Vastgoedeigenaars die aan successieplanning willen doen, overwegen wel eens hun woning op lijfrente te verkopen aan hun kind(eren). Zo vermijden ze dat hun kinderen successie- of schenkingsrechten moeten betalen. En zelf krijgen ze een levenslange rente uitgekeerd. De kinderen worden tegen een goedkope prijs eigenaar van de gezinswoning en de ouders krijgen een extraatje boven op hun pensioen. Alles is wettelijk in orde en iedereen is tevreden.
Maar jammer genoeg is het niet zo eenvoudig. Dat is ook de reden waarom zo’n verkoop op lijfrente niet zeer vaak voorkomt. ‘Op lijfrente verkopen aan de kinderen brengt heel wat problemen met zich mee’, zegt notaris Renaud Grégoire. Ten eerste omdat de fiscus er meteen van uitgaat dat u getracht hebt schenkingsrechten te ontlopen.
Vermomde schenking
De fiscus zal oordelen dat een vermomde schenking heeft plaatsgevonden waarbij de ouders hun huis aan hun kind verkopen op lijfrente terwijl de maandelijkse rente nooit betaald wordt of op een of andere manier door de ouders terugbetaald wordt. Of waarbij de ouders een zeer lage rente vragen die niet in verhouding staat tot de waarde van de woning of tot hun levensverwachting.
‘Het kind moet kunnen aantonen dat het de maandelijkse rente wel degelijk aan zijn ouders betaald heeft en het geld niet via een andere weg heeft teruggekregen’, waarschuwt Grégoire. Heeft de fiscale administratie twijfels, dan kan ze bij het overlijden van de ouders eisen dat er schenkingsrechten betaald worden. Bovendien riskeert de erfgenaam een boete voor fraude.
Het wordt nog riskanter wanneer de ouders meerdere kinderen hebben en hun woning op lijfrente verkopen aan slechts een van hen. Want bij de regeling van de nalatenschap kunnen de andere kinderen dan de indruk krijgen dat de ouders een van hen hebben bevoordeeld. ‘Net daarom voorziet de wet in de mogelijkheid om bij de verkoop het akkoord van de andere kinderen te vragen’, zegt de notaris.
Ongemerkt onterven
Maar ook dat is niet zo eenvoudig. ‘Met zulke akten moet je zeer voorzichtig omspringen’, vervolgt Grégoire. Stel dat een autoritaire vader zijn jonge en nog naïeve zoon vraagt een document bij de notaris te ondertekenen waarin hij zich akkoord verklaart met de verkoop van het ouderlijk huis op lijfrente aan zijn broer. Die zoon kan dan later geen rechten meer laten gelden.
Zo helpt u uw kinderen bij de aankoop van een woning
Door de stijgende vastgoedprijzen wordt het voor jonge mensen steeds moeilijker een eigen stek te kopen. Daarom willen tal van ouders hun kroost 'op weg' helpen en het spreekwoordelijke steentje bijdragen. Maar hoe pakt u dat als ouder goed aan? Welke mogelijkheden zijn er? En waar moet u op letten? Lees meer
Hij heeft ook niet de garantie dat de verkoop volgens de regels van de kunst gebeurt en dat zijn vader de ontvangen rentes niet teruggeeft aan zijn andere zoon. Zo’n operatie riskeert de verdeling tussen de erfgenamen bij de regeling van de nalatenschap ernstig te bemoeilijken.
Naast al die juridische problemen speelt nog de gevoelsfactor mee. De kinderen zijn weliswaar aan de gezinswoning gehecht zolang hun ouders er verblijven. Maar de meesten hebben geen zin om er na het overlijden van hun ouders te gaan wonen.
Schenking onder last
Een schenking onder last vertoont gelijkenissen met een verkoop op lijfrente, maar er zijn verschillen. De eigenaar van het goed schenkt aan zijn kinderen en legt hen daarbij voorwaarden op. Bijvoorbeeld dat ze de inkomsten van het goed aan hem moeten afdragen of dat ze een rente betalen.
Notaris Grégoire tracht zijn oudere klanten ook te overtuigen van het nut hun huis te verkopen en vervolgens te huren. ‘De koper doet een beleggingsoperatie, terwijl de verkoper de ontvangen som belegt en gebruikt om huur te betalen’, zegt hij. ‘Maar de meeste mensen willen alleen een rente ontvangen en geen huur betalen.’ Nochtans biedt het systeem volgens hem de mogelijkheid een betere prijs voor de woning te krijgen dan bij een verkoop op lijfrente.