netto

Hoe wordt (verhuurd) vastgoed vandaag belast?

Als u een flat aan zee verhuurt aan een particulier, moet u het ki aangeven. Dat wordt geïndexeerd en verhoogd met 40 procent, om het onroerend inkomen te berekenen. Dat staat los van de werkelijke huur. ©Photo News

Alleen nog maar de idee dat vastgoed mogelijk zwaarder moet belast worden, ontketent een storm aan reacties. 'Vastgoed wordt nu al twee keer en zwaar belast' is de teneur. Hoe zit de vork aan de steel?

De Europese rechters tikten België gisteren andermaal op de vingers. Het Europese Hof vindt dat de Belgen worden ontmoedigd om te investeren in vastgoed in andere EU-landen en wel omdat ze op buitenlands vastgoed zwaarder worden belast dan op woningen in eigen land. 'Kan niet', zegt Europa  'want dat is in strijd met het vrij verkeer van kapitaal'.

Reden waarom de Belgische wetgever zijn belastingregels moet aanpassen, anders dreigen Europese dwangsommen en boetes.  De aanpassing moet ertoe leiden dat er geen onderscheid meer wordt gemaakt, al naargelang het onroerend goed in België of in een ander EU-land is gelegen.

Nu wordt het onroerend inkomen op vastgoed in België berekend op basis van het kadastraal inkomen (KI). Is de woning in Spanje, Frankrijk of Italië gelegen, dan wordt de belasting berekend op basis van het reële huurinkomen. 

Gevolgen arrest

Het arrest van 12 april heeft, voor alle duidelijkheid, alleen betrekking op het onroerend inkomen dat de Belgische belastingplichtige moet aangeven in zijn personenbelasting. En niet op de onroerende voorheffing - dat is een belasting op iedereen die in het Vlaamse, Brusselse of Waalse Gewest een onroerend goed bezit. Verwarring is mogelijk omdat ook de onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen.  

Hebt u in België een woning die u zelf bewoont, en hebt u geen tweede verblijf in binnen- of buitenland, dan moet u zich geen zorgen maken. De problematiek betreft tweede verblijven.

Hebt u in België een woning die u zelf bewoont, en hebt u geen tweede verblijf in binnen- of buitenland, dan moet u zich geen zorgen maken. 'Het onroerend inkomen van de eigen woning is vrijgesteld', zegt advocaat Michael Joosen (Cazimir). Daarop wordt u in de personenbelasting niet belast. 

De problematiek betreft tweede verblijven.

Hoe worden die nu belast?

A. Geen verhuur

Hebt u een tweede verblijf in België, bijvoorbeeld een appartement aan zee, dan betaalt u niet alleen de onroerende voorheffing, maar dan moet u in de personenbelasting ook het KI aangeven. Dat wordt geïndexeerd en vermeerderd met 40 procent om de belastbare basis te berekenen.

B. Wel verhuur

Ook wie in België een woning verhuurt, wordt twee keer belast: één keer via de onroerende voorheffing op de verhuurde woning. En nog een keer via de personenbelasting.

Hoe u in de personenbelasting wordt getaxeerd is afhankelijk van de vraag of u het pand verhuurt aan een particulier of aan iemand die het geheel of deels gebruikt voor zijn beroep.

1. U verhuurt aan een particulier

In dat geval wordt u ook belast op basis van het geïndexeerd KI , verhoogd met 40 procent. Is het KI 1000 euro, dan wordt u dit jaar belast op 1.000 x 1,7863 x 1,40 of op 2.501.

Dat inkomen wordt in de personenbelasting bij uw andere inkomsten gevoegd. Het wordt dus onderworpen aan het progressieve tarief dat kan oplopen tot 50 procent. In het aangehaalde voorbeeld betaalt u dan 1.250 euro belasting (vermeerderd met de opcentiemen). Dat bedrag staat los van uw werkelijke huurinkomen, ook als u bijvoorbeeld voor een flat aan zee een jaarlijks huurinkomen hebt van 40.000 euro.

De verhuurder kan de belastingdruk verlichten als hij een lening aanging om het pand te kopen. De betaalde intresten kan hij dan aftrekken van de belastbare onroerende inkomsten. Andere kosten kan een verhuurder bij de verhuring aan een particulier niet in mindering brengen. De fiscus houdt  geen rekening met energiebesparende investeringen zoals bijvoorbeeld extra dakisolatie of dubbel glas.

Andere belangrijke kanttekening: Ook als het verhuurde pand een paar maanden leeg staat, of als uw huurder de huur niet betaalt, moet u de bovenstaande formule toepassen om het onroerend inkomen te berekenen.

2. U verhuurt aan een persoon of aan een vennootschap die het pand uitsluitend of gedeeltelijk gebruikt voor beroepsdoeleinden

Dan wordt u belast op alle sommen die u van de huurder ontvangt (niet alleen de huur, maar ook de bijdrage van de huurder in de onderhoudskosten) verminderd met een forfaitaire kostenaftrek van 40 procent. De aftrek is begrensd. Het bedrag dat u in mindering brengt van het huurinkomen mag nooit hoger zijn dan twee derde van het geherwaardeerde  KI. Dit jaar bedraagt de herwaarderingscoëfficiënt 4,39. 

Een voorbeeld: U verhuurt een appartement aan een boekhouder tegen 2.000 euro per maand, inclusief de bijdrage van de boekhouder in de algemene en onderhoudskosten. Het jaarlijkse bruto-inkomen is dan 24.000 euro. Welk inkomen moet u aangeven in de personenbelasting?

Normaal mag u een kostenaftrek toepassen van 40 procent op 24.000 euro. Dat brengt het aan te geven inkomen normaliter op ( 24.000 - 9.600 = ) 14.400 euro.

Maar u moet het bedrag van de aftrek beperken tot twee derde van het KI, vermenigvuldigd met 4,39. Als het KI 1.500 is, dan moet u de aftrek beperken tot ( 2/3 van 1.500 x 4,39 = )  4.390 euro. U wordt dan belast op 24.000 - 4.390= 19.610 euro. 

C.  Wat is nu het verschil met huurinkomsten uit woningen in andere EU-landen? 

Bezit u een woning in een ander EU-land, en verhuurt u die, dan moet u het werkelijke huurinkomen aangeven. Verhuurt u de woning niet, dan moet u de huur aangeven 'die u zou ontvangen hebben als u het een heel jaar zou verhuurd hebben'. In beide situaties, wordt het huurinkomen  verminderd met de belastingen die u in het buitenland al voor dat pand betaalde. De fiscus brengt daarop nog een kostenforfait van 40 procent in mindering.   

Veronderstel dat u een woning bezit in Toscane en dat u die woning het hele jaar door zou kunnen verhuren voor 4.000 euro per maand, ook al doet u dat niet. Uw fictief huurinkomen is dan 48.000 euro. U betaalt in Italië voor dat pand 8.000 euro belastingen. Er rest nog 40.000 euro waarop de belastingadministratie nog eens 40 procent in mindering brengt. 'Dat inkomen ( of 40.000 - 16.000 = ) 24.000 euro wordt bij uw Belgische inkomsten gevoegd zoals uw loon of uw pensioen waardoor u in een hogere belastingschijf terecht kunt komen', zegt Joosen. 'Daardoor kan het tarief van 25 naar 50 procent gaan. En dan betaalt u 50 procent op alle Belgische inkomsten, niet op de Italiaanse. Die worden afzonderlijk in Italië belast.'

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content