netto

Assistentiewoning kopen? Alles staat of valt met de kwaliteit van de uitbater

©Pieter Van Eenoge

Door de vergrijzing zou je denken dat de vraag naar assistentiewoningen de komende jaren alleen maar zal stijgen. Maar is dit type vastgoed ook een buitenkans voor beleggers?

Is de markt nog interessant?

Met slechts enkele kliks vindt u op het internet het volledige aanbod van assistentiewoningen die te koop zijn in België. Er is keuze genoeg. Bovendien voorspelt het Federaal Planbureau dat het aantal bejaarden tussen 2020 en 2060 met ruim 1 miljoen zal toenemen. Een assistentiewoning moet dus wel een buitenkans zijn voor beleggers? Jammer genoeg is het antwoord niet eenduidig ‘ja’.

Niet zomaar een vastgoedinvestering

Hoeveel bedraagt het rendementvan een assistentiewoning?

Het rendement is afhankelijk van de uitbater en het soort overeenkomst dat de eigenaar met hem heeft afgesloten. Hoe lager het risico op huurleegstand, hoe lager het rendement (3 tot 3,5 procent). Als de eigenaar het huurrisico op zich neemt, kan hij iets hogere rendementen krijgen.

Een assistentiewoning is als vastgoedbelegging immers niet te vergelijken met investeren in een appartement of handelspand. Bij een assistentiewoning hoort ook een dienstenpakket dat wordt aangeboden aan de toekomstige bewoners. Met andere woorden: het is vastgoed dat door een uitbater wordt beheerd. Als eigenaar heeft u er dus niet evenveel vat op als op een appartement of woning waarvan u het beheer zelf in handen neemt. ‘Zodra er dienstverlening aan vastgoed is verbonden, laat u het maar beter links liggen’, waarschuwt Philippe Janssens van het onafhankelijk adviesbureau Stadim. ‘De impact van de uitbating valt immers niet te onderschatten. Als eigenaar heb je geen enkele macht en ben je uitgeleverd aan de goodwill van de uitbater. Beter is om eigenaar te worden van een volledig gebouw. In dat geval kunt u gemakkelijker overleggen met de uitbater die u zelf gekozen heeft.’

Grote verschillen tussen provincies

Voor u bepaalt in welke assistentiewoning u wenst te investeren, moet u rekening houden met de demografische voorspellingen. De stijging van het aantal bejaarden tussen 2020 en 2060 zal immers niet in alle provincies van het land even groot zijn.

Het aantal 65-plussers zal aanzienlijk stijgen in de provincies Antwerpen en Oost- en West-Vlaanderen. Maar in het zuiden van het land zal die groei aanzienlijk lager liggen. Het grootste deel van de vraag zal zich de volgende jaren dus in de eerste drie bevinden.

Hoe zit het met het huidige aanbod? Dat schommelt enorm van regio tot regio, maar sluit relatief goed aan bij de vraag. Want het merendeel van dit soort assistentiewoningen bevindt zich net in de provincies Antwerpen, Oost- en West-Vlaanderen.

Vandaag zijn er op de markt te veel assistentiewoningen die geen huurders vinden. Eric Verlinden, CEO vastgoedkantorengroep Trevi

Dat wil niet zeggen dat u halsoverkop een pand in Knokke moet kopen. Want groepen die gespecialiseerd zijn in assistentiewoningen en nu activiteiten opzetten in regio’s waar al een sterk aanbod aanwezig is, zullen het moeilijk krijgen om die verhuurd te krijgen. Dat blijkt uit een marktonderzoek van ING België in samenwerking met Probis Consulting, een organisatie gespecialiseerd in zowel zorg als zorgvastgoed. Ze adviseren om te focussen op een project dat zich van de andere onderscheidt. ‘Het onderscheidend vermogen van een project vormt een kritieke factor voor het succes ervan’, zegt ING. Kijk dan vooral naar de dienstverlening, de infrastructuur (grootte van de kamers, terras...), de inplanting in een welbepaalde regio, de aanwezigheid van faciliteiten én de dagprijs.

Een andere belangrijke factor is de koopkracht van de inwoners van de regio in verhouding tot de prijs van de assistentiewoning. Succesvolle projecten zijn immers vaak goed aangepast aan de koopkracht van de doelgroep. Iets waar ook Eric Verlinden, CEO van het netwerk van vastgoedkantoren Trevi, van overtuigd is. ‘Veel mensen gaan ervan uit dat het aantal bejaarden zal toenemen en dat bijgevolg de vraag zal stijgen. Maar er wordt vaak geen rekening gehouden met de financiële middelen waarover de meeste Belgen maar beschikken. De huur schommelt meestal tussen 2.000 en 2.500 euro per maand: bedragen die niet voor iedereen haalbaar zijn.’

Duurder dan een gewoon appartement

Assistentiewoningen zijn veelal duurder in aankoop dan een gewoon appartement. Dat komt omdat de gemeenschappelijke delen van het gebouw (ruimtes voor verzorging, ontspanning...) een belangrijkere plaats innemen dan bij klassieke woningen. Bovendien moet een assistentiewoning aan bijkomende voorwaarden voldoen: toegankelijkheid voor rolstoelgebruikers, 24/24 bewaking, thuisverzorging... Dat heeft allemaal een impact op de factuur.

Moeilijk herverkoopbaar

Je moet er zeker van zijn dat de uitbater echt top is, dat hij de dingen in handen neemt en de beloofde diensten levert.

Maar dat houdt de promotoren niet tegen. In België moet de bouw van assistentiewoningen niet aan bepaalde quota voldoen: het staat elke promotor dus vrij om assistentiewoningen te bouwen. Daardoor is de bouw van zulke panden sterk toegenomen, vooral dan in Vlaanderen. Behalve erkende assistentiewoningen vind je er meer en meer niet-erkende of geregistreerde assistentiewoningen. ‘Het grote probleem is dat er de voorbije vijf jaar een overproductie van dat soort woningen is geweest. Vandaag zijn er te veel assistentiewoningen te huur op de markt die geen huurders vinden. En voor een belegger is er niets erger dan huurleegstand’, zegt de CEO van Trevi. ‘We zien dat het aanbod de vraag overtreft, waardoor de prijzen dalen. Assistentiewoningen zijn dan ook moeilijk herverkoopbaar: beleggers weten intussen dat assistentiewoningen geen goed beleggingsproduct zijn.’

Wie is de kapitein van het schip?

Hoewel er wel degelijk vraag is naar assistentiewoningen is het volgens Nicolas Vincent, vastgoedconsultant bij BuyerSide, vooral belangrijk om voldoende aandacht te schenken aan de kapitein van het schip. ‘Je moet er zeker van zijn dat de uitbater echt top is, dat hij de dingen in handen neemt en de beloofde diensten ook levert. Op die manier kan de assistentiewoning perfect overleven’.

Behalve aandacht voor de dirigent van het orkest raadt Vincent ook aan goed te letten op de regels van mede-eigendom, meer bepaald wat de lasten betreft. ‘Als die hoog zijn, wordt het moeilijker om een huurder te vinden.’

Wat vindt de fiscus van uw assistentiewoning?

Erkende assistentiewoningen genieten een verlaagd btw-tarief van 12 procent in plaats van 21 procent. Let op: dat geldt alleen voor erkende residenties, niet voor geregistreerde. Controleer dat dus goed als u overweegt een assistentiewoning aan te kopen.

Erkende assistentiewoningen zijn zowel in het Vlaams als in het Waals Gewest ook vrijgesteld van onroerende voorheffing.

+1 miljoen
Toeneming aantal bejaarden in België
Volgens het Federaal Planbureau zal het aantal bejaarden in België tussen 2020 en 2060 met meer dan 1 miljoen toenemen.

Wat de belasting op huurinkomsten betreft, fungeert de uitbater louter als tussenpersoon. Uiteindelijk gebeurt de verhuur aan een natuurlijk persoon. Het fiscale regime is dus dat van gemeubelde verhuur. De verhuurder moet een onderscheid maken tussen de huur van het pand en die van de meubelen. De huur van het onroerend goed wordt belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen (ki), verhoogd met 40 procent. Op de huurinkomsten uit de inboedel betaalt de eigenaar 30 procent roerende voorheffing. Maar omdat de fiscus 50 procent van die huur aftrekt als beroepskosten, betaalt hij in werkelijkheid slechts 15 procent.

Overweegt u een tweedehandse aankoop, dan zijn de verschuldigde registratierechten gelijk aan die van een tweede verblijf. Ze verschillen naargelang het gewest (10 procent in Vlaanderen en 12,5 procent in Wallonië en Brussel) (zie blz. 35).

WIST U DAT?

Erkende assistentiewoningen genieten een verlaagd btw-tarief van 12 procent in plaats van 21 procent. Let op: dat geldt alleen voor erkende residenties, niet voor geregistreerde. De erkende assistentiewoningen zijn ook vrijgesteld van onroerende voorheffing.

Op fiscaal vlak geniet de eigenaar de federale gewone intrestaftrek. In sommige gevallen kan hij ook aanspraak maken op de afschrijvingen van het kapitaal als hij een lening heeft afgesloten om zijn investering te financieren (zie blz. 14).

Waarop letten bij de verhuur van een assistentiewoning?

Een assistentiewoning hoort thuis in de categorie ‘beheerd vastgoed’: de eigenaar tekent dus een uitbatingsovereenkomst met het bedrijf dat de residentie uitbaat voor een vaste termijn van 9 jaar of meer. Het is met andere woorden die operator en niet de eigenaar die zich bezighoudt met de verhuur van de assistentiewoning.

Vaak gebeurt dat aan de hand van een ‘huurovereenkomst van hoofdverblijf’. Er bestaan verschillende uitbatingsmodellen:

· De uitbater telt de totale inkomsten van de residentie op, trekt er de uitbatingskosten van af en herverdeelt vervolgens het saldo onder de diverse eigenaars. Het risico op huurleegstand wordt zo gespreid over de verschillende eenheden.

· De huurinkomsten van het appartement worden uitsluitend uitgekeerd aan de eigenaar. Het risico is dus geïndividualiseerd.

· De uitbater kan garanties bieden en zich ertoe verbinden om gedurende een vaste periode de huur te betalen.

Er bestaat ook een gebruiksrecht. De eigenaar kiest er in dat geval voor om zijn oude dag in zijn eigen assistentiewoning te slijten. Al zijn daar wel voorwaarden aan verbonden: zo mag de kamer nog niet verhuurd zijn.

 

Voor- en nadelen van een investeringin een assistentiewoning

+ Voordelige fiscaliteit: verlaagd btw-tarief van 12 procent en vrijstelling van de onroerende voorheffing als de assistentiewoning erkend is.

+ Weinig beheer. 

+ Mogelijkheid om het goed zelf te bewonen.

- Hoge aankoopprijs.- Risico van huurleegstand.

- Beheerd vastgoed: minder grip op uw pand.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect