Koper heeft voorkooprecht op uw droomhuis. Wat nu?

©jonas lampens

Wilt u een woning kopen waarop iemand anders een voorkooprecht heeft? Dan is het zaak om nagelbijtend af te wachten. Want er is geen enkele garantie dat u de woning kan kopen.

Het zal u maar overkomen: na lang zoeken hebt u eindelijk de woning van uw dromen gevonden, u bereikt met de verkoper een akkoord over de prijs en tekent samen zelfs een compromis. Maar er rust een voorkooprecht op de woning, waardoor een derde partij voorrang heeft om de woning aan te kopen. Die derde partij kan een particulier zijn, maar ook een overheid of een socialehuisvestingsmaatschappij.

Er zijn twee soorten voorkooprecht. Het eerste is het wettelijke voorkooprecht, dat rechtstreeks voortvloeit uit een bepaalde wetgeving. Het oudste voorbeeld komt uit de pachtwet. De pachter van een lap landbouwgrond heeft daar automatisch een voorkooprecht op. Hij moet daar zelf niets voor doen. ‘Het voorkooprecht van pachters van landbouwgrond dateert van de jaren 1960. Sindsdien zijn er een heleboel wettelijke voorkooprechten bijgekomen’, zegt notaris Christophe Castelein. De Vlaamse Wooncode bepaalt dat socialehuisvestingsmaatschappijen een voorkooprecht hebben op woningen die zijn opgenomen in het leegstandsregister. Heeft de eigenaar een koper gevonden van zo’n leegstaande woning, dan heeft de socialehuisvestingsmaatschappij het recht om de woning zelf aan te kopen. Idem met percelen die in bepaalde natuurgebieden of langs waterwegen liggen.

Geen onteigening

‘Nogal wat verkopers verwarren het voorkooprecht met onteigening’, stelt Castelein. ‘Nochtans is er van onteigening geen sprake. De partij met het voorkooprecht heeft enkel het recht om het vastgoed te kopen aan dezelfde voorwaarden en voor dezelfde prijs.’

Voorkooprecht is niet hetzelfde als onteigening.
Christophe Castelein
notaris

Naast het wettelijke voorkooprecht is er ook een contractueel voorkooprecht. Dat zijn voorkooprechten die particulieren onderling afspreken en vastleggen in een contract. Een huurder kan in de huurovereenkomst een voorkooprecht laten opnemen, zodat hij zeker de kans krijgt om bij een eventuele verkoop de woning aan te kopen. ‘In woninghuurcontracten zijn voorkooprechten veeleer uitzonderlijk. In handelshuurcontracten komen ze geregeld voor’, zegt Castelein. Huurders van winkels of restaurants hebben vaak een voorkooprecht op het pand dat ze huren om te vermijden dat de verkoop van het pand hun professionele activiteit in het gevaar brengt.

Vastleggen in akte

De verkoper is verplicht de verkoop te melden aan de partij met het voorkooprecht. De notaris die de verkoopakte voorbereidt, zal altijd nagaan of op het verkochte pand een wettelijk voorkooprecht rust. Daarvoor raadpleegt hij de Vlaamse Grondenbank. Daar is een wettelijk voorkooprecht vrij makkelijk te achterhalen.

Voor een contractueel voorkooprecht is dat veel lastiger, want eigenlijk moet de verkoper dat zelf melden. ‘Wie als partij met voorkooprecht wil vermijden te worden gepasseerd, kan het voorkooprecht het best laten vastleggen in een notariële akte’, zegt Castelein.

Particulieren kunnen op de Vlaamse overheidswebsite www.geopunt.be achterhalen of hun perceel in een gebied ligt waar een wettelijk voorkooprecht van toepassing is. Let wel, het is niet omdat een perceel in zo’n gebied ligt, dat het voorkooprecht ook effectief wordt uitgeoefend. Castelein: ‘Uiteindelijk gebeurt dat zelden. Officiële cijfers zijn er niet, maar ik vermoed dat het voorkooprecht in maximaal 5 procent van de gevallen ook effectief wordt uitgeoefend.’

Een voorkooprecht kan pas geactiveerd worden als al een compromis met een andere koper is ondertekend. In het compromis wordt dan een opschortende voorwaarde opgenomen: de verkoop aan de oorspronkelijke koper gaat pas door als het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend. Als een partij haar voorkooprecht wil uitoefenen, moet ze dat wel doen aan exact dezelfde voorwaarden als in het compromis met de oorspronkelijke koper. Daardoor is het voorkooprecht vooral een vervelende zaak voor de koper zonder voorkooprecht: de verkoper is al zeker van de verkoop en van de prijs, terwijl de koper zonder voorkooprecht enkel kan hopen dat het voorkooprecht niet wordt uitgeoefend.

Hoeveel tijd er is om het voorkooprecht uit te oefenen hangt af van geval tot geval. Gaat het om een wettelijk voorkooprecht in handen van een overheidsinstelling, dan kan de termijn al gauw oplopen tot twee maanden. Als particulieren onderling afspraken maken, wordt de termijn in principe vastgelegd in het contract. ‘Als verkoper heb je ook het best een bewijs in handen, zeker als de derde partij afziet van haar voorkooprecht, bijvoorbeeld met een aangetekende brief’, zegt Sofie Demeulemeester, juridisch adviseur bij Dewaele Vastgoedgroep.

Reclamepanelen

Het is overigens een slecht idee om een partij met voorkooprecht te passeren door de verkoop verborgen te houden. Die kan bij de rechtbank proberen een schadevergoeding af te dwingen of de verkoop ongedaan te maken. Demeulemeester: ‘Het is heel onwaarschijnlijk dat een rechter de verkoop ongedaan maakt. Maar een schadevergoeding is wel mogelijk, en die kan ook hoog oplopen. Ik heb weet van een zaak waarin de gepasseerde partij een schadevergoeding kreeg van 20 procent van de verkoopprijs.’

Soms zijn mensen zich er niet van bewust dat er een voorkooprecht op hun woning rust. ‘Dat gebeurt heel vaak bij mensen die aan de gevel ruimte voor een reclamepaneel verhuren. In dergelijke verhuurcontracten is vaak een recht voor voorkoop vastgelegd voor de persoon die de publiciteitsruimte huurt, al beseffen de meeste eigenaars dat niet’, zegt Demeulemeester.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content