Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Alternatieven gesplitste aankoop tweede verblijf niet zonder gevaar

Omdat geld schenken aan uw kinderen om samen een tweede verblijf te kopen op de zwarte lijst van de fiscus staat, is de zoektocht naar alternatieven begonnen. Maar die alternatieven kunnen risicovoller zijn dan de gesplitste aankoop op zich.
©istock

Belgen zijn tuk op vastgoed. Als eigen woning, maar ook steeds meer als tweede verblijf of als investering. Spaargeld en beleggingsportefeuilles worden omgezet in bakstenen die bewezen hebben ook in crisistijden waardevast te zijn.

Omdat veel vastgoed bezitten de successiefactuur voor uw kinderen opdrijft, kregen ouders die een tweede verblijf op het oog hadden in het verleden vaak het advies hun kinderen al te betrekken bij die aankoop. Hoe? Door dat appartement aan zee ‘gesplitst’ aan te kopen. Ook voor het ‘detail’ dat de kinderen vaker niet dan wel zelf genoeg spaargeld aan de kant hadden om die blote eigendom aan te kunnen kopen, was een eenvoudige oplossing voorhanden: de ouders schenken eerst het geld aan de kinderen. Dat kan belastingvrij via een handgift.

Maar sinds de zomer van vorig jaar ‘promoten’ advocaten en notarissen de combinatie schenken-gesplitst aankopen ongetwijfeld heel wat minder. Dat heeft alles te maken met het feit dat de constructie opgenomen is op de ‘zwarte lijst van de antimisbruikbepaling’. Dat is een lijst met constructies die de fiscus voortaan als ‘fiscaal misbruik’ beschouwt. De vraag rijst dus of en welke alternatieven er zijn om een tweede verblijf te kopen zonder uw kinderen op te zadelen met een zware successiefactuur.

Ten eerste is het belangrijk te beklemtonen dat de fiscus geen enkel probleem heeft met de geïsoleerde techniek van de gesplitste aankoop. ‘Als de kinderen zelf en duidelijk aantoonbaar centen hebben, is er geen enkel probleem. De kinderen kunnen met die eigen centen de aankoop van de blote eigendom financieren’, legt Nathalie Labeeuw van het advocatenkantoor Cazimir uit. ‘Die eigen centen mogen trouwens gerust uit eerder gedane schenkingen komen. Bijvoorbeeld een schenking vier jaar voordien die volledig los staat van die aankoop.’

Het is pas in combinatie met een schenking die dient om de aankoop van het vruchtgebruik te financieren dat er knipperlichten beginnen te branden bij de fiscus. ‘Maar ook dan nog is de techniek mogelijk voor iedereen die goede niet-fiscaal geïnspireerde motieven kan voorleggen. En die motivatie zal zo goed als altijd aanwezig zijn’, geeft Guillaume Deknudt van het advocatenkantoor Delboo-Deknudt aan.

Alternatieven

‘Voor de gesplitste aankoop zijn er geen honderd alternatieven’, vat Nathalie Labeeuw van Cazimir het samen.

  1. ‘Hebben de kinderen zelf niet genoeg centen, dan kunnen ze een lening aangaan om de blote eigendom te kopen.’ Een lening bij de bank of zelfs, waarom niet, een lening bij hun ouders. ‘Het spreekt voor zich dat de fiscus in dat laatste geval bijzonder nauwlettend zal toezien dat de lening niet geveinsd is, of er een intrestlast is die ook werkelijk betaald wordt enzovoort. Kortom: dat het gaat om een echte lening van de ouders aan de kinderen’, aldus Ann Maelfait van Rivus.
  2. Een tweede optie is die van de levenslange huur. De kinderen kopen het tweede verblijf in volle eigendom en sluiten een levenslang huurcontract met de ouders af. ‘Zo’n huurcontract moet steeds bij notariële akte vastgelegd worden. Het biedt de ouders en de kinderen een rechtszeker kader’, legt Ann Maelfait uit. ‘Het voordeel van een levenslang huurcontract is dat het niet opzegbaar is. Het nadeel is dat de ouders huur moeten betalen. De betaling van die huur zou opgeschort kunnen worden tot aan het overlijden van de ouders. Daardoor ontstaat een schuld in de nalatenschap, wat de successiefactuur voor de kinderen verder verlaagt’, voegt Nathalie Labeeuw toe. Hebben de kinderen niet genoeg spaargeld om de volle eigendom van het tweede verblijf te kopen, dan kunnen de ouders dat geld schenken. ‘Of de ouders kunnen het geld lenen aan de kinderen. Die kunnen dan hun schuld aan hun ouders afbetalen met het huurgeld dat de ouders betalen’, weet Labeeuw nog.
  3. Een derde optie ten slotte is de ‘onverdeelde aankoop’. De ouders kopen 99 procent van het tweede verblijf in volle eigendom, de kinderen de resterende 1 procent. ‘Het nadeel is dat de kinderen zeggenschap verkrijgen over het onroerend goed. Bovendien zal dat maar een besparing van successierechten opleveren als de kinderen het aandeel van de ouders overkopen voor ze overlijden. En de Vlaamse decreetgever heeft net beslist het verdeelrecht van zo’n transactie op te trekken van 1 naar 2,5 procent.’

Veins niet

‘Niemand wil proefkonijn zijn’, stelt Nathalie Labeeuw vast. De advocate behandelde onlangs twee dossiers waarbij de ouders voorzichtigheidshalve besloten hebben het appartement aan zee niet samen met de kinderen te kopen.

‘Sinds de fiscus in juli 2012 de circulaire publiceerde met voorbeelden van wat wel nog en wat niet meer kan, krijgt de burger die te rade gaat bij een willekeurige notaris, bankier of accountant unisono te horen dat er grote problemen rijzen. Maar we zijn vrij zeker dat er geen probleem is met de gesplitste aankoop voorafgegaan door een correct uitgevoerde schenking. Voor ons is de teneur duidelijk: wees niet bang! De circulaire is manifest onjuist door de praktijk van een gesplitste aankoop die volgt op een schenking als verdacht te omschrijven.’ Advocaten Ann Maelfait en Anton Van Zantbeek van advocatenkantoor Rivus zijn zeker van hun stuk. ‘De wettekst is duidelijk: alleen bedekte bevoordelingen worden geviseerd. Een voorbeeld van een bedekte bevoordeling is er als de ouders zogezegd alleen het vruchtgebruik kopen en de kinderen de blote eigendom, maar als de ouders in werkelijkheid de volledige prijs betalen en de kinderen dus niet met eigen geld de blote eigendom aankopen. De wetgever wil alleen die bedekte bevoordelingen bestrijden, niet de onbedekte. We zijn vrij zeker dat er geen probleem is.’

De Rivus-advocaten waarschuwen daarom ook voor het gebruik van alternatieve technieken als de ouders eigenlijk een gesplitste aankoop verkiezen. ‘U waagt zich op glad ijs. De alternatieven zijn volgens ons steeds onvolkomen en houden in zekere zin een echt risico op problemen in. U doet immers wat u niet bedoelt. Dat komt heel dicht bij de notie simulatie, waardoor u fiscaal in gevaarlijk water komt. Want simulatie is fraude.’

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud