netto

Hoe betaalt u zo weinig mogelijk registratiebelasting?

©Pieter Van Eenoge

Wie een bestaande woning koopt en renoveert, betaalt veel minder belastingen op die aankoop dan iemand die opteert voor een nieuwbouw. Wie die woning daarna ook zeer energiezuinig maakt, krijgt nog meer korting.

Nieuwbouw of renovatie? Fiscaal is er geen twijfel mogelijk: het fiscale prijskaartje van kopen met de bedoeling te renoveren is veel minder zwaar dan van een nieuwbouw. Omdat de aankoopprijs van een te renoveren woning meestal heel wat lager ligt dan die van een nieuwbouwwoning moet de belasting al worden berekend op een lager bedrag.

Hoeveel belastingen op nieuwbouw en renovatie?

Wat evenwel nog zwaarder doorweegt in het voordeel van kopen en renoveren is dat de belastingtarieven voor renovatie veel voordeliger zijn dan voor nieuwbouw.

→ Nieuwbouw. Op de bouw van een nieuwe woning betaalt u in heel België 21 procent btw. Dat geldt zowel voor het gebouw als voor de grond. Tenzij u de grond koopt van een aparte firma. Dan telt u - in Vlaanderen - 10 procent registratiebelasting neer op het gronddeel.

→ Renovatie. Koopt en renoveert u een woning die al meer dan 10 jaar in gebruik is, dan profiteert u van het voordelige btw-tarief van 6 procent op de renovatiewerken als u een aannemer inschakelt. Wie zelf de handen uit de mouwen steekt, grijpt naast dat verlaagde btw-tarief. Doe-het-zelvers moeten op het materiaal dat zij aankopen de volle pot van 21 procent btw betalen.

Vastgoedgids 2019

Zo bouwt en renoveert u slimmer

- Hoeveel is uw woning waard? De prijzen van woonhuizen en villa's, appartementen en bouwgronden in alle Belgische gemeenten

- Passie voor passief | Hoeveel kost het om van uw huis een passiefwoning te maken?

- Slim renoveren, slim financieren | Hoe haalt u het maximale uit premies en subsidies?

- Verbouwen om te verhuren | Zo vermijdt u keuzes die aan uw rendement vreten

De 'Vastgoedgids' is op 23/2 verschenen. Bekijk hier de PDF van het magazine.

Op de aankoop van de woning die u gaat renoveren, hoeft u evenmin 21 procent btw te betalen. Aangezien u een bestaande woning aanschaft, valt u onder het systeem van de registratiebelasting. Die bedraagt in Vlaanderen sinds juni vorig jaar 7 procent. Dat is slechts een derde van de btw op nieuwbouw. Kost de woning minder dan 200.000 euro, dan betaalt u op de eerste schijf van 80.000 euro bovendien geen registratiebelasting. Dat komt overeen met een korting van 5.600 euro. In 16 kernsteden en een 40-tal gemeenten in de Vlaamse rand ligt die drempel op 220.000 euro.

Wat zijn de voorwaarden om de lagere registratiebelasting te genieten?

Wilt u de woning renoveren voor u er uw intrek in neemt, dan talmt u beter niet met de renovatiewerken.

  • Om 7 procent registratiebelasting te betalen, moet u in de aankoopakte het engagement opnemen dat u binnen 2 jaar naar de woning zult verhuizen en er uw domicilie zult vestigen. Haalt u die deadline niet, dan zult u bijkomende registratiebelasting moeten betalen tot 10 procent. U moet dus 3 procentpunt aanvullende belasting betalen, verhoogd met een boete van 20 procent.
  • Die termijn van 2 jaar om te verhuizen wordt verlengd tot 5 jaar als u de woning grondig energetisch renoveert. Engageert u zich al meteen bij de aankoop tot zo’n grondige renovatie binnen 5 jaar, dan betaalt u bij de aankoop onmiddellijk 6 in plaats van 7 procent aankoopbelasting. Ligt de aankoopprijs onder 200.000 euro, dan profiteert u van het lagere tarief van 6 procent én van de vrijstelling op de onderste schijf van 80.000 euro, goed voor een korting van 4.800 euro.
Klein beschrijf gehad en nu nog aan het renoveren?

Vlaanderen heeft de aankoopbelasting midden vorig jaar hervormd. De aankoopbelasting is niet langer gebaseerd op de hoogte van het kadastraal inkomen (ki), maar houdt nu rekening met de aankoopprijs.

Kocht u voor 1 juni vorig jaar een bescheiden woning met een laag kadastraal inkomen die u nu renoveert of zult renoveren, dan betaalde u op het moment van de aankoop het zogenaamde ‘klein beschrijf’. In plaats van 10 procent telde u slechts 5 procent aankoopbelasting neer. Om dat voordeel te behouden, zult u binnen 3 jaar uw domicilie moeten vestigen in die woning en ook 3 jaar lang in die woning moeten blijven wonen. De Vlaamse belastingdienst controleert die voorwaarden wel degelijk en stuurt u 3 maanden voor de deadline zelfs een herinnering. Slaagt u er toch niet in om tijdig te verhuizen, dan zult u de bijkomende aankoopbelasting van 5 procentpunt moeten betalen.

Let wel, het moet wel degelijk gaan om een ingrijpende energetische renovatie (IER). Het volstaat niet om bijvoorbeeld alleen hoogrendementsglas te plaatsen. Een IER is een renovatie waarbij minstens 75 procent van de buitenschil van de woning wordt (na)geïsoleerd, waarbij de opwekker voor verwarming of koeling volledig wordt vervangen én waarbij een ventilatiesysteem wordt geplaatst in combinatie met een hernieuwbare energietechniek (bijvoorbeeld zonnepanelen). Om te bewijzen dat het effectief om een IER gaat, moet u voor aanvang van de werken een bouwaanvraag of melding indienen. Doet u de ingrijpende werken zonder melding of bouwaanvraag, dan komt u niet in aanmerking voor de vermindering van de registratiebelasting van 7 naar 6 procent.

Wat als u pas later beslist om grondig te renoveren?

Met andere woorden: u betaalde 7 procent bij de aankoop en wilt recht hebben op het lagere tarief van 6 procent? Dan zijn 3 situaties mogelijk.

  • U verhuisde binnen 2 jaar en beslist nadien energetisch te renoveren: u hebt recht op een belastingteruggave van 1 procentpunt (7% - 6%).
  • U kocht minder dan 2 jaar geleden en beslist energetisch te renoveren. U hebt recht op een teruggave van 1 procentpunt. En de termijn waarbinnen u moet verhuizen, wordt verlengd van 2 naar 5 jaar vanaf de aankoopakte.
  • U kocht meer dan 2 jaar geleden, bent nog niet verhuisd en gaat energetisch renoveren: omdat u niet tijdig verhuisd bent, moet u 3 procentpunt aanvullende belasting betalen, verhoogd met een belastingverhoging van 20 procent.

Tegelijk hebt u recht op een teruggave van 4 procentpunt (10% - 6%). Maar de belastingverhoging wordt niet terugbetaald.

De termijn om te verhuizen wordt verlengd naar 5 jaar vanaf de aankoopakte.

Wat bij gemengd gebruik van een woning?

Het tarief van 7 procent registratiebelasting geldt voor bestaande woningen die ‘hoofdzakelijk’ gebruikt worden als gezinswoning. Maar wat bij gemengd gebruik? Denk aan een bakker of slager die boven de winkel woont met zijn gezin.

  • Is het privégedeelte groter dan het beroepsgedeelte, dan geldt 7 procent op de volledige aankoopprijs.
  • Is het professionele gedeelte evenwaardig of zelfs groter, dan wordt het tarief van 10 procent toegepast op de volledige aankoopwaarde.
Meeneembare registratiebelasting

Kocht u eerder al een woning, dan kunt u ook in het nieuwe systeem van de registratiebelasting tot maximaal 12.500 euro eerder betaalde registratiebelasting ‘meenemen’ als u een nieuwe woning koopt en de vorige verkoopt. Tenminste, als beide woningen in het Vlaams Gewest liggen.

Koopt u bijvoorbeeld een woning van 180.000 euro die u grondig energetisch zult renoveren, dan betaalt u 6 procent registratiebelasting (in plaats van 7 procent vanwege de IER), geniet u de korting op de onderste schijf van 80.000 euro (omdat de aankoopprijs lager ligt dan 200.000 euro). Bovendien kunt u maximaal 12.500 euro eerder betaalde registratiebelasting in mindering brengen. De te betalen aankoopbelasting op de nieuwe aankoop bedraagt dan:

6% van 180.000 - 6% van 80.000 - 12.500 euro = 10.800 euro - 4.800 - 12.500 euro = 0 euro registratiebelasting.

Die meeneembaarheid kunt u niet toepassen als uw nieuwe woning een nieuwbouw is. Van de 21 procent btw die u betaalt op de nieuwe aankoop kunt u het maximum van 12.500 euro registratiebelasting die u neertelde voor uw vorige aankoop niet aftrekken. De eerder betaalde registratiebelasting kunt u wel in mindering brengen van de aankoopbelasting van 10 procent op de bouwgrond, op voorwaarde dat u de grond kocht van een ander bedrijf dan de firma die uw woning op die grond bouwt.

Voorbeeld

U koopt een bouwgrond van 125.000 euro van firma A en bouwt er met firma B een nieuwbouwwoning op van 180.000 euro. Op een eerdere aankoop betaalde u al 12.500 euro registratiebelasting. Dan betaalt u op deze nieuwe aankoop:

21% btw op 180.000 euro + (10% registratiebelasting op 125.000 euro - maximaal 12.500 euro) = 37.800 euro btw en 0 euro registratiebelasting.

Bereken het zelf

Hoeveel extra kosten moet u incalculeren boven op de prijs die u betaalt voor uw droomwoning? Bereken het tot op de euro via www.netto.be/aankoopbelasting.

Verschijnt onze interactieve kaart hieronder niet correct? Doorzoek de huizenprijzen in alle Belgische gemeenten hier (ook op mobiele toestellen)

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect