Vlaanderen telt 48 sociale verhuurkantoren die samen ruim 7.800 huurpanden beheren. Het kan dus niet anders of het heeft zijn voordelen om een woning te verhuren via een sociaal verhuurkantoor (SVK) in plaats van rechtstreeks op de privémarkt.
Om te beginnen verlost een SVK u als woningeigenaar van veel administratieve rompslomp en hebt u fiscale voordelen die andere verhuurders niet hebben. Daar komt bij dat de huuropbrengsten gewaarborgd zijn tijdens de hele looptijd van het huurcontract.
Die voordelen hebben uiteraard een prijs: u moet akkoord gaan met een huurprijs die lager ligt dan wat u op de private huurmarkt zou krijgen. Dan is de vraag: hoeveel lager? Er zijn geen wettelijke regels hoeveel huur het SVK mag betalen aan een eigenaar. Het SVK onderhandelt met u als eigenaar om een zo laag mogelijke huurprijs te krijgen. Het SVK houdt daarbij rekening met de staat, het comfort, de ligging en de grootte van de woning.
‘Elk sociaal verhuurkantoor heeft zijn eigen werkwijze om de huurprijs af te spreken met de eigenaar. Maar een huurprijs die zowat 15 procent lager ligt dan die op de private huurmarkt, is logisch’, zegt Joy Vanstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.
Dat betekent niet dat uw rendement ook 15 procent lager zal liggen. Wie zijn woning zelf verhuurt, kan in negen jaar ook enkele maanden huur mislopen of met heel wat kosten geconfronteerd worden. Omdat de woning enkele maanden leegstaat tussen verhuringen, omdat een huurder niet betaalt, of omdat er huurschade is bij het vertrek van de huurder.
Een sociaal verhuurkantoor heeft dus wel een en ander te bieden. Wij zetten de voordelen op een rij.
1. U bent zeker van uw huurinkomsten.
Welke woningen kunt u verhuren?
Wie met een sociaal verhuurkantoor (SVK) wil werken, moet voor de woning een conformiteitsattest kunnen voorleggen. Het SVK zal tijdens een bezoek nagaan of de woning voldoet aan de kwaliteitsnormen voor onder meer brandveiligheid, isolatie, beglazing, verwarming en vocht.
Het SVK garandeert de maandelijkse huurinkomsten voor de volledige looptijd van het huurcontract. Het SVK is de huurder van de eigenaar van de woning en verhuurt de woning door. Als eigenaar krijgt u dus stipt de huur, ook al staat de woning leeg of betaalt de bewoner zijn huur niet aan het SVK.
2. De woning blijft onderhouden.
Het SVK is verantwoordelijk om de woning aan het einde van het contract in haar oorspronkelijke staat terug te geven, afgezien van normale slijtage. Mocht de huurder schade hebben aangericht in de woning, dan zal het SVK dat verrekenen met de huurder. Het risico wordt niet op u verhaald.
3. U hebt geen administratieve rompslomp.
Het SVK maakt het huurcontract op, zorgt voor de plaatsbeschrijving, sluit een brandverzekering af, laat het contract registreren, enzovoort. Het SVK zoekt ook een huurder voor de woning en zorgt voor huurdersbegeleiding.
Als de huurder vertrekt, moet u zich als eigenaar ook geen zorgen maken over praktische beslommeringen zoals de sleutels en de waarborg. Het contract tussen u en het SVK loopt gewoon door.
4. Er is geen risico op leegstandsheffing of gerechtelijke procedures.
Tijdens de looptijd van het huurcontract zorgt het SVK ervoor dat de woning verhuurd is. Verlaat een huurder de woning, dan gaat het SVK meteen op zoek naar een nieuwe. Zo vermijdt u als eigenaar langdurige leegstand en de bijbehorende leegstandsheffing.
U hebt geen rechtstreeks contact met de huurder van het SVK, alleen met het SVK als uw huurder. Het SVK is ook verantwoordelijk voor alle huurdersverplichtingen, waardoor u geen risico loopt op langdurige gerechtelijke procedures.
5. U geniet belastingvermindering bij renovaties.
wat is uw verantwoordelijkheid?
Als u uw woning aan een sociaal verhuurkantoor (SVK) verhuurt, moet u bij de start van het huurcontract de nodige attesten afleveren, waaronder een EPC-attest en eventueel een keuringsattest van de gas- en elektriciteitsinstallatie. Tijdens de looptijd van het huurcontract neemt het SVK de verplichtingen voor de huurder over. Maar als eigenaar blijft u uiteraard verantwoordelijk voor de onderhouds- en herstellingsverplichtingen. De huurder is verantwoordelijk voor het onderhoud van de cv-ketel, maar als de ketel stukgaat door slijtage, moet u een nieuwe laten installeren.
Als u voor minstens 11.520 euro (bedragen aanslagjaar 2017) werken aan uw woning uitvoert, kunt u onder bepaalde voorwaarden tijdens de looptijd van het huurcontract met het SVK jaarlijks 5 procent van uw investering terugkrijgen via de personenbelasting. In totaal kunt u zo maximaal negen keer 5 procent van de renovatiekosten of 45 procent van de investering recupereren.
6. U wordt belast alsof u aan een particulier verhuurt.
Wie aan een SVK verhuurt, wordt niet belast op de werkelijke huurinkomsten zoals bij een professionele verhuring, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Als eigenaar wordt u dus belast alsof u aan een particulier verhuurt.
7. U betaalt minder onroerende voorheffing.
SVK-eigenaars genieten sinds 2014 een verlaagd tarief van onroerende voorheffing. Net als sociale huisvestingsmaatschappijen betaalt u bij verhuur aan een SVK geen 2,5 maar 1,6 procent. Ook voor bescheiden woningen kan de jaarlijkse besparing op de roerende voorheffing al snel oplopen tot 100 à 200 euro. U moet daarvoor wel tijdig uw rijksregisternummer en kadastrale gegevens aan het SVK bezorgen. Het SVK moet die gegevens registreren in een applicatie van de Vlaamse Belastingdienst.
De berekening van de onroerende voorheffing gebeurt op basis van de situatie op 1 januari van het desbetreffende jaar. Als een woning op 1 januari verhuurd is aan een SVK, moet het SVK de gegevens van het pand en de eigenaar voor 31 maart registreren in de applicatie van Vlabel opdat u als eigenaar in aanmerking kunt komen voor het verlaagde tarief.
8. Bij nieuwbouw geldt een verlaagd btw-tarief.
Er bestaat sinds begin dit jaar een gunstig btw-tarief voor wie een nieuwe woning bouwt of een recente woning (jonger dan 10 jaar) renoveert en die minstens 15 jaar aan een SVK verhuurt. Als u dat tijdig aan het belastingkantoor meldt en nadien ook het huurcontract met het SVK voorlegt, geniet u van 12 in plaats van 21 procent btw. Het verlaagde tarief geldt alleen voor werken waarvoor de btw opeisbaar is na 1 januari 2017, dus voor werken die na die datum gefactureerd werden.