netto

Huisof appartement : weet wat u wilt Marktverwachting I Voorbereiding I Categorieën I Kosten I Belastingen I Opbrengsten

U wilt uw spaarcenten investeren in een pand om te verhuren. Maar welk pand? Een appartement? Met hoeveel slaapkamers? Of toch beter een huis? Allemaal interessante vragen. Al stelt u zich het best toch eerst de volgende vraag: bent u wel geschikt om het te maken als verhuurder?

Financieel planner Jo Stremersch is een absolute voorstander van het klassieke verhuurpand. Op niche-investeringen zoals zorgflats of hotelkamers heeft hij het minder begrepen. Toch kiest de financieel planner vandaag niet voor het klassieke tweeslaapkamerappartement, laat staan voor een drieslaapkamerappartement. 'Een pand kopen om te verhuren is totaal anders dan een woning kopen om er zelf in te gaan wonen. Wie in vastgoed belegt, moet een strikt financieel plan opstellen en mikken op een zo hoog mogelijk rendement per vierkante meter', beklemtoont Stremersch. 'Voor elke euro die je investeert in een bijkomende vierkante meter oppervlakte of een extra slaapkamer, moet je je afvragen of je die meerprijs kan vertalen in een hogere maandelijkse huurprijs.'

1. Hoe het verschil maken?

De vork van huurprijzen die een realistische verhuurder kan vragen, is niet heel ruim. Terwijl uit cijfers die de KU Leuven analyseerde, blijkt dat een derde slaapkamer een woning gemiddeld 7 procent duurder maakt. Een tweede slaapkamer duwt de verkoopprijs gemiddeld 4 procent hoger. 'En aangezien tweeslaapkamerappartementen het gros uitmaken van het aanbod op de huurmarkt, heeft de huurder de luxe om te vergelijken. Dus moet een verhuurder een appartement kunnen bieden waarmee hij zich kan onderscheiden. Zoniet moet hij rekening houden met leegstand', zegt Karen Van De Woestijne, voorzitster van CIB Oost-Vlaanderen.

• Eénkamerappartementen

Stremersch ziet op dit ogenblik heel wat potentieel in éénslaapkamerappartementen. 'In Antwerpen overtreft de vraag naar dat type appartementen ruimschoots het aanbod', merkt hij in de praktijk. Alleenstaanden hebben genoeg aan één slaapkamer en ook jonge koppels betalen liever iets minder huur, zodat ze ook nog kunnen sparen om later een eigen stek te kopen, redeneert hij. Verhuurders van dergelijke appartementen moeten wel een groter verloop van huurders aanvaarden, beseft hij. Maar dat weegt volgens hem niet op tegen het voordeel dat de huurders minder snel solvabiliteitsproblemen zullen kennen.

• Twee- of driekamerappartementen

Van De Woestijne volgt die redenering niet. 'Wij merken steevast dat de twee- en zelfs de drieslaapkamerappartementen sneller verkocht geraken dan de éénslaapkamerappartementen. Vergeet niet dat alleenstaande huurders vaak gescheiden ouders zijn, met kinderen in co-ouderschap. Ook al zijn hun kinderen maar de helft van de tijd bij hen, in die week heeft die kroost toch zijn eigen ruimte nodig. Ook 65-plussers verkiezen vaak meerdere slaapkamers. Omdat beide partners toch apart willen slapen. Of omdat ze willen dat de kleinkinderen kunnen blijven logeren.'

• Huizen

Vooral gezinnen met kinderen komen te weinig aan de bak op de huurmarkt, stelt Van De Woestijne vast. 'Amper een kwart van de verhuurde panden zijn huizen. Daar zie je dan ook meestal een stormloop op', aldus Van De Woestijne. In haar conceptnota voor de Vlaamse huurmarkt merkt Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) inderdaad dat er signalen zijn van een tekort aan huurwoningen voor gezinnen met kinderen. Meestal is het aanbod van huurpanden in Vlaanderen 'niet erg divers' en daalt het aanbod van de verhuurde gezinswoningen. Net daarom gelooft ook Wim Vermeulen, specialist vastgoedfiscaliteit bij het advocatenkantoor Cazimir, sterk in het potentieel van het verhuren van rijhuizen in of dicht bij de stad. 'Overal worden volop appartementen gebouwd. In grote of opkomende steden kan het zinvol zijn om daarin te investeren. Maar in provinciestadjes of zelfs dorpen stel ik me daar toch vragen bij. Omgekeerd kan ik me perfect voorstellen dat een jong koppel met kinderplannen liever een rijwoning met een klein tuintje huurt dan een appartement met een piepklein terras, omdat dat huis met tuin ook na de gezinsuitbreiding nog het soort ruimte biedt dat het jonge gezin nodig heeft.' 'En de eventuele garage zal handig van pas komen als extra berging', merkt Hendrik De Vos, voorzitter van de Verenigde Eigenaars, op.

2. Hoe belangrijk is vrijheid?

'Wie een huis verhuurt, hoeft zich alleen maar te concentreren op zijn huurder. Terwijl een appartementseigenaar ook rekening moet houden met de beheerder van het gebouw, met de syndicus en met de andere mede-eigenaren', redeneert De Vos. 'Wie een huis verhuurt, beslist daardoor volledig zelf welke investeringen hij wanneer doet. Terwijl je als eigenaar van een appartement mee moet met wat de meerderheid van het appartementsgebouw beslist. En dat kan je verhuurrendement naar beneden drukken.

'De prijs voor die vrijheid is wel dat je al die investeringen zelf volledig moet dragen. Bij een appartement worden die kosten daarentegen gespreid over alle eigenaren', nuanceert Van De Woestijne. 'Maar het is inderdaad belangrijk dat je weet wat je koopt', zegt ze. 'Daarom: laat je niet verleiden door dat ene appartement waar je als verhuurder potentieel in ziet. Maar check het hele gebouw. Controleer de staat van alle gemeenschappelijke delen. Daaruit leer je veel over de mentaliteit van de medebewoners. En als je weet dat er volgend jaar een herstelling van het dak gepland staat, tracht dat bedrag dan uit je aankoopprijs te onderhandelen.'

3. Over welk budget beschikt u?

Over het algemeen ligt de prijs van een rijwoning nog altijd hoger dan die van een appartement. Reken toch al snel op een totaal investeringsbudget van 350.000 euro, alle kosten inbegrepen. Toch schat Hendrik De Vos het verwachte gemiddelde huurrendement van een rijwoning op 3 procent, iets hoger dan de 2,5 procent van een huurappartement. Omdat het aanbod ruimer is, is ook het risico op leegstand bij een appartement groter. Leegstand betekent natuurlijk geen huurinkomsten. Maar de gemeenschappelijke kosten van een appartementsgebouw blijven wel doorlopen tijdens de niet-verhuurde periodes.

'Ga in elk geval voor compacte woningen', adviseert De Vos. Uit een analyse van de KU Leuven blijkt dat een open bebouwing gemiddeld 8,5 procent meer kost dan een tweegevelwoning. 'Voor een open bebouwing kan je weliswaar een hogere huurprijs vragen, maar de vijver waarin je vist, is veel kleiner. Vergeet niet: wie 1.000 euro of meer aan huur kan betalen, kan ook zelf eigenaar worden. En snellere huurderswissels brengen extra slijtagekosten met zich mee', vindt De Vos. 'Mik op het gemiddelde pand, zodat je de grootst mogelijke doelgroep kunt aanspreken', luidt het devies van Van De Woestijne.

Helaas overschatten verhuurders dat 'gemiddelde' weleens, zo merkt zij op. Zeker als ze zelf wonen in een piekfijn afgewerkte villa. 'Boven 700 euro huur haken veel potentiële huurders af. Want ook een solvabel koppel tweeverdieners zonder kinderen dat zich op papier een huur van 900 euro kan permitteren, zal in de praktijk die 200 euro hoogstwaarschijnlijk liever zelf sparen om over enkele jaren een eigen stek te kunnen kopen.' Een analyse door KU Leuven-professor Erik Buyst concludeert dat niet alleen het brutorendement van een recente, luxueuze, goed gelegen open bebouwing op een groot perceel lager is dan dat van kleinere en minder goede woningen, maar dat ook het nettorendement van grotere en betere woningen lager ligt omdat de kosten voor kleinere woningtypes verhoudingsgewijs lager liggen.

4. Wat is uw tijdshorizon?

Wie wil investeren in vastgoed, moet door de hoge aankoopkosten, zoals de registratierechten of de btw en de notariskosten, per definitie een lange tijdshorizon voor ogen houden. Want het duurt sowieso enkele jaren vooraleer de reële waardestijging die kosten kan compenseren. Pas daarna begint u echte meerwaarde op te bouwen. 'Onder meer daarom is het cruciaal om de economische levensduur van het pand goed in te schatten. De economische levensduur is het aantal jaren dat een pand rendement oplevert voor het grondig gerenoveerd of gesloopt moet worden', geeft Stremersch aan.

Gemiddeld genomen is die economische levensduur van een nieuwbouw groter dan die van een bestaand pand. Toch pleiten specialisten niet unaniem voor nieuwbouw. 'Ook al kan men voor een nieuwbouw gemiddeld 15 tot 20 procent meer huur vragen, een bestaand pand kan je tegen 6 procent btw renoveren. En je hoeft de investeringen niet in een keer op te hoesten', stelt De Vos vast.

5. Bent u wel geschikt?

Of u nu kiest voor een appartement of een woning, een bestaande woning of nieuwbouw, allemaal hebben ze voordelen en nadelen. Maar bovenal is het zaak eerst voor uzelf uit te maken of u wel geschikt bent als verhuurder en welk profiel u dan wel hebt.

• Onderhoud

'Investeren in vastgoed is ondernemen', daar is Stremersch heilig van overtuigd. De ramen moeten geregeld geschilderd worden of zelfs vernieuwd worden. Of de gevel of het dak moet gerenoveerd worden, zodat de waarde van het pand niet achteruitgaat. Die kosten kunt u fiscaal niet in mindering brengen als u het pand verhuurt aan een particulier. De overheid voorziet overigens geen echte stimulans om verhuurd vastgoed te verfraaien.

U rekent het best met een gemiddeld budget van 1 procent van de waarde van de woning voor de jaarlijkse onderhoudskosten, adviseert de financieel planner. 'Verhuurders zullen dus de handen uit de mouwen moeten steken. Of ze moeten een netwerk rond zich opbouwen van bijvoorbeeld gepensioneerde klusjesmannen die dat voor hen willen doen. Moet je daarvoor een beroep doen op professionele vaklui, dan weegt het nog meer op je rendement', merkt Stremersch op.

• Stress

Verhuurders moeten ook kunnen omgaan met de stress en besognes die verhuren met zich mee brengt, zegt Stremersch. 'Wie altijd zijn geld parkeerde op een spaarrekening is dat niet gewoon. Niet iedereen voelt zich comfortabel bij de gedachte dat de huurder op zondagavond belt om te klagen over een lekkende kraan. Of ziet het zitten om naar de vrederechter te stappen als de huurder niet op tijd betaalt.' 'Helaas voelen veel verhuurders zich al ongemakkelijk als ze de huurder een aanmaning sturen om zijn huur te betalen', stelt Van De Woestijne in de praktijk vast. Nochtans drukt leegstand het potentiële huurrendement nog meer dan de jaarlijkse onderhoudskosten. Stremersch gaat veiligheidshalve uit van een leegstand van 5 procent. Met andere woorden: in een periode van 20 jaar zal het pand één jaar niet verhuurd zijn.

Net omdat een verhuurder van aanpakken moet weten, vindt Stremersch dat wie niet geboren is met voldoende ondernemerszin zich de vraag moet stellen of hij wel in de wieg gelegd is om te investeren in vastgoed. Ook Van De Woestijne vindt dat je als potentiële verhuurder eerst je eigen verhuurdersprofiel goed moet inschatten. En de keuze van de investering daar vervolgens op moet afstemmen. 'Wie van aanpakken weet, kan ook door een minder kwaliteitsvol pand te verhuren aan huurders met een twijfelachtige solvabiliteit een mooi rendement behalen. Maar de groep investeerders die niet actief met hun vastgoed bezig wil zijn, groeit. Het aandeel verhuurders dat verhuurt zonder een immobiliënkantoor of sociaal verhuurkantoor in te schakelen, is gezakt van 70 procent in 2005 naar 58 procent in 2013, leert het Grote Woononderzoek in opdracht van de Vlaamse regering. Die investeerders willen vooral 'ontzorgd' worden. Voor hen is een investering in het klassieke tweeslaapkamerappartement in een blok met een syndicus en beheerd door een rentmeester meer aangewezen. Meer nog dan te streven naar een maximaal rendement zien zij de investering vooral als een middel om hun spaarcenten waardevast te klikken, gecombineerd met het uitzicht op een aanvulling op hun latere karige wettelijke pensioen.'

6. Bent u tevreden met een rendement tussen 1 en 3 procent?

'De berekening van dat werkelijke rendement is alvast iets complexer dan de summiere rekenoefeningen die vaak worden gemaakt door simpelweg de jaarlijkse huurinkomsten te delen door de aankoopprijs en daarna een percentage voor de meerwaarde in te voeren', zegt financieel planner Jo Stremersch. Een concreet cijfer plakken op het nettorendement dat u kunt verwachten op uw investering in 'een appartement' of 'een woning' is daardoor ook betekenisloos. Alles hangt af van de concrete parameters van uw investering: aankoopprijs, huurprijs, onderhoudskosten, leegstand en meerwaarde. Die parameters zijn even divers als de huizen en appartementen in Vlaanderen.

Projecten die u hoge rendementen van 5 procent of meer voorspiegelen, bekijkt u beter met argusogen. In het Grote Woononderzoek in opdracht van de Vlaamse regering wordt geschat dat de helft van de verhuurders een rendement haalt van 2,7 procent of meer, terwijl de overige helft het met minder rendement moet doen. Dat is niet zeer hoog, maar in onzekere tijden is het wel een geruststelling dat de vastgoedinvestering haar waarde behoudt.

1%

Hou er rekening mee dat de gemiddelde jaarlijkse onderhoudskosten van een woning 1 procent van de waarde van diezelfde woning bedragen.

5%

Ga voorzichtigheidshalve altijd uit van een leegstand van 5 procent. Met andere woorden: in een periode van 20 jaar zal het pand één jaar niet verhuurd zijn.

Rijwoning vs. appartement

Het verwachte gemiddelde huurrendement van een rijwoning bedraagt 3 procent, zegt Hendrik De Vos, voorzitter van de Verenigde Eigenaars. Dat is iets hoger dan de 2,5 procent van een huurappartement.

Tip

Als u een appartement wilt kopen, laat u dan niet verleiden door dat ene appartement waar u als verhuurder potentieel in ziet. Check liever het hele gebouw. Controleer de staat van alle gemeenschappelijke delen. Daaruit leert u veel over de mentaliteit van de medebewoners.

Tip

Ga voor 'compact' als u in een verhuurwoning wilt investeren. Voor een open bebouwing kunt u weliswaar een hogere huurprijs vragen, maar de vijver waarin u vist, is veel kleiner. Vergeet niet: wie 1.000 euro of meer huur kan betalen, kan ook zelf eigenaar worden.

-  -  -  -  -  -  -  -  -  - Appartement/huis - Vakantieverblijf buitenland - Garage - Grond - Studentenkot - Kamer - Assistentiewoning - Hotelkamer - Winkel - Vastgoedaandeel-  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  -  - -  -

NIEUW: BEREKEN HET ZELF!

Hoeveel bedraagt het rendement van uw vastgoedinvestering(en).

Bereken het zelf met onze nieuwe vastgoedtool op tijd.be/immomanager

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect