Netto Het antwoord op al uw geldvragen

5 redenen waarom vastgoedprijzen sputteren

De tijd dat er aan de stijging van de vastgoedprijzen geen einde leek te komen, is voorbij. Een harde realiteit waarvoor vijf factoren verantwoordelijk zijn.

Het tempo waartegen huizen in waarde stegen halveerde in 2012. Appartementen van hun kant daalden in waarde. Dat zijn alvast de conclusies van de Notarisbarometer. Qua volumes was er een stabilisatie. "Het Belgische vastgoed houdt dus goed stand, terwijl andere economische indicatoren maand na maand minder goed scoren", concludeert de notarisfederatie. 

De vraag kan dus gesteld worden welke factoren de Belgische vastgoedmarkt nog ondersteunen. En daarbij botsen specialisten vooral op factoren die verklaren waarom grote prijsstijgingen de komende jaren niet verwacht hoeven te worden.

1. Financieel-economische crisis

De prijsontwikkeling van de woningen tussen 1975 en 2012 werd bepaald door vier parameters: het beschikbaar gezinsinkomen, de werkloosheidsgraad, de hypotheekrente en het aantal gezinnen. ‘Het is duidelijk dat de eerste twee parameters in 2012 en 2013 negatief evolueren’, zegt Johan Van Gompel, hoofdeconoom van KBC. ‘Eigenlijk kan je het zelfs verrassend noemen dat de vastgoedmarkt nog zolang heeft standgehouden tijdens de financieel-economische crisis die ons nu toch al geselt sinds 2008. We gaan ervan uit dat er in de tweede helft van 2012 al een correctie is gebeurd.’

Van Gompel verwacht dat die koerscorrectie zich zal doorzetten in 2013. Hij verwacht een daling van 6 procent voor appartementen en 7 procent voor huizen. De meeste specialisten zien de correctie meer geleidelijk plaatsvinden. Weinig vastgoedspecialisten geloven echter dat de stijging van de vastgoedprijzen in 2013 nog de inflatie zal kunnen volgen.

2. Fiscale duisternis

De voorbije besparingsronde heeft - tenzij voor wie vastgoed in een vennootschap heeft gestoken - weinig directe impact gehad op het woningvastgoed. Iedereen weet echter dat de regering de komende jaren alweer op zoek moet naar bijkomende inkomsten. ‘Ik vrees dat de overheid wel eens zou kunnen knibbelen aan het fiscaal statuut van hyptheekleningen’, waarschuwt Frank Maet van Belfius Bank.

Het doorschuiven van de aftrek van de hypothecaire aftrek van het federale niveau naar de gewesten moet nog concreet worden ingevuld tegen 2014. Precies de lange onzekerheid over de nieuwe fiscale vastgoedpolitiek heeft in Nederland de situatie erger gemaakt. De vraag is of de gewesten er nog evenveel middelen zullen en kunnen voor uittrekken.

‘Vanaf 2014 zal het regionaliseren van de woonbonus en de hervorming echt gaan wegen op de markt. Ik ga ervan uit dat mensen daarop zullen anticiperen. Dat zal een positieve impact hebben op het aantal transacties in 2013, maar een negatieve in 2014’, verwacht Luc Machon, vastgoedmakelaar en voorzitter van het Belgisch Instituut van Vastgoedmakelaars.

3. De rente en de bank

Niet alleen de economische context zal een rol spelen in de evolutie van de woningmarkt in 2013. Veel zal ook afhangen van de evolutie van de hypothecaire rente en kredietpolitiek van de banken.

De lage rente was tot midden 2012 de sterkhouder van de vastgoedmarkt. ‘Maar de banken hebben hun voorwaarden voor hypothecaire kredieten intussen flink strenger gemaakt’, zegt Iain Cook van de vastgoedketen ERA. Ook notaris Bart van Opstal stelt vast dat almaar meer transacties vastlopen op het dossier bij de bank.

De hypothecaire rente bleef in 2012 rond een zeer laag peil hangen: 3,7 à 3,9 procent vast op tien jaar. ‘De hypothecaire rente is wel minder snel gedaald dan de langetermijnrente’, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom van Petercam. De banken maken van die daling gebruik, aangespoord door de Nationale Bank en de nieuwe internationale regels, om hun marges op te voeren en strengere voorwaarden te stellen. Zo’n strengere politiek sinds de zomer wordt nu ook zwart op wit bevestigd door de ‘lending survey’ van de Nationale Bank.

Onderschat de impact van die strengere kredietvoorwaarden niet. Wie een huis wil kopen, moet voortaan met een belangrijke persoonlijke inbreng over de brug komen. ‘Vroeger kon je soms 100 procent of zelfs 110 procent van de aankoopprijs lenen. Nu is dat voor de meesten 80 procent of minder. Voor een doorsnee woning betekent het dus dat je 100.000 euro op tafel moet kunnen leggen. Net op een ogenblik dat mensen al minder kunnen sparen’, zegt Philippe Janssens van vastgoedadviseur Stadim.

Niemand verwacht dat de hypothecaire rente in 2013 sterk zal stijgen. De meeste panelleden verwachten zelfs een status-quo. De inflatie op jaarbasis zou wel dalen van 2,9 procent naar 1,6 procent. De vraag is vooral wat er zal gebeuren met de reële rente (de nominale rente min de verwachte inflatie). Het voorbije jaar zat die dicht bij 0 procent. ‘De vastgoedprijzen dalen vooral als de reële rente plotseling spectaculair stijgt. Op dat ogenblik worden andere activaklassen ook interessant. Maar zolang die rente laag blijft, worden beleggers naar vastgoed gezogen’, zegt Pol Tansens van BNP Paribas Wealth Management.

4. Fouten en kansen

Niet alle vastgoed zal de komende jaren interessant zijn. ‘Het wordt moeilijker om foute aankoopbeslissingen weg te werken door er gewoon enkele jaren overheen te laten gaan’, waarschuwt Stefaan Gielens, de CEO van de residentiële vastgoedbevak Aedifica. ‘Het meerwaardepotentieel wordt de volgende jaren kleiner. Je zal het vooral vinden in grote steden’, voegt zijn collega Xavier Mertens van Home Invest Belgium, eraan toe.

Gelukkig is de vraag in sommige marktsegmenten nog altijd groot. ‘Dat is zeker het geval voor kleine nieuwbouwappartementen met één of twee slaapkamers. Een gevolg van de bevolkingstoename, de vergrijzing en de gezinsverdunning’, zegt Julie Loeckx, operationeel manager bij vastgoedmakelaar Certes. Tot 700 euro per maand blijven appartementen redelijk verhuurbaar. Doordat banken een hogere inbreng eisen, blijven jonge gezinnen langer in de huurmarkt hangen. Dat is dan weer nadelig voor de markt van de kleine en middelgrote woningen, omdat jonge gezinnen de aankoop van een huis blijven uitstellen.

De Belg moet af van de mythe dat de prijzen van bouwgrond zullen blijven toenemen wegens de schaarste. ‘De stijgende bouwkosten en het stagneren van het beschikbare budget maken op een bepaald ogenblik dat de prijzen van bouwgrond niet meer kunnen stijgen’, zegt Luc Vastmans, de woningeconoom van de KU Leuven. Hij verwacht dan ook een daling van de bouwgrondprijzen.

5. Beperkte overwaardering

Bemoedigend blijft wel dat niemand een echte vastgoedzeepbel ziet in België. De overwaardering waarover het Britse blad The Economist het had (‘tot ruim 60 procent te duur’), verwijzen alle experts naar de papiermand. Wel kunnen de meesten leven met de 15 procent overwaardering die Luc Coene, de gouverneur van de Nationale Bank, vooropstelt. Hoe en of die overwaardering moet verdwijnen, daarover zijn de meningen verdeeld. De meesten gaan ervan uit dat de inflatie in alle stilte haar werk moet doen. ‘Het is belangrijk dat de bevolking begrijpt dat vastgoedprijzen niet alleen kunnen stijgen, maar ook dalen’, aldus Ivan Van de Cloot van de economische denktank Itinera Institute.

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud