4 misverstanden over vastgoedaandelenfondsen

Het beheren van een vastgoedportefeuille is meer dan alleen maar zoeken naar goede huurders. ©Sofie Van Hoof

Wie wil investeren in vastgoed, maar geen honderdduizenden euro’s te spenderen heeft, kan zijn heil in vastgoedaandelen zoeken. Via een fonds investeert u meteen in een heel mandje van dergelijke aandelen. Een baksteen van papier is evenwel niet hetzelfde als een van steen.

‘Doorgaans investeren beleggers zelf in vastgoed. Alleen brengt zo’n opbrengsteigendom wel wat werk en kosten met zich mee’, weet Gregory Swolfs van Capfi Delen Asset Management. ‘Niet alleen heb je de registratierechten en de lopende kosten voor onderhoud en moet je op zoek naar een huurder, als er problemen zijn, is het aan jou om een oplossing te vinden. Door te beleggen in vastgoedaandelen valt die rompslomp weg.’

Bank Delen lanceerde in 2002 een vastgoedfonds (C+F Immo Rente). Dat bestaat voor zo’n 75 procent uit Belgische vastgoedaandelen (GVV’s) en vastgoedcertificaten, al is die laatste markt stilaan aan het opdrogen in ons land. Bovendien is er ook een buffer van 25 procent - vooral kortlopende obligaties - om beleggers die geld opvragen snel te kunnen bedienen.

‘Sinds de oprichting haalden we een rendement van netto 6,5 procent per jaar. En dat mét buffer aan obligaties, dus met de rem op’, zegt Swolfs. De vastgoedaandelen profiteerden de voorbije jaren van de dalende rente en de lage vergoeding op vastrentende beleggingen. Sinds midden vorig jaar is de marktrente weer wat gestegen, waardoor heel wat vastgoedaandelen het moeilijk hebben gehad.

‘Voor dit jaar staat de return van ons fonds voorlopig op nul. We verwachten dat we die 6,5 procent per jaar de komende 15 jaar ook niet zullen overdoen’, meent Swolfs. ‘Daarmee willen we niet zeggen dat je vastgoedaandelen volledig links moet laten liggen. Ze blijven een mooie aanvulling. Zeker omdat het voor beleggers zo moeilijk is om rendement te vinden, nu cash en obligaties zo goed als niets opbrengen. En met een dividendrendement van 2,5 à 4 procent blijven ze in deze tijden aantrekkelijk.’

Eenzelfde geluid klinkt bij KBC: ‘Nu de bodemrente allicht achter ons ligt, zijn we van mening dat beleggen in vastgoed nog steeds een toekomst heeft, zij het op korte termijn minder uitgesproken dan voorheen’, nuanceert fondsbeheerder Steven Lermytte. ‘Ook wordt het meer dan vroeger uitkijken naar de goede positionering van vastgoed.’

‘Het blijft zinvol om in beursgenoteerd vastgoed te beleggen’, treedt Collin Bell, fondsbeheerder van Goldman Sachs, hem bij. De Amerikaanse vermogensbeheerder verdeelt zijn fondsen in ons land via derden en beheert zo’n 7 miljard dollar aan wereldwijde REIT’s. Dat letterwoord staat voor Real Estate Investment Trusts, te vergelijken met onze gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). Bell haalt onder meer de diversificatie van de sector aan en het feit dat je dagelijks toegang hebt tot de markt.

‘Vraag en aanbod zijn ook goed in evenwicht. Natuurlijk zijn er uitzonderingen, zoals in Londen of Singapore, waar de vastgoedmarkt met een overaanbod kampt, maar algemeen genomen is er een gezond evenwicht’, zegt Bell. ‘De recente crisis en de daaropvolgende lage economische groei hebben voorkomen dat vastgoedontwikkelaars aan het dromen zijn gegaan. Dat heeft het aanbod van nieuwbouw beperkt. Een goede zaak, want we geloven dat de vraag zal blijven toenemen.’ Bell vindt vastgoedaandelen ook nog altijd niet te duur. Hij gaat voor de komende twaalf maanden uit van een ‘hoge eencijferige return’.

Waarop moet u letten als u in vastgoedaandelen (fondsen) investeert? We zetten alvast een aantal misverstanden op een rijtje.

→ Misverstand 1

Beursgenoteerd vastgoedevolueert zoals de waardevan uw huis

‘Investeerders hebben vaak de neiging zich te laten leiden door dingen waarmee ze goed vertrouwd zijn. Als het over vastgoed gaat, denken ze dan ook nogal snel aan de eigen woning. En dan vooral aan de waarde- en prijsevolutie die woningen de voorbije decennia hebben gekend’, stelt Lermytte. Alleen evolueert beursgenoteerd vastgoed niet op dezelfde manier als de bakstenen variant. Vastgoedfondsen bestaan voornamelijk uit vastgoedaandelen. ‘En die evolueren in grote lijnen mee met de economische groei en de brede aandelenmarkt’, klinkt het. ‘Sinds het strakkere monetaire beleid zijn vastgoedaandelen ook sterk gecorreleerd aan de prijs van obligaties’, zegt Salma Baho, vastgoedbeheerder van AXA IM. Anders gezegd: als de rente daalt, worden vastgoedaandelen meer waard, en omgekeerd. ‘We verwachten dat die situatie zal normaliseren zodra de periode van rentestijgingen (en bijgevolg koersdalingen, red.) verteerd is. Wij zien in de terugval van de koersen alvast koopopportuniteiten’, legt Baho uit.

36
De Belgische vastgoedvennootschappen noteren met een premie van 36 procent tegenover hun intrinsieke waarde.

‘Het rendement van een huis wordt voor een groot deel bepaald door de uiteindelijke verkoopprijs. Je wordt niet dagelijks geconfronteerd met een waardestijging of -daling van je investering. Wie investeert in een vastgoedaandeel, zal merken dat een onafhankelijke schatter ieder jaar een tweetal schattingen van de portefeuillewaarde maakt. Die zogenaamde intrinsieke waarde is een richtinggevende waarde, maar kan fors afwijken van de werkelijke beurskoers’, zegt Lermytte. Belgische vastgoedaandelen noteren bijna allemaal met een premie. Je betaalt op de beurs dus eigenlijk meer dan wat het bedrijf waard is. ‘Voor alle gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) samen gaat het om een premie van 36 procent tegenover de intrinsieke waarde’, legt Swolfs uit. ‘Beleggers mogen evenwel niet alleen naar die premies kijken. Voor bedrijven als WDP of Aedifica , die tegen hogere premies noteren, zijn dat niet de juiste graadmeters, omdat het om groeiverhalen gaat.’

‘Brits vastgoed noteert dan weer met een korting van 20 procent tegenover de laatst berekende boekwaarde. Dat heeft onder meer te maken met de onzekerheid over de negatieve effecten van de brexit’, aldus Lermytte.

→ Misverstand 2

Stijgende renteis sowieso slecht nieuws

Toegegeven: een klimaat van stijgende rente is niet de meest geschikte omgeving voor de vastgoedsector. Daardoor stijgen de financiële kosten. ‘Maar dat geldt voor alle bedrijven met schulden’, nuanceert Baho meteen.

‘De vrees voor een stijgende rente heeft voornamelijk te maken met de mogelijke neerwaartse waardering van de kapitaalwaarde van het vastgoed, zeg maar de waarde van de baksteen’, legt Lermytte uit. ‘Je kan het vergelijken met het neerwaartse effect dat een rentestijging heeft op de waarde van obligaties.’ Bij een rentestijging daalt de koers van je obligatie omdat je huidige coupon lager ligt dan die nieuwe, hogere rente, en je zo dus eigenlijk rente ‘misloopt’. ‘De waarde van bakstenen zal bij een stijgende rente dus neerwaarts gecorrigeerd worden als de huurinkomsten gelijk blijven.’

Toch hoeft zo’n hogere rente niet per definitie het einde te betekenen van het succes van vastgoed, benadrukken onze gesprekspartners. Een aantal factoren speelt daarbij een rol.

Als een rentestijging gepaard gaat met economische groei, leidt dat normaal gezien tot meer vraag naar commercieel vastgoed.
salma baho
beheerder Axa im

‘Als een rentestijging gepaard gaat met economische groei, leidt dat normaal gezien tot meer vraag naar commercieel vastgoed’, legt Baho uit. ‘Bedrijven doen het dan beter, waardoor ze meer vierkante meters kantoorruimte huren, wat dan weer leidt tot meer schaarste en na verloop van tijd tot hogere huurprijzen en dus hogere inkomsten voor de vastgoedbedrijven. Dat kan het effect van de rentestijging, waardoor de financiële lasten omhoog gaan, (deels) compenseren.’

Speelt ook een rol: de snelheid van de rentestijging. ‘Wanneer de rente in een matig tempo de hoogte ingaat, hebben vastgoedbedrijven meestal genoeg tijd om hun financieringsmiddelen te organiseren en zich in te dekken met financiële derivaten tegen een stijgende rente. In zekere mate is het te vergelijken met particulieren die de voorbije jaren hun lening geherfinancierd hebben en zich daarbij beschermd hebben tegen een stijgende rente. Het is daarbij goed om te weten dat vastgoedbedrijven doorgaans continu met die vraag bezig zijn’, zegt Lermytte.

‘In tegenstelling tot wat aangenomen wordt, zien we nog vrij veel vastgoedbedrijven die in staat zijn om hun financiering ook dit jaar goedkoper te houden, ondanks de signalen dat de rente stijgt. Dat heeft onder meer te maken met het feit dat de schulden die vandaag vervallen, goedkoper te herfinancieren zijn dan wat ze vijf tot zeven jaar geleden kostten.’

Ook het type vastgoed is belangrijk. ‘De vastgoedsector is een erg gediversifieerde sector, met kantoren, hotels, logistieke gebouwen, winkelpanden enzovoort. Die zijn op andere manieren gevoelig aan de conjunctuur’, zegt Baho. ‘Hotels kennen bijvoorbeeld een zeer korte huurperiode, soms maar voor één dag. Dat maakt de sector erg cyclisch.’ Afhankelijk van het thema dat je wil bespelen, kun je meer of minder inzetten op een bepaald type vastgoed.

‘Sommige defensieve vastgoedklassen, zoals residentieel vastgoed of winkelvastgoed, worden soms bestempeld als alternatieven voor ‘veiligere’ obligaties. Daardoor is de vraag hoog en hebben ze een relatief laag dividendrendement. Als de rente stijgt, lopen ze het risico sneller uit de gratie te vallen. Niet omdat er iets fout is met het vastgoed, maar omdat er opnieuw elders meer alternatieven beschikbaar worden’, voegt Lermytte daaraan toe.

→ Misverstand 3

Vastgoedbedrijven zijn passief

Het beheren van een vastgoedportefeuille is meer dan alleen maar zoeken naar goede huurders. ‘Beleggers zien vaak maar het topje van de ijsberg, want managementteams van vastgoedbedrijven zijn actiever dan je denkt. Achter de schermen worden overnamedossiers doorgelicht en gebeuren tal van onderhandelingen met het oog op waardecreatie voor de aandeelhouder’, weet Lermytte.

‘Vandaar dat we bij een eventuele investering in een vastgoedbedrijf eerst en vooral naar het management kijken’, zegt Baho. ‘Als een bedrijf slecht gemanaged wordt, kan een belegger waarde verliezen. Terwijl een slecht gebouw dat door een goed management onder handen wordt genomen, net tot waardecreatie kan leiden.’

‘Er kan natuurlijk gedebatteerd worden over de strategie die bepaalde ondernemingen voeren, maar cruciaal is de vraag welk rendement de onderneming kan puren uit de bestaande portefeuille en welke extra opportuniteiten de markt biedt. Er moet dus een duidelijk plan zijn om investeringen te plannen om de kwaliteit van het vastgoed op peil te houden. Of om een pand te verkopen. Alles heeft namelijk zijn prijs en als er betere opportuniteiten om de hoek liggen, dan is daarin herinvesteren zeker een goede zet. Een vastgoedonderneming kan dus door het roteren van haar portefeuille extra meerwaarde creëren zonder dat daarvoor extra kapitaal opgehaald moet worden’, zegt Lermytte. Die vlieger gaat niet op als je bijvoorbeeld een appartement aan de kust koopt. Want je kan niet een deel van dat appartement verkopen en de opbrengst daarvan herinvesteren in een tweede appartement dat meer opbrengt.

Met een fonds heb je dan nog eens het voordeel dat je onderliggend in veel bedrijven tegelijk investeert. ‘Daardoor kan een hoger rendement bekomen worden dan bij de aankoop van een appartement. Dat heeft als voordeel dat de belegging het potentieel krijgt om sterker te groeien dan een strategie die louter gebaseerd is op het aanhouden van een pand.’

→ Misverstand 4

E-commerce is de doodsteekvoor winkelvastgoed

Hiermee zijn we bij het verhaal van de ‘bricks & clicks’ beland. ‘E-commerce biedt zeker tegenwind, maar betekent niet noodzakelijk de doodsteek voor de grote shoppingcentra’, meent Bell. ‘Wel zal e-commerce ertoe leiden dat wat nu als een A-locatie wordt beschouwd, geherdefinieerd zal worden. Winnaars zullen eerder de shoppingcentra zijn waaraan een winkelbelevenis vasthangt of die ook diensten aanbieden die je moeilijk online kan vinden. Denk maar aan een schoenmaker of een bank’, zegt Bell.

‘Centra die dicht bij de grote steden liggen, blijven het goed doen. Andere, die moeilijker bereikbaar zijn, hebben het moeilijk’, stelt Baho. ‘Wij spelen met e-commerce in op het logistieke verhaal. Die sector profiteert van het toenemende belang van online winkelen, omdat opslagruimte een belangrijk element in dat verhaal is.’

Het adagio ‘locatie, locatie, locatie’ geldt dus ook voor beursgenoteerd vastgoed. Net als een appartement met zicht op zee vlotter zal verkopen dan een studio die uitkijkt op garageboxen, zal een pand dat op een A-locatie ligt gemakkelijker een huurder vinden. ‘Maar eens te meer lijkt het neer te komen op het gebruik van goede locaties voor de concepten die continu vernieuwen én waardecreatie kunnen etaleren’, besluit Lermytte.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect