netto

De fiscale verschillen tussen uw gezinswoning en uw investeringsvastgoed

©BELGA

Vanaf volgend jaar levert lenen voor de gezinswoning geen fiscaal voordeel meer op, maar lenen voor een tweede verblijf nog wel. Toch is de gezinswoning fiscaal niet altijd benadeeld.

Ook al is het strikt genomen geen belastingverhoging, toch raakt de nieuwe Vlaamse regering-Jambon iedereen die nog een gezinswoning wil kopen hard in de portemonnee door de woonbonus vanaf volgend jaar af te schaffen. Want een koppel met maximaal twee kinderen dat volgend jaar leent, loopt een fiscaal voordeel mis van 30.400 euro gespreid over een looptijd van 20 jaar voor het krediet.

Dat een koppel dat al eigenaar is van zijn gezinswoning en volgend jaar leent om te investeren in een tweede verblijf, wel nog van een fiscaal voordeel geniet op die lening, doet bij velen de wenkbrauwen fronsen. De oorzaak van die bizarre kronkel ligt in onze staatsstructuur, waarbij de regio’s de fiscale regels voor de eigen woning bepalen en de federale overheid bevoegd is voor de fiscaliteit van de tweede, derde of vierde woning.

Op de gezins woning zakt de registratie belasting naar 6 procent. Voor investerings vastgoed blijft het tarief 10 procent.

Toch is het te kort door de bocht om te stellen dat wie de financiële ruimte heeft om te investeren in een tweede verblijf fiscale snoepjes krijgt terwijl wie moet lenen voor zijn gezinswoning fiscaal uit de boot valt. In ruil voor het verdwijnen van de woonbonus verlaagt Vlaanderen opnieuw de aankoopbelasting op de gezinswoning. Die verlaging volstaat dan wel niet om het wegvallen van de woonbonus te compenseren, ze maakt het kopen van een gezinswoning wel aanzienlijk minder duur dan de aankoop van investeringsvastgoed.

Het verschil in de fiscale behandeling tussen de gezinswoning en investeringsvastgoed vergroot daardoor opnieuw. Investeringsvastgoed wordt al anders belast dan de gezinswoning, zowel tijdens het bezit als bij de verkoop. Een overzicht van alle belastingen en fiscale voordelen die u krijgt als eigenaar van vastgoed.

De aankoop

De aankoopbelasting op de gezinswoning zakt volgend jaar naar 6 procent. Voor wie die gezinswoning energetisch renoveert, zakt het tarief naar 5 procent.

In juni 2018 werd het tarief voor de gezinswoning al teruggebracht van 10 naar 7 procent (6% bij energetische renovaties). Het klein beschrijf van 5 procent voor huizen met een kadastraal inkomen van minder dan 745 euro werd toen ook vervangen door een korting van 5.600 euro op de aankoopbelasting voor woningen onder 200.000 euro (220.000 euro in enkele kernsteden en de Vlaamse Rand).

Chat over woonbonus

Heeft u een vraag  over het afschaffen van de woonbonus?

Stel ze op www.tijd.be/woonbonusen chat dinsdag tussen 12.30 en 14 uur mee met notaris Bart Van Opstal.

Wie investeert in een tweede verblijf of een appartement om te verhuren, betaalt daarentegen nu en volgend jaar nog altijd het standaardtarief van 10 procent registratiebelasting. Bij de hervorming van juni 2018 werd beslist dat vastgoedinvesteerders die verhuren via een sociaal verhuurkantoor ook maar 7 procent in plaats van 10 procent registratiebelasting hoeven te betalen. Of dat lagere tarief voor hen ook nog geldt vanaf 2020, is nog niet zeker. ‘Het lijkt logisch om dat te behouden, maar dat moet nog worden beslist’, valt te horen in regeringskringen.

Die tarieven gelden niet voor nieuwbouw. Daarop betaalt u ook volgend jaar nog 21 procent btw. De Vlaamse regering kan dat tarief niet verlagen om het wegvallen van de woonbonus te compenseren. Btw is een bevoegdheid van de federale regering.

Als eigenaar

Wie vastgoed bezit, betaalt daar jaarlijks onroerende voorheffing op. Die wordt berekend op basis van het kadastrale inkomen (ki) van uw pand of bouwgrond.

Bezit u alleen een gezinswoning, dan is daarmee de kous af. Het ki van uw gezinswoning hoeft u niet aan te geven in uw jaarlijkse belastingaangifte.

Bezit u nog ander vastgoed, dan moet u dat ki wel aangeven. Daardoor wordt u er langs die weg ook op belast, ook als u dat vastgoed niet verhuurt. Tenzij uw huurder het pand professioneel gebruikt, wordt u niet belast op de werkelijke huurinkomsten, maar op basis van het ki.

De fiscus indexeert het kadastraal inkomen, verhoogt het met 40 procent, voegt dat bedrag bij uw overige inkomsten en belast het tegen uw hoogste belastingtarief. Dat kan oplopen tot 50 procent (exclusief gemeentebelasting). Eventueel betaalde intresten voor de financiering van het investeringsvastgoed kunt u wel in mindering brengen.

Het btw-tarief van 21 procent op nieuwbouw blijft gelden. De Vlaamse regering is niet bevoegd om het te verlagen.

Leent u om vastgoed te kopen, dan levert die lening door het verdwijnen van de woonbonus in Vlaanderen vanaf volgend jaar geen fiscaal voordeel meer op als ze dient om uw gezinswoning te kopen. Wie leent om te investeren, kan die lening wel nog altijd inbrengen in de federale fiscale korf van het langetermijnsparen. De grootte van die korf hangt af van uw inkomen, maar het plafond ligt op 2.350 euro. Dat levert een fiscaal voordeel op van 30 procent, of maximaal 705 euro.

‘De korf langetermijnsparen is eigenlijk bedoeld voor pensioenopbouw. Wie de korf vult met aflossingen van een hypothecair krediet, kan die korf niet meer inzetten om een roerend pensioenkapitaal op te bouwen’, zeg John Romain van het onafhankelijk advieskantoor Immotheker.

©Mediafin

Bij de verkoop

Verkoopt u uw gezinswoning, dan hoeft u geen belastingen te betalen als u de woning duurder kunt verkopen dan de prijs die u er zelf voor betaald hebt. In de twaalf maanden voor de maand waarin de notariële verkoopakte wordt verleden, moet u wel minstens zes maanden in de woning gewoond hebben.

Verkoopt u uw gezinswoning, dan hoeft u geen belastingen te betalen als u de woning duurder kunt verkopen dan de prijs die u er zelf voor betaald hebt.

Investeerde u in een bouwgrond of appartement als tweede verblijf of om te verhuren? Dan speelt de termijn tussen de aankoop en de verkoop een rol. Als u niet speculeert met vastgoed of als vastgoed verhandelen niet uw professionele bezigheid is, dan betaalt u 16,5 procent (plus gemeentebelasting) op de meerwaarde als er minder dan vijf jaar ligt tussen de notariële aan- en verkoopakte van het gebouw. Gaat het om een grond, dan bedraagt de belasting 33 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop binnen vijf jaar en 16,5 procent (plus gemeentebelasting) bij een verkoop tussen vijf en acht jaar later. Is die termijn verstreken, dan hoeft u geen belasting meer te betalen op de meerwaarde.

De meerwaarde die belast wordt, is niet de verkoopprijs die u ervoor opstreek verminderd met de prijs die u ervoor betaalde. Het bedrag dat u in uw aangifte moet opnemen, is de nettomeerwaarde. Van de verkoopprijs mag u de kosten aftrekken die u hebt moeten maken om de woning te verkopen.

De aankoopprijs mag u forfaitair verhogen met 25 procent. Die verhoogde waarde mag u vervolgens nog eens verhogen met 5 procent per volledig jaar dat verstreken is tussen de aan- en verkoopakte. Heeft een aannemer aan de woning verbouwingswerken uitgevoerd, dan mogen ook die kosten bij de aankoopwaarde worden geteld.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect