Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Neem een student in huis

Het nieuwe academiejaar is voor goed van start gegaan. De laatste studenten hebben hun kot gevonden en verhuizen de laatste meubelen. Met welke factoren moet je rekening houden als je in studentenkamers investeert?

(netto) - Studenten die tijdens de week dicht bij de universiteit of hogeschool willen wonen, hebben een eigen stek nodig. Dat kan op kot, maar evengoed in een appartement of studio. In dit artikel focussen we op studentenkamers of koten. Dat is een woning verhuurd aan een student, waar een van de 3 basisfuncties (wc, douche/bad en kookgelegenheid) ontbreekt. Voor die basisfunctie moet de student in een gemeenschappelijke ruimte terecht.

1. Aankoopprijs

Of een gebouw met studentenkamers een rendabele investering wordt, hangt op de eerste plaats af van je initiële investering. De prijsbepaling gebeurt op analoge wijze als die van ander vastgoed. Hoeveel je moet neertellen voor de aankoop, wordt bepaald door de marktprijzen in de regio. Daarbij is ligging, zoals gewoonlijk, van cruciaal belang. Ligt het pand centraal in een grote studentenstad zoals Gent of Leuven? Zijn de kamers gelegen in het centrum, de stadsrand of ergens te velde? "In een grote studentenstad is de vraag een heel stuk hoger dan in een provinciestad. Dat zorgt ervoor dat een kamer relatief sneller verhuurd kan worden", zegt Paul De Wael van het vastgoedadviesbureau Stadim.

2. Huurprijs

De ligging is ook bepalend voor de huur die je kunt vragen voor een kamer. Daarnaast hangt de huurprijs ook af van factoren zoals de oppervlakte van de kamer, de afwerking, het al dan niet nieuw zijn, enzovoort. De huurprijs moet je in de huurovereenkomst vastleggen. Het is niet mogelijk om die prijs aan te passen tijdens het academiejaar.

3. Huurcontract

In principe kunnen minderjarigen (jonger dan 18 jaar) geen huurovereenkomst sluiten, maar een studentenkamer of -flat vormt een uitzondering op die regel. Die huurovereenkomsten kunnen minderjarigen wel zelf afsluiten.

De huurcontracten voor een studentenkamer hebben een looptijd van 10 of 12 maanden. In een huurcontract van 10 maanden kan staan dat het contract verlengd kan worden mocht de student herexamens hebben. De begin- en einddatum van de huurtermijn moet duidelijk uit de huurovereenkomst blijken. Bij het verstrijken van de huurtermijn moet geen opzegging gegeven worden. Stilzwijgende verlenging is niet mogelijk. Dat betekent dat een student niet automatisch het recht heeft op een hernieuwing van de huurovereenkomst.

Huisvest je buitenlandse studenten? Hou er dan rekening mee dat deze studenten dikwijls slechts een opleiding van een semester of enkele maanden volgen. In vele steden wordt daarom gewerkt met kamerruil. Aan Belgische studenten die tijdens hun studies naar het buitenland gaan, wordt gevraagd om toch voor het hele academiejaar een kamer te huren en die dan onder te verhuren aan buitenlandse studenten. Als verhuurder moet je toestemming geven voor onderverhuring.

4. Wettelijke verplichtingen

Verhuur je studentenkamers, dan moet je rekening houden met de wettelijke verplichtingen. De minimale kwaliteits- en veiligheidsvereisten werden vastgelegd in het kamerdecreet en de normen van de Vlaamse regering. De stad of gemeente kan nog strengere veiligheids- en kwaliteitsnormen opleggen. Zo legt het politiereglement dikwijls bijkomende normen inzake brandveiligheid op. "Een wijziging in de wetgeving kan ervoor zorgen dat een bepaald pand met studentenkamers plots niet meer aan de voorwaarden voldoet en niet langer in die toestand verhuurd kan worden. Dat heeft een aantal jaar geleden fel gespeeld. Door de veranderde wetgeving moesten heel wat eigenaars fors investeren om het pand opnieuw conform te maken", zegt Paul De Wael. Vooralsnog worden geen dergelijke wetswijzigingen verwacht.

5. Beheer

Het beheer van een pand met studentenkamers is een stuk lastiger dan bijvoorbeeld een modaal huis. De veelheid aan contracten maakt de administratie een stuk zwaarder. Per verhuurde kamer wordt immers een huurcontract afgesloten en daarenboven gaat het om contracten van beperkte duur. Je moet meer tijd investeren om erover te waken dat iedere huurder op tijd heeft betaald.

6. Leegstand

Studentenkamers worden voor 10 of 12 maanden verhuurd. Doorgaans is het voor een huurder zeer moeilijk om een huurovereenkomst voor een studentenkamer voor de einddatum te verbreken. Dat kan alleen als het in de huurovereenkomst is voorzien én als er wordt voldaan aan de voorwaarden die daaraan verbonden zijn. Zo kan je een bijzondere regeling voorzien die de mogelijkheid biedt het huurcontract te beëindigen, als de student zijn studies vroegtijdig tijdens het academiejaar zou stopzetten.

7. Kosten

In de huurovereenkomst moet de huurprijs duidelijk vermeld staan. Je moet ook aangeven welke kosten in de huurprijs begrepen zijn en welke kosten apart worden aangerekend.

8. Belasting

De inkomsten uit je vastgoed moet je in de jaarlijkse belastingaangifte opnemen. De manier waarop dat gebeurt, verschilt naargelang je de kamers al dan niet gemeubeld verhuurt. Verhuur je ongemeubeld, dan moet je alleen het kadastrale inkomen op de aangifte invullen. Bij een gemeubelde verhuring wordt de huurprijs uitgesplitst in het deel dat slaat op de meubelen en het deel dat slaat op het gebouw. Die uitsplitsing kan forfaitair gebeuren of expliciet vermeld staan in de huurovereenkomst. Het deel dat slaat op de meubelen wordt belast als een roerend inkomen.

Sommige steden, zoals bijvoorbeeld Leuven, heffen een gemeentebelasting op kamers die verhuurd zijn aan personen die niet in het bevolkingsregister van de stad ingeschreven zijn. Die belasting is ten laste van de verhuurder. Je hebt als verhuurder wel het recht om contractueel te bepalen dat de gemeentebelasting wordt doorgerekend aan de huurder.

9. Vergunning

Wil je studentenkamers inrichten, dan moet je over de nodige stedenbouwkundige vergunningen beschikken. Die vergunningsplicht blijft niet beperkt tot het bouwen van of verbouwen tot een kamerwoning. Ook voor het louter wijzigen van het aantal woongelegenheden moet je de nodige vergunningen aanvragen. Dat betekent dat je ook een vergunning moet aanvragen als je een leegstaande kamer in je woning wilt verhuren.

Hou er rekening mee dat het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de bestemming van een woning en het verhuren van kamers in een gebouw aanleiding kan geven tot een aanpassing van het kadastrale inkomen van het onroerend goed. Dat is de berekeningsbasis voor de onroerende voorheffing die je verschuldigd bent.

10. Levensduur

Een pand met studentenkamers en gemeenschappelijke ruimtes heeft een specifieke inrichting. "Vanuit beleggingsstandpunt moet je jezelf de vraag stellen hoe lang een gebouw onder die vorm kan geëxploiteerd worden. Studentenkamers zijn aan een snellere slijtage onderhevig", merkt Paul De Wael op. Dat is belangrijk als je het pand opnieuw wilt verkopen. Een gebouw dat specifiek gebouwd is voor studentenkamers kan slechts moeilijk omgebouwd worden. Werd een huis daarentegen getransformeerd naar studentenkamers, dan kan het relatief makkelijk weer in zijn oorspronkelijke functie hersteld worden.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud