netto

Herfinancieren, nu of nooit!

Zowel Dexia als de banken- en eurocrisis hebben de Belgische langetermijnrente fors omhooggestuwd. Aangezien beterschap niet in zicht is, lijkt het moment gekomen om de historisch lage rentevoet te betonneren in een voordelig vast rentetarief.

Krediet wordt niet goedkoper. Zoveel is zeker. Begin oktober klokte de inflatie in de eurozone af op 3 procent. Om weer in de buurt van het streefcijfer van 2 procent te geraken, zal de Europse Centrale Bank moeten teruggrijpen naar een rentestijging. Daarop anticiperen banken door hun kortetermijnrente (ook interbancaire rente of Euribor genoemd) op te trekken. En dat laat zich dan weer voelen in de rentevoeten van de variabele hypotheekformules.

Bijkomend probleem is dat op de korte termijn totale onzekerheid heerst. In normale omstandigheden lenen banken vlotjes aan elkaar. Door de nieuwe bankencrisis en de haircut op de Griekse portefeuille dreigt de liquiditeit in het systeem echter op te drogen, net zoals in 2008, en kan de Euribor een ongeleid projectiel worden.

Laatste kans?

Op de lange termijn is er evenmin goed nieuws. De Belgische staatsobligaties of OLO’s klommen na het Dexia-drama van 4 procent naar 4,34 procent, gevoed door de vrees dat België weldra een lagere rating aangesmeerd krijgt. De OLO’s zijn de belangrijkste referentie voor de hypotheekformules met vaste rentevoet. Elke stijging sijpelt, geleidelijk maar onvermijdelijk, door in de tarieven.

Conclusie: dit is de laatste kans om de historisch lage rentetarieven van vandaag om te zetten in een gunstige rentevoet. Of niet? “Als het is om van vast naar variabel over te stappen, zou ik het niet doen”, zegt Ivo Van Bulck, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging voor Krediet (BVK). "De verschillen tussen vast en variabel zijn niet zo groot dat het de moeite loont. Men focust al te veel op die hypothetische winst terwijl het risico op een schommelende rente – en dus een hogere aflossing – verkleint."

Kruideniersrekening

Uw huidige vaste rentevoet bij uw eigen bank of elders voor een beter exemplaar inruilen kan wel zinvol zijn. Al heeft Van Bulck ook zijn bedenkingen. “Mensen die begin jaren negentig 10 procent of 11 procent hebben betaald, hadden al veel eerder moeten herfinancieren. Voor wie na 2003 tussen 5 procent en 6 procent heeft kunnen lenen, wordt het een kruideniersrekening.”  

Hij gelooft niet dat er zoiets bestaat als een procentgrens die aangeeft wanneer een herfinanciering interessant wordt. “Men heeft het vaak over een verschil van 1 procent of 1,5 procent. Maar ik betwijfel of die grens zo vanzelfsprekend is. Alles hangt uiteindelijk af van de relatie met de bank", zegt Van Bulck. “Wie voelt dat hij tot een goed akkoord kan komen, moet niet aarzelen. Al zullen de meeste banken niet staan te springen, omdat zij die kredieten in hun balansen ook moeten herfinancieren.”

Intern versus Extern

Vandaar ook dat een herfinanciering van een woonkrediet altijd gepaard gaat met extra kosten. En dat durven mensen wel eens te vergeten terwijl ze enthousiast rentevoeten vergelijken. Wanneer u denkt dat een andere bank u een veel beter tarief kan bieden, weet dan dat de bestaande hypotheek moet worden geschrapt en de nieuwe ingeschreven. Een zogenoemde 'externe herfinanciering' brengt precies dezelfde notariskosten met zich mee als het afsluiten van een nieuw woonkrediet (zie cijfervoorbeeld). 

Slaagt u erin een beter tarief af te dingen bij uw eigen bank, dan zal die en wederbeleggingsvergoeding vragen gelijk aan 3 maanden interest en dossierkosten voor een bedrag ergens tussen 250 en 400 euro. Als u bij het bikkelen om een paar tienden van een procent vast dreigt te zitten, kunt u altijd voorstellen om dat laatste bedrag te laten vallen. “Een interne herfinanciering is uiteindelijk een commerciële toegeving van een bank”, vat Van Bulck het samen.

Een algemene regel geldt wel. Hoe hoger het uitstaande bedrag en hoe langer de resterende looptijd, hoe meer kans u heeft om een goede zaak te doen, aangezien u de kosten van de herfinanciering over een langere tijd kunt spreiden. “Het bedrag en de looptijd spelen zeker mee, maar het is de commerciële relatie die u met uw bank heeft, die de doorslag zal geven,” aldus Van Bulck.

Voorbeeld: Kevin en Ruth gaan herfinancieren

In 2006 hebben Kevin en Ruth bij ING 200.000 euro geleend aan een vaste rentevoet van 5,5 procent op 20 jaar. Elke maand betalen ze 1.375,77 euro af. Door het aanhoudende nieuws over de lagere rente zijn ze bij hun eigen bank en bij twee andere grote banken op zoek gegaan naar een beter tarief.

ING biedt op de resterende looptijd van 15 jaar en het uitstaande bedrag van 170.000 euro een vaste rentevoet van 5,15 procent of een maandaflossing van 1.357,67 euro. Van de 3.258 euro die hen dat oplevert, gaat 300 euro naar dossierkosten en 2.100 euro naar de wederbeleggingsvergoeding. Het saldo, 858 euro, is weliswaar positief, maar Ruth en Kevin hadden op meer gehoopt dan wat zakgeld voor een citytrip.

De concurrentie dan maar. KBC pakt in haar catalogus een interessante 4,17 procent vast op 20 jaar. Bij het lezen van de kleinere lettertjes ontdekt het stel dat daar 1 procent bijkomt voor wie herfinanciert. Hun rekensom leert dat ze bij een overstap 1.359,45 euro per maand zouden betalen. De virtuele winst van 2.937,60 euro zou echter volledig opgaan aan dossierkosten (350 euro), handlichtingskosten (of het schrappen van de hypotheek - 600 euro) en notariskosten (aktekosten, registratierechten, inschrijvingstaks, honoraria notaris, samen goed voor 5.100 euro).

Hun derde optie, BNP Paribas, stelt een vaste rentevoet van 4,65 procent voor. De aflossing zou daardoor tot 1.313,56 euro dalen. Met de 11.197,80 euro winst die dat oplevert, zouden ze wel alle rekeningen kunnen betalen (250 euro dossierkosten, plus 600 euro handlichting en 5100 euro voor de notaris).  Het saldo bedraagt dan nog 5.247,80 euro of bijna 350 euro per nog af te betalen jaar.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect