Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Als de huurder niet betaalt...

Een opeenstapeling van achterstallige huur is de nachtmerrie van verhuurders. Experts hebben één advies als een huurder niet op tijd betaalt: speel heel kort op de bal.
Advertentie
©Hollandse Hoogte

‘Sommige verhuurders kloppen bij ons aan nadat hun huurder al zes maanden geen huur heeft betaald. Hun geduld is helemaal op en ze willen die huurder zo snel mogelijk uit de huurwoning zetten. Maar telkens opnieuw moeten we hen teleurstellen: je kan een huurder niet zomaar op straat zetten. Zelfs als alles goed gaat en een vrederechter het huurcontract ontbindt, ben je gauw twee maanden verder.’ Dat zegt Anke Verbakel, juriste bij De Verhuurdersbond.

Een vrederechter zal meestal het huurcontract niet meteen ontbinden.
anke verbakel
juriste De verhuurdersbond

De belangenorganisatie geeft haar leden het advies om stappen te ondernemen vanaf de eerste dag dat de huur niet is betaald. Verhuurders moeten niet meteen naar een deurwaarder trekken. Wel kunnen ze de huurder even opbellen om te horen of er iets aan de hand is en vragen wanneer de huur er komt. ‘Zorg ervoor dat van elk mondeling contact een schriftelijk bewijs is. Stuur bijvoorbeeld na elk telefoontje een mail naar een huurder met een bevestiging van de gemaakte afspraken. Want zodra de huur niet is betaald, moet je er als verhuurder rekening mee houden dat je bij de vrederechter kan belanden. Dus vanaf die eerste dag kan je maar beter een zo sterk mogelijk dossier verzamelen’, zegt Verbakel.

Bellen en schrijven

Als een telefoontje niets oplevert, is het moment aangebroken om een aanmaningsbrief te versturen om de huurder aan te manen de achterstallige huur te betalen. Dat kan via een aangetekende brief, maar ook via mail. ‘Als een huurder die mail niet beantwoordt, dan zal je alsnog een aangetekende brief moeten sturen. Maar als de huurder antwoordt op je mail, dan heeft dat voor de vrederechter een even grote waarde als de aangetekende brief’, zegt Verbakel.

Verhuurders krijgen ook het advies om bij elke communicatie - zowel bij het eerste telefoontje en de daarop volgende bevestigingsmail als bij de aanmaningbrief - een deadline te vermelden. Als telkens duidelijk wordt vermeld wanneer de achterstallige huur betaald moet zijn, dan kan de huurder later niet het excuus inroepen dat hij daarvan niets wist. Bovendien is het dan meteen duidelijk wanneer verdere stappen worden ondernomen.

Minnelijke schikking

Maak u niet te veel illusies over de terugbetaling van achterstallige huur. Je kan van een kei het vel niet afstropen.
Katelijne D’Hauwers
Verenigde Eigenaars

‘We raden aan om in de eerste plaats een minnelijke oplossing te zoeken. Als verhuurder kan je het huurcontract niet eenzijdig verbreken, maar in onderlinge overeenstemming kan dat natuurlijk wel’, zegt Katelijne D’Hauwers, directeur van de belangenorganisatie Verenigde Eigenaars. Een minnelijke oplossing kan ook bestaan uit het onderling overeenkomen van een afbetalingsplan. Zo kan je afspreken dat de huur voortaan op tijd wordt betaald en dat de achterstallige huur wordt terugbetaald met 50 of 100 euro per maand. ‘Net daarom laten verhuurders de achterstallige huur het best niet te hoog oplopen: naarmate de achterstand toeneemt, slinkt de kans dat mensen met betalingsmoeilijkheden die afbetaald krijgen’, zegt D’Hauwers.

Zelfs als verhuurders op voorhand weten dat een minnelijke oplossing of een afbetalingsplan geen zin heeft, hebben ze er belang bij om die voor te leggen aan de huurder. ‘Dat kan in een later stadium bij de vrederechter veel tijd uitsparen’, zegt Verbakel. ‘Want een vrederechter zal in de meeste gevallen niet meteen geneigd zijn om het huurcontract te ontbinden. Hij zal vaak eerst een afbetalingsplan opleggen. Als een verhuurder dan al kan aantonen dat de huurder dat eerder heeft geweigerd of dat zo’n afbetalingsplan al eens is mislukt, dan kan de vrederechter sneller geneigd zijn het huurcontract te ontbinden.’

Vrederechter

Vanaf de tweede maand achterstallige huur krijgen verhuurders het advies om naar de vrederechter te stappen. Daar zijn twee opties. De eerste is een ‘oproeping tot verzoening’. De vrederechter treedt dan op als bemiddelaar en zal op het einde van de zitting geen vonnis uitspreken. ‘Voor een geschil over achterstallige huur raden we die piste af. Aangezien de huurder en de verhuurder meestal zelf al geprobeerd hebben om tot een oplossing te komen, kan daarmee veel tijd verloren gaan. Want zonder akkoord moet je een nieuwe procedure bij de vrederechter opstarten’, zegt D’Hauwers.

De tweede piste is ‘het verzoekschrift ten gronde’, zodat de vrederechter na de zitting een vonnis uitspreekt. ‘Verhuurders moeten er vooral op letten dat het verzoekschrift al hun eisen bevat. Alles wat niet expliciet in het verzoekschrift wordt gevraagd, zal de vrederechter niet toekennen. Zelfs als die eisen heel vanzelfsprekend zijn’, zegt D’Hauwers. Zo bevat het verzoekschrift het best eisen zoals de betaling van de achterstallige huur, de ontbinding van het huurcontract en de vrijmaking van de huurwaarborg in het voordeel van de verhuurder, zodat de waarborg bij het ontbinden van het contract kan worden gebruikt om de achterstallige huur aan te zuiveren. ‘Als een verhuurder een eis vergeet, dan riskeert hij daarvoor nog een keer naar de vrederechter te moeten stappen’, zegt D’Hauwers.

Vonnis

Eens ze voor de vrederechter staan, beschikken verhuurders het best over een stevig dossier. Met een overzicht van alle communicatie, met schriftelijke bewijzen van opeenvolgende excuses en gebroken beloften of met mislukte afbetalingsplannen. ‘Over de terugbetaling van de achterstallige huur maken verhuurders zich het best niet al te veel illusies: je kan een kei het vel niet afstropen. Vaak zal de verhuurder tevreden moeten zijn met de huurwaarborg en de ontbinding van het contract’, zegt D’Hauwers.

Als de vrederechter het huurcontract ontbindt en de verhuurder verplicht de huurwoning te verlaten, dan nog blijven verhuurders het best bij de pinken. ‘Meestal krijgen huurders van de vrederechter een maand de tijd om de huurwoning te verlaten. Maar die termijn begint pas te lopen als de verhuurder het vonnis heeft laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Nog te vaak vergeten verhuurders dat, waardoor ze soms na een maand vaststellen dat de huurder nog niet is vertrokken en nog een maand langer in de woning kan blijven wonen.’

5 stappen om achterstallige huur te innen

· Stuur na elk mondeling gesprek een mail naar de huurder, met de bevestiging van de gemaakte afspraken.

· Vermeld bij elke communicatie een deadline, zodat duidelijk is wanneer verdere stappen worden ondernomen.

· Probeer eerst een minnelijke schikking of een afbetalingsplan overeen te komen vooraleer naar de vrederechter te stappen.

· Zorg dat in het verzoekschrift bij de vrederechter alle belangrijke eisen zijn opgenomen, hoe vanzelfsprekend ze ook lijken.

· Laat het vonnis van de vrederechter meteen betekenen door een gerechtsdeurwaarder.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud