netto

Liever kopen dan huren met het oog op uw pensioen

Zeker bij deze lage rente blijft kopen vaak voordeliger dan huren ©Photo News

Een eigen afbetaalde woning wordt vaak beschouwd als een van de pijlers van een stevig pensioen. Huren daarentegen is 'sparen voor een ander'. Hoeveel steek houden die volkswijsheden?

De baksteen in onze Belgische buiken is groot. En Het valt voorstanders van huren niet gemakkelijk om de meerderheid van de bevolking ervan te overtuigen dat huren ook interessante kanten heeft.

Een belangrijk argument is dat u als huurder vrijer bent dan als bezitter van een huis en dat verhuizen dan ook vanzelfsprekender wordt. Een voordeel voor geboren jobhoppers die graag in de  buurt van hun werk wonen.

Komt daarbovenop dat een huurder minder kopzorgen heeft met zijn huis. Elke maand de huur betalen en maken dat de inboedel voor brand verzekerd is, daarbij houdt het op. Lekkende kranen en ramen die aan vervanging toe zijn, dat zijn de problemen van de verhuurder.

Het huurgeld dat u elke maand betaalt, is verloren. Tegen de dag dat u met pensioen gaat, is zo een belangrijk deel van uw potentiële vermogen aan u ontglipt.

Het grote tegenargument is dat iemand die huurt eigenlijk spaart voor een ander. Het huurgeld dat u elke maand betaalt, is verloren. Tegen de dag dat u met pensioen gaat, is daardoor een belangrijk deel van uw potentiële vermogen aan u ontglipt.

Dat laatste argument is iets om rekening mee te houden voor uw pensioen. Een schetsmatige berekening leert dat eigenaar zijn toch interessanter blijft dan huren, vooral met het oog op het financiële comfort tijdens de pensioenjaren. Immers, tegen de dag dat u met pensioen gaat, is uw huis afbetaald. U blijft er doorgaans nog een aantal jaren in wonen - zonder een maandelijkse som te moeten betalen - en als u ooit minder zelfredzaam wordt, kunt u met de verkoop van uw huis de aankoop van een serviceflat financieren.

Een huis kopen is altijd een stuk duurder dan de aankoopprijs van het huis. Er zijn bijvoorbeeld de aktekosten voor de aankoop van de woning en de hypothecaire kosten, de schuldsaldoverzekering, de rente gedurende de looptijd van het woonkrediet en de jaarlijks weerkerende onroerende voorheffing.

 SCENARIO 1: ECHTPAAR

  • Een echtpaar - zowel hij als zij is 30 jaar oud - koopt een huis van 200.000 euro. 
  • Het koppel gaat voor het volledige bedrag een lening aan tegen een rente van 1,53 procent en een looptijd van 25 jaar (variabele rentevoet). Tegen die voorwaarden hebben ze tegen de tijd dat hun lening is afgelost 240.639 euro betaald.
  • Maar de aankoop van een huis brengt ook aktekosten mee. Voor de aankoop bedragen die 12.216 euro en voor de hypothecaire akte 5.207 euro. Gelukkig hadden ze een spaarpot met 30.000 euro waarmee ze dat konden betalen en ook nog wat overhouden om hun nieuwe woning op te frissen.
  • Gedurende de volledige looptijd moeten ze ook allebei een schuldsaldoverzekering afsluiten. Voor hem kost die 9.752 en voor haar 8.134 euro. 

Alles samen hebben ze dus 275.948 euro besteed voor de aankoop van hun huis.

Maar daarmee zijn de kosten voor de huiseigenaars nog niet rond. Elk jaar moet er onroerende voorheffing worden betaald. Voor hun huis bedraagt dat 870 euro. Over een periode van 25 jaar betekent dat een totaalbedrag van 21.750 euro. In totaal kost hun huis dus 297.698 euro over de hele looptijd van hun lening.

Maar de huiseigenaars halen ook een fiscaal voordeel uit hun woning. Dankzij de geïntegreerde woonbonus van de Vlaamse overheid krijgen ze de eerste tien jaar samen een belastingvoordeel van 1.824 euro per jaar. De volgende 15 jaar bedraagt het belastingvoordeel op jaarbasis 1.216 euro. Over een periode van 25 jaar levert dat een totaal belastingvoordeel op van 36.480 euro.

Slotsom: de huiseigenaars hebben een bedrag van 261.218 EURO betaald.

Voor een koppel dat huurt, is de berekening een stuk eenvoudiger. Als ze over een periode van 25 jaar een maandelijkse huur van 850 euro betalen, hebben ze op het einde van de rit 255.000 euro uitgegeven. Over de volledige periode hebben ze dus 6.218 euro minder neergeteld dan het echtpaar dat een huis kocht. Als ze 25 jaar lang elke maand hun uitgespaarde bedrag sparen, zal die som op het einde van de rit nog aangegroeid zijn.

Het is moeilijk te voorspellen hoe de rente over een periode van 25 jaar zal evolueren. We kunnen alleen een indicatie van de aanwas geven aan de hand van enkele simulaties die BNP Paribas Fortis maakte. Tegen een gemiddelde rente van 1 procent over de volledige periode is de 6.218 euro aangegroeid tot 6.883 euro. Kan er een rente van gemiddeld 3 procent worden behaald, dan beschikt de huurder na 25 jaar over 8.981 euro.

De 30 volgende jaren - tot hun 85ste - zien er een stuk minder rooskleurig uit voor de huurders. Ze hebben wel wat meer geld opzijgezet dan de huiseigenaars, mar ze moeten wel nog dertig jaar lang huishuur blijven betalen. Als dat tegen die tijd nog altijd tegen 850 euro per maand kan, geven ze tot hun 85ste nog altijd 306.000 euro uit voor de huur van hun woning. Rekening houdend met de 6.883 tot 8.981 euro die ze afhankelijk van hun rendement nog opzij hadden staan, betekent dat nog altijd een bedrag van 299.117 of 297.019 euro.

De huiseigenaars zullen in de 30 volgende jaren nog altijd hun onroerende voorheffing moeten betalen. Met 870 euro per jaar komt dat neer op een totaalbedrag van 26.100 euro. Het verschil met de huishuurders ligt, afhankelijk van het rendement dat ze behaalden, nog altijd tussen 273.017 en 270.919 euro.

Dit betekent dat de huiseigenaars na hun pensionering 752 TOT 758 EURO PER MAAND MEER overhouden dan het echtpaar dat een woning huurt.

 SCENARIO 2: ALLEENSTAANDE NA SCHEIDING

Stel dat u 40 bent en dat het niet meer vlot met uw partner. Als u uit elkaar gaat, is de vraag: huur ik een huis of koop ik er een? Mogelijk hebt u geld achter de hand van de uitkoopsom die uw partner u heeft betaald voor het huis dat u samen bezat. In dat geval zult u misschien maar voor een deel van het aankoopbedrag moeten lenen als u een woning wil kopen. Maar elke situatie is anders en het kan dus evengoed zijn dat u toch het grootste deel van het bedrag moet lenen.

Laten we ervan uitgaan dat u een huis van 200.000 euro koopt tegen dezelfde voorwaarden als in het vorige scenario. In dat geval krijgt u uw lening nog net afbetaald voor u met pensioen gaat. De afbetaling van uw lening evenals de aktekosten zullen hetzelfde bedragen.

En als we de onderhoudskosten mee in rekening brengen?

Als we de stelregel hanteren dat het onderhoud van een huis jaarlijks 1 procent van de aankoopprijs bedraagt, dan kost een huis van 200.000 euro elk jaar 2.000 euro aan onderhoud. Over een periode van 55 jaar (van de aankoop van de woning tot u 85 bent) bedraagt dat in totaal 110.000 euro. In het geval van het tweede scenario spreken we van 90.000 euro. Het uiteindelijke bedrag zal afhangen van de aard van de woning die u betrekt en van de keuzes die u maakt voor de onderhoudswerken of renovaties. Maar zelfs al rekenen we op dit bedrag, dan nog houdt u als huiseigenaar een ruime marge over in vergelijking met iemand die een huis huurt.

U zal ook ongeveer evenveel voor de schuldsaldoverzekering moeten betalen, aangezien de premie in verhouding staat tot het ontleende bedrag. Als koppel betaalt u elk 50 procent, als alleenstaande zult u de volle 100 procent moeten neertellen. Bovendien blijft ook de onroerende voorheffing onveranderd. Ook als alleenstaande kost uw huis u dus 297.698 euro over een periode van 25 jaar.

Als alleenstaande geniet u ook maar de helft van het fiscale voordeel dat de woonbonus voor een echtpaar oplevert. U zal het dus moeten stellen met een fiscale korting van 18.240 euro.

Slotsom: als alleenstaande eigenaar hebt u in totaal over een periode van 25 jaar 279.458 EURO voor uw woning uitgegeven.

Als u huurt, is de berekening andermaal eenvoudig: u hebt 300 maanden lang een huur van 850 euro betaald, wat een totaal van 255.000 euro oplevert. Over de volledige periode hebt u dus 24.458 euro minder uitgegeven dan wanneer u een huis had gekocht.

Tegen een gemiddelde rente van 1 procent over de hele periode is de 24.458 euro aangegroeid tot 27.077 euro. Kan er een rente van gemiddeld 3 procent worden behaald, dan beschikt u als huurder na 25 jaar over 35.328 euro.

Dat laatste spaarbedrag loopt wel aardig op, maar andermaal zit het echte verhaal in de komende 20 jaar, tot aan uw 85ste verjaardag. Na verrekening van de 27.077 tot 35.328 euro die u hebt gespaard, zult u toch nog altijd 176.923 of 168.672 euro bij op tafel moeten kunnen leggen om de huur van 204.000 euro voor de komende 20 jaar te betalen.

Als eigenaar van uw woning zult u over die periode 17.400 euro voor de onroerende voorheffing moeten neertellen. Dat betekent wel dat u een marge van 151.272 tot 159.523 euro hebt in vergelijking met de huur die u zou moeten betalen. Dat levert over een periode van 20 jaar een bedrag op van 630 TOT 664 EURO EXTRA PER MAAND.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect