwe elektriciteit, centrale verwarming, isolatie, vloerbekleding, keuken, schilderwerken en behang...

·Werken aan de buitenkant van uw woning Vernieuwen van de voorgevel, (rol)luiken en rolgordijnen, een veranda aan uw woning, een terras grenzend aan uw woning...

·Onderhoud Vegen van de schoorsteen, het ontstoppen van rioleringen en leidingen, onderhoud van de centrale verwarming...

Voor welke werken geldt het verlaagde btw-tarief van 6 procent níét (ook al worden ze door een aannemer uitgevoerd aan een woning van minstens 10 jaar oud)?

21 procent btw moet u altijd betalen op:

·Elektrische toestellen, zelfs al zijn ze ingebouwd. Een uitzondering op de elektrische keukentoestellen is de dampkap.

·Aanleg van zwembaden, sauna's en tennisterreinen.

·Tuinaanleg, afsluitingen, vijvers en fonteinen.

·Een terras op het einde van uw tuin, een tuinhuis, een pad in de tuin.

En wat met een grondige verbouwing, waarbij de bewoonbare oppervlakte wordt uitgebreid?

Of u 6 of 21 procent btw zult moeten betalen, hangt af van de omvang van de uitbreiding en van de mate waarin de oude dragende muren behouden blijven. 'U geniet het verlaagde btw-tarief van 6 procent als de oppervlakte van het oude gedeelte van de woning na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken. En het gebouw moet na de werken hoofdzakelijk blijven steunen op de oude dragende muren', verduidelijkt Stas.

2007

Renoveert u een woning die in gebruik werd genomen in 2007 of vroeger, dan hebt u recht op het verlaagde btw-tarief van 6 procent.

Woont u in een van deze 32 steden?

Dan kunt u voor de afbraak en heropbouw van een woning het verlaagd btw-tarief van 6% genieten.

·De stedelijke centra van Antwerpen, Gent, Mechelen, Oostende, Sint-Niklaas, Bergen, Charleroi, La Louvière, Seraing en Luik.

·Aalst, Brugge, Dendermonde, Genk, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Roeselare, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen.

·Op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussel, Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel en Etterbeek.

Scenario 8

U breekt een stadswoning af en bouwt op dezelfde plek een nieuw huis

De afbraak en heropbouw van een privéwoning kan in 32 steden (zie onder: Woont u in een van deze 32 steden?) tegen het verlaagd btw-tarief van 6 procent. Het speelt geen rol of de woning gelegen is in een 'stadskanker' of in een andere wijk of deelgemeente van die stad.

Voorwaarde is dat de afbraak en heropbouw samen gebeuren en dat het gebouw na de werken uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning zal worden gebruikt. Het heeft geen belang of u de woning zelf gebruikt of verhuurt aan een bewoner. Ook de initiële aanwending van het af te breken gebouw (woning, kantoor, parking...) speelt geen rol. 'Wel moet er een redelijke verhouding bestaan tussen het afgebroken gebouw en de nieuwbouw. De regeling geldt dus bijvoorbeeld niet indien u een tuinhuis afbreekt en een appartementsblok heropbouwt', zegt Stas.

Scenario 3

U koopt een nieuwe woning

Op de verkoop van een terrein samen met een nieuw gebouw betaalt u geen registratiebelasting, maar 21 procent btw. Die btw betaalt u ook op de waarde van de grond.

Wat zijn de voorwaarden?

·Er is een toelating om op de grond te bouwen en het gebouw wordt met btw verkocht.

·De grond én het gebouw worden door eenzelfde persoon verkocht.

·De grond wordt tegelijk met het gebouw overgedragen.

Als niet aan alle voorwaarden voldaan is, betaalt u op de grond geen btw, maar wel registratiebelasting (10 procent in het Vlaams Gewest, 12,5 procent elders).

Scenario 4

U koopt een huis of appartement op plan

Op het deel van de aankoopprijs dat betrekking heeft op het gebouw betaalt u sowieso 21 procent btw. Maar op het gronddeel zal btw of registratiebelasting geheven worden, afhankelijk van het feit of de bouwwerken al begonnen zijn of niet.

·Als u uw handtekening zet op een koopovereenkomst waarbij de bouwwerken nog moeten beginnen, wordt u meteen eigenaar van de grond en betaalt u registratiebelasting op die grondwaarde. Voorwaarde is dat de aankoop onder de wet-Breyne valt (zie blz. 15).

·Tekent u een overeenkomst voor een huis of appartement in aanbouw, dan verwerft u onmiddellijk de rechten op de grond én het gebouw in aanbouw. Dan is er btw verschuldigd op de aankoopprijs van de grond.

Scenario 6

U renoveert een woning die minder dan 10 jaar oud is

Doet u werken aan een woning van minder dan 10 jaar? Dan betaalt u, net zoals bij nieuwbouw, 21 procent btw.

Om te weten of uw woning al dan niet 10 jaar is, wordt niet gekeken naar de datum waarop ze werd afgewerkt, wel naar het tijdstip waarop de woning voor het eerst in gebruik werd genomen. Die datum kunt u aantonen aan de hand van een inschrijving in het bevolkingsregister, facturen van een verhuisfirma of de water- en gasfactuur.

WIST U DAT?

De voorwaarden voor het 'klein beschrijf' worden voor elke koper apart beoordeeld. Dat betekent dat wie aan de voorwaarden voldoet het klein beschrijf kan genieten, terwijl een medekoper die er niet aan voldoet, dat niet kan.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect