Wie een kot koopt, moet de regels kennen

©Ans Brys

De jacht op studentenkoten is weer open. Wilt u geen geld aan huur verspillen, dan is kopen ook een optie. Maar een huis in studentenkamers opsplitsen mag niet zomaar.

Een studentenkamer huren kost een pak geld. De huurprijzen voor koten verschillen vrij veel en worden bepaald door de oppervlakte en het comfort. In de universiteitssteden ligt de gemiddelde huurprijs voor een gewone kamer met een gedeelde keuken en gedeeld sanitair tussen 350 en 390 euro. Een studio kost zo’n 450 à 480 euro. Wie een maandelijkse huur van 350 euro betaalt en een masteropleiding van vijf jaar volgt, heeft aan het einde van zijn universitaire loopbaan 21.000 euro uitgegeven. Wie van dat bedrag schrikt, kan overwegen een kamer of zelfs een volledig huis te kopen.

1 Huis kopen

Wie eraan denkt een huis te kopen moet weten dat een onderscheid wordt gemaakt tussen gezins- en studentenwoningen. Om verschillende kamers in één huis te verhuren moet het huis over een omgevingsvergunning van de overheid beschikken die de opsplitsing in aparte woonentiteiten toelaat.

Bovendien legt de overheid een aantal veiligheids-, gezondheids- en kwaliteitsnormen op. Een kot zonder keuken of bad moet minstens 12 vierkante meter groot zijn. Er moet minstens één gemeenschappelijk toilet zijn per begonnen groep van zes bewoners. De totale glasoppervlakte van een ruimte moet minimaal een twaalfde van het vloeroppervlak bedragen, met een minimum van een vierkante meter. En de brandveiligheid moet met een verslag van de brandweer worden aangetoond.

Voor wie alleen zijn kinderen in het huis wil laten wonen, is het geen bezwaar dat het huis niet als een studentenwoning vergund is. Maar tegelijk enkele vrienden van die kinderen onderdak bieden, kan niet. Ook na het afstuderen van de kinderen het huis aan studenten verhuren is geen optie.

12
Een kot zonder keuken of badkamer moet minstens 12 vierkante meter groot zijn.

Het toekennen van omgevingsvergunningen is een bevoegdheid van de gewesten, maar elke studentenstad kan beslissen aan welke normen voldaan moet worden om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.

In Leuven is het in principe verboden een eengezinswoning op te delen. Er wordt onder meer een uitzondering gemaakt voor een huis dat in een kernwinkelgebied ligt of voor panden met al een vergunde horecafunctie. Ook hele grote huizen mogen worden opgedeeld, maar er moet minstens een eengezinswoning van 110 vierkante meter overblijven.

‘Je kan je het best vooraf goed informeren over het pand dat je wil kopen’, zegt Jan Frans, hoofd van de dienst Wonen van de stad Leuven. ‘Anders kan dat achteraf misschien een koude douche opleveren. Let goed op dat alle kamers aan de reglementering beantwoorden en bijvoorbeeld minimaal 12 vierkante meter groot zijn. Anders loop je het risico dat je ze niet kan verhuren.’

Krappe woningmarkt

In Leuven is in de bouwverordening ook een ‘kotmadamformule’ opgenomen, waarbij eigenaar-bewoners een tijdelijke vergunning krijgen om hun pand beperkt op te delen en eventueel bepaalde functies met studenten te delen. ‘Dat is vooral interessant voor eigenaar-bewoners die kamers op overschot hebben, omdat de kinderen het huis uit zijn of omdat ze nog geen kinderen hebben’, zegt Frans. Zo’n tijdelijke vergunning geldt voor vijf jaar, maar is verlengbaar.

Hilde Reynvoet, hoofd van de dienst Wonen van de stad Gent, is categoriek: ‘In Gent hebben we liever niet dat je een huis koopt om er een studentenwoning van te maken. De woningmarkt is erg krap en we willen zo veel mogelijk huizen beschikbaar stellen voor gezinnen. Alleen als het om een huis gaat dat echt te groot is voor een gezin kan over een eventuele opdeling gesproken worden.’

Door de goedkeuring van het nieuwe algemeen bouwreglement van de stad Gent wordt het voortaan mogelijk om een appartement in studentenkamers op te delen, mits de nodige vergunningen. Dat biedt een gedeeltelijke oplossing voor de krapte die in Gent ook voor studentenwoningen bestaat. ‘We willen ook inspelen op de tendens dat studenten graag samen een appartement delen’, zegt Reynvoet.

kot huren of kopen?

Pluspunten

Huren

· Geen zorgen over onderhoud

· Flexibel

Kopen

· Belegging in vastgoed

· Stabiel huurinkomen

 

Minpunten

Huren

· Huurgeld is verloren

Kopen

· Onderhoud en administratie

· Marktevolutie moeilijk in te schatten

Een huis dat wordt bewoond door mensen die er niet gedomicilieerd zijn, wat meestal het geval is voor studenten, wordt als een tweede verblijf van de eigenaar beschouwd. In dat geval wordt ook een belasting op het tweede verblijf geheven.

In Leuven bedraagt de basisbelasting voor het tweede verblijf 789,50 euro. Dat is ook het tarief voor niet-vergunde huizen waarin toch studenten wonen. Als het huis wel als woning voor studenten geregistreerd is, geeft de stad een korting en moet slechts 94,50 euro per kamer worden betaald.

Gent gaat een stuk verder en houdt de belasting op het tweede verblijf als een stok achter de deur. ‘Als het om een als vergunde studentenwoning gaat, betaal je in Gent niets’, zegt Reynvoet. ‘Maar als het om een gezinswoning gaat die als studentenwoning wordt gebruikt, betaal je 800 euro per jaar en per wooneenheid.’

In Antwerpen is het makkelijker dan in Leuven en Gent om een omgevingsvergunning voor studentenwoningen te krijgen. De markt is er ook anders. Antwerpen heeft in verhouding tot de echte inwoners een relatief kleine studentenpopulatie. Dat leidt tot minder druk op de woningmarkt.

In Brussel moet je over een herbestemmingsvergunning beschikken om een huis in studentenkamers op te delen. Maar in principe zijn er weinig obstakels om van een gezinswoning een studentenwoning te maken.

2 Studentenkamer kopen

Je kan er ook voor kiezen om in één studentenkamer in een groter woonproject te investeren. Die projecten rijzen in meerdere universiteitssteden uit de grond. De keuze is vrij breed. Het gaat om wooneenheden die specifiek als studentenwoning vergund zijn, zoals de woonprojecten van de vastgoedontwikkelaar Realis in Leuven en Brussel.

De kamers worden volledig ingericht verkocht en kunnen onmiddellijk worden verhuurd. ‘Bovendien krijgt de eigenaar een huurgarantie’, zegt Jeremy D’hondt, sales consultant van Realis.

‘Het is net als een appartement kopen’, zegt D’hondt. ‘Het enige verschil is dat er geen domiciliëring op het adres van de kamer mogelijk is. De kamers zijn alleen voor studenten bedoeld.’

Een kamer van 17 vierkante meter met eigen sanitair kost zo’n 140.000 euro.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content