Voor particulieren die de ambitie koesteren om vroeg of laat een eigen stekje te verwerven, kan het lonen te bekijken hoe de aankoop en het bezit van een woning wordt belast. Geen eenvoudige opgave. Want de fiscale behandeling hangt samen met de vraag waar u gaat wonen, in Vlaanderen, Brussel of Wallonië. Door de zesde staatshervorming kregen de gemeenschappen en gewesten meer fiscale autonomie. Daardoor bepalen de regio’s, althans voor een deel, hoeveel belastingen u betaalt, ook op uw vastgoed. In Vlaanderen leidde die grotere fiscale autonomie al tot het aftoppen van het voordeel van de woonbonus. De Brusselse en Waalse regering maakten hun plannen onlangs bekend. Dit is dan ook hét moment om de drie regimes tegen het licht te houden en te vergelijken wat dat concreet voor een gezin met twee kinderen betekent.
Vlaanderen
1. Woonbonus
Vanaf 1 januari 2017 zal Vlaanderen de enige regio zijn waar de woonbonus nog bestaat. Wel legde de Vlaamse regering dat fiscaal voordeel al aan banden. Concreet greep de regering-Bourgeois in op twee fronten.
Enerzijds beperkte de Vlaamse regering het bedrag dat de ontlener mag inbrengen in de belastingaangifte. Voor woonkredieten afgesloten sinds begin dit jaar, kan elke belastingplichtige maximaal 1.520 euro inbrengen aan kapitaalaflossingen, intresten en premies voor een schuldsaldoverzekering. Dat basisbedrag van 1.520 euro mag tijdens de eerste tien jaar van de lening verhoogd worden met 760 euro. De som daarvan (of 2.280 euro) mag u met nog eens 80 euro verhogen als u op het einde van het jaar waarin u de hypothecaire lening afsloot minstens drie kinderen ten laste heeft. Een ouder met twee kinderen kan tijdens de eerste tien jaar van de lening hoogstens 2.280 euro inbrengen. Een ouder met drie spruiten kan tijdens de eerste tien jaar maximaal 2.360 euro aangeven.
Na de eerste periode van tien jaar wordt de korting berekend op maximaal 1.520 euro.
De woonbonus geldt niet voor de aankoop van een tweede verblijf. Toch levert ook een lening voor een tweede verblijf een fiscaal voordeel op. Dat voordeel wordt niet toegekend door de gewesten, maar door de federale overheid. Fiscalist Jef Wellens berekende dat de lening voor een tweede verblijf de kredietnemer een groter voordeel kan opleveren dan de woonbonus in Vlaanderen. ‘Het ( federale) voordeel bedraagt 30 procent van de kapitaalaflossingen tot maximaal 2.260 euro, of 678 euro per jaar, op het eerste gezicht minder dan de nieuwe Vlaamse woonbonus. Maar naast de vermindering voor kapitaalaflossingen zijn ook de intresten fiscaal aftrekbaar. Dat levert meer dan 1.000 euro op. Zo kan het fiscale voordeel voor een tweede woning fors hoger liggen dan het Vlaamse voordeel voor een eerste woning’, zegt Wellens.
Voor leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2014 is het plafond hoger. Voor die leningen mag de belastingplichtige 2.280 euro inbrengen, een bedrag dat tijdens de eerste tien jaar ook verhoogd mag worden met 760 euro en met 80 euro als hij minstens drie kinderen ten laste heeft, in totaal dus 3.120 euro.
Anderzijds legde de Vlaamse regering voor leningen afgesloten sinds begin dit jaar nog een beperking op. De uiteindelijke belastingvermindering mag sindsdien niet meer zijn dan 40 procent van het ingebrachte bedrag. Voor leningen tot eind 2014 kan dat oplopen tot 50 procent, waardoor de korting op de belastingfactuur hoger ligt.
Omdat Vlaanderen het voordeel van de woonbonus al terugschroefde, terwijl Brussel en Wallonië dat nog niet deden, geniet eenzelfde gezin in Brussel dit jaar 1.000 euro meer voordeel. Een gezin in Wallonië geniet tegenover een Vlaams gezin een extra korting van 700 euro. (zie tabel 2015)
2. Registratierechten
De registratierechten zijn de belastingen die u moet betalen als u een grond of een woning koopt. Is de grond of de woning in het Vlaams Gewest gelegen, dan bedraagt het tarief 10 procent op de aankoopsom. Mits aan enkele voorwaarden is voldaan, kunt u maximaal 12.500 euro aan registratierechten op een eerder gekochte hoofdverblijfplaats in mindering brengen als u die woning verkoopt en een andere aankoopt. De 10 procent is verder niet altijd verschuldigd voor woningen met een laag kadastraal inkomen. Onder bepaalde voorwaarden moeten de kopers geen 10 maar slechts 5 procent registratierechten betalen, het zogenaamde klein beschrijf.
Hoelang beide tarieven nog overeind blijven, is de vraag van 1 miljoen. Volgens het Vlaams regeerakkoord en Vlaams minister van Begroting Annemie Turtelboom (Open VLD) wordt één tarief ingevoerd voor de aankoop van de enige en eigen gezinswoning, een tarief dat lager ligt dan de huidige 10 procent. Maar u mag ervan uitgaan dat zo’n eenvormig tarief niet voor morgen is.
Hoe dan ook, het tarief van 10 procent levert anno 2015 nog altijd een mooi voordeel op tegenover Brussel en Wallonië. Voor de aankoop van een woning van 400.000 euro betaalt een gezin in Vlaanderen maar 40.000 euro aan registratierechten tegenover 42.500 euro in Brussel en 50.000 euro in Wallonië.
3. Onroerende voorheffing
De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting van de gewesten op de inkomsten uit onroerende goederen. Het bedrag is gebaseerd op het kadastraal inkomen en wordt in belangrijke mate bepaald door de opcentiemen die elke gemeente afzonderlijk vastlegt. De verschillen tussen de drie regio’s blijven al bij al beperkt.
Zowat iedereen is het erover eens dat het kadastraal inkomen (ki) hopeloos achterhaald is. In feite is dat ki gebaseerd op de huurprijzen van 1975. Maar een actualisering van het ki is ook al niet voor morgen en bovendien een federale materie.
Brussel
1. De woonbonus
Nu kan een gezin in Brussel nog meer dan een gezin in Vlaanderen van de woonbonus genieten. Maar de Brusselse regering gooit het roer radicaal om. Vanaf 2017 schaft ze de woonbonus af.
2. Registratierechten
Aan het huidige tarief van 12,5 procent wordt niet gemorreld. Vanaf 2017 voert de Brusselse regering echter ook op dat vlak een ingrijpende wijziging door. Omdat de woonbonus er wordt afgeschaft, krijgen kopers een compensatie. Brussel trekt het bedrag op waarop een gezin geen registratierechten moet betalen. Zo zijn er vanaf 2017 geen registratierechten meer verschuldigd op de schijf tot 175.000 euro. Een voorwaarde is wel dat de kopers het pand bewonen. Investeerders profiteren dus niet van deze maatregel.
Nu zijn er in Brussel, onder bepaalde voorwaarden, geen registratierechten verschuldigd tot 60.000 euro. Vanaf 2017 levert dat de koper van een huis in Brussel van 175.000 euro of meer een besparing op van 14.375 euro.
Althans ‘op het eerste gezicht’. Want de kopers van de woning in Brussel zien vanaf 2017 het voordeel van de woonbonus verdwijnen. In ons voorbeeld is de extra besparing van 14.375 euro bij de aankoop van een woning in Ukkel, daardoor al na vijf jaar ‘opgesoupeerd’. Ons echtpaar laat zich dus best niet door die grotere vrijstelling in Brussel verblinden.
Verliest Vlaanderen zijn fiscale aantrekkingskracht omdat Brussel de registratierechten verlaagt? Mogelijk betaalt men in Vlaanderen voor een woning van 400.000 euro in 2017 nog steeds 40.000 euro aan registratierechten terwijl dat bedrag in Brussel wordt herleid tot 28.125 euro. Bij de aankoop betaalt een gezin in Vlaanderen voor een woning van 400.000 euro 11.875 euro meer. Dat verschil in aankoopprijs maakt Vlaanderen goed als de woonbonus behouden blijft. Het gezin uit ons voorbeeld krijgt in Sint-Genesius-Rode een jaarlijkse korting op de belastingfactuur van 1.933 euro. In Brussel verdwijnt de woonbonus. Daardoor ‘verdienen’ de kopers van een woning in Vlaanderen, wat ze extra betalen aan registratierechten (11.875 euro) al na zes jaar terug. ‘Op lange termijn is het voordeel van de woonbonus in Vlaanderen veel groter dan de verlaging van de registratierechten in Brussel’, besluit Jef Wellens, fiscalist bij Wolters Kluwer.
3. Onroerende voorheffing
Ook de onroerende voorheffing, een jaarlijks terugkerende belasting, gaat in Brussel met 12 procent omhoog en dat al vanaf volgend jaar. Brusselaars krijgen wel een korting van 120 euro. In ons voorbeeld brengt dat het totaal aan onroerende voorheffing in Ukkel op 1.480 euro tegenover 1.140 euro in het Vlaamse Sint-Genesius-Rode, een gemeente waar de opcentiemen wel 1 procentpunt lager liggen dan in Ukkel. Tot slot nog meegeven dat in Brussel de forfaitaire gewestbelasting van 89 euro vanaf volgend jaar verdwijnt. Vanaf 2016 verdwijnt ook een heffing van 1 procent in de personenbelasting. In 2017 wordt de personenbelasting bijkomend met een half procent verlaagd. Die laatste tariefveranderingen maken uiteindelijk niet het grote verschil.
Wallonië
1. Woonbonus wordt wooncheque (le cheque habitat)
Ook in Wallonië gaat de woonbonus op de schop en wel al vanaf 2016. Voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2016 vervangt het Waalse Gewest de woonbonus door een wooncheque, een belastingkrediet. Inwoners die geen of te weinig belastingen betalen om van de cheque te genieten, zien het voordeel niet aan hun neus voorbijgaan. Zij kunnen er nadien toch nog gebruik van maken.
Het voordeel bestaat uit twee componenten. Enerzijds een forfaitair voordeel van 125 euro per kind ten laste. Anderzijds een variabel deel dat afhankelijk is van de hoogte van het inkomen.
- Is het netto belastbaar inkomen niet hoger dan 21.000 euro, dan is het voordeel 1.520 euro.
- Is het netto belastbaar inkomen hoger dan 21.000 euro, dan wordt het voordeel van 1.520 euro teruggeschroefd. Het inkomen dat boven 21.000 euro uitstijgt, wordt vermenigvuldigd met 1,275 procent. Het resultaat wordt in mindering gebracht van 1.520 euro. Is het netto belastbaar inkomen 23.000 euro, dan moet men 1.520 euro verminderen met (2.000 euro x 1,275 procent of ) 25,50 euro. Het voordeel bedraagt dan nog 1.495 in plaats van 1.520 euro.
- De wooncheque wordt niet toegekend aan particulieren met een netto belastbaar inkomen vanaf 81.000 euro per jaar.
Bovendien zal de belastingplichtige tijdens zijn leven maximaal 20 jaar van de wooncheque kunnen genieten. Het voordeel is niet gekoppeld aan een bepaalde woning. Daarmee wil de Waalse regering beletten dat iemand een hypothecaire lening afsluit, die na twintig jaar helemaal aflost, de woning verkoopt, en nadien opnieuw een hypothecair krediet aangaat voor de aankoop van een andere woning zodat hij nog eens van het voordeel kan genieten.
De wooncheque wordt ook alleen gedurende de eerste tien jaar helemaal toegekend. Na tien jaar wordt het belastingkrediet beperkt tot de helft.
Net als in Vlaanderen is vereist dat het woonkrediet wordt aangegaan voor de enige en eigen woning. Voorts wordt het voordeel ook toegekend per belastingplichtige en niet per gezin. Man en vrouw kunnen in het Waals Gewest dus allebei van de cheque profiteren.
2. Registratierechten
Voor de enige en een tweede woning blijven de registratierechten in Wallonië op 12,5 procent. Vanaf de derde woning verhoogt het tarief tot 15 procent. Op een woning van 400.000 euro betaalt een koper in 2017 nog steeds 50.000 euro registratierechten.
3. Onroerende voorheffing
Ook aan de onroerende voorheffing wijzigt de Waalse gewestregering niets. Net als in Vlaanderen ondergaat de jaarlijks terugkerende belasting enkel een indexering.
Wat is bij dat alles de slotsom? Zoals berekend in het voorbeeld, verdient een gezin in Vlaanderen en Wallonië de betaalde registratierechten en bij ongewijzigd beleid na circa 20 jaar terug door het voordeel van de woonbonus, respectievelijk de wooncheque. Brussel geeft gezinnen vanaf 2017 een grote stimulans om er een woongelegenheid te kopen door de registratierechten te verlagen. Maar dat instant voordeel compenseert de afschaffing van de woonbonus geenszins. Over een periode van twintig jaar verliest ons gezin in Ukkel daardoor bijna 60.000 euro. ‘Ik verwacht dan ook dat gezinnen op zoek naar een woonplek in het Brussels Gewest volgend jaar hun kans zullen grijpen en er tegen eind 2016 een rush op Brusselse woningen en appartementen ontstaat’, aldus fiscalist Wellens.
