netto

Erfpacht als alternatief voor kopen?

Steeds vaker wordt erfpacht naar voren geschoven als een alternatief om vastgoed te kopen. Voorstanders argumenteren dat het wonen betaalbaar houdt en investeren in vastgoed rendabeler maakt. Wat is erfpachtprecies?

Een eigen woning is de droom van elke Belg. Een eigen woning bouwen is voor de meeste Belgen echter een financieel onbereikbare droom. De prijzen van de steeds schaarser wordende bouwgronden stegen de afgelopen jaren nog sneller dan die van huizen en appartementen. Enkele gemeenten zien in de techniek van erfpachtdaarom een oplossing om wonen betaalbaar te houden. Al jaren geven we grond in pacht voor scholen, zalen en fabrieken. Waarom dan niet voor het bouwen van woningen, redeneren ze.

Ook voor investeerders

Projectontwikkelaars promoten erfpacht als een lucratieve manier om te investeren in vastgoed. Financieel planner Luc Jonckheere van JGA Consult: “Particulieren kunnen zo beleggen in vakantie- en weekendverblijfparken, hotels, businessunits, enzovoort. Dat kan interessant zijn. U betaalt een kleine vergoeding voor de grond aan de eigenaar en kunt op deze grond een gebouw oprichten en dat gebouw vervolgens verhuren. Het is een win-winsituatie. De particulier hoeft niet te investeren in de grond, zodat hij dat kapitaal kan gebruiken voor een andere belegging. De projectontwikkelaar kan de gronden sneller doen renderen, hij heeft een bescheiden inkomen onder de vorm van een canon (zie verder) en de zekerheid dat de units worden gebouwd en betaald.”

Eeuwenoude techniek

Jonckheere: “Erfpacht is in feite een eeuwenoude techniek die al erg bekend was ten tijde van de Grieken en Romeinen.”

De aantrekkelijkheid van erfpacht ligt in de lage registratierechten, ook al verhoogde de regering die recent van amper 0,2% naar 2 procent. Dat is heel wat minder dan de 10 procent (12,5% in Wallonië en Brussel) die geheven wordt op een klassieke aankoop. Stel dat een erfpacht wordt gevestigd voor 52 jaar, met een jaarlijkse erfpachtvergoeding van 750 euro. Dan bedraagt het registratierecht amper 780 euro (2 procent van 750 x 52).

 Maar wat is erfpacht nu precies? Het is een tijdelijk zakelijk recht op een onroerend goed dat toelaat om dat onroerend goed te gebruiken voor een lange tijd alsof u er zelf eigenaar van bent. In ruil voor dat volle genot betaalt de erfpachter aan de eigenaar een vergoeding, de canon genaamd.

Die canon is essentieel. Wordt die niet betaald, dan kan de erfpachtovereenkomst ontbonden worden. In principe is het een jaarlijkse vergoeding, maar een eenmalige canon kan ook. De omvang van de canon is vrij te kiezen, het mag gerust een symbolisch bedrag zijn. De canon kan ook gekoppeld worden aan een index. Dat erfpacht een zakelijk recht is, wil zeggen dat het gerelateerd is aan een goed en niet aan een persoon. Jonckheere: “Daardoor is het overdraagbaar en kan het worden vererfd. Beleggen in een in erfpacht gegeven pand kan een langdurige familiebelegging vormen voor een lange termijn.”

Erfpacht duurt minstens 27 jaar en maximaal 99 jaar. “27 jaar is lang genoeg om het te onderscheiden van een verlengde huur, 99 is symbolisch om het behoud van het eigendomsrecht van de eigenaar te benadrukken”, verklaart Jonckeere.

Rechten en plichten

Erfpacht lijkt op het eerste gezicht op huur. Maar een erfpachter heeft meer rechten dan een huurder. Hij mag het verhuren, hypothekeren, de grond bebouwen, enzovoort, zolang hij er maar voor zorgt dat de waarde niet vermindert. Jonckheere: “De eigenaar is daardoor bevrijd van zijn kopzorgen om het goed te exploiteren en heeft de zekerheid van et behoud van zijn goed.”

Tegenover die rechten staan ook plichten. De erfpachter moet het onderhouden als een goede huisvader en hij moet de nodige herstellingen uitvoeren. Dat gaat over de gewone herstellingen. Over grove herstellingen zegt de wet niets. Dat wordt dus het best in het contract geregeld.

Een bijkomende moeilijkheid is dat het nog de vraag is of banken bereid zijn om een hypotheek te nemen op een onroerend goed dat in erfpacht geven is.

Het grootste nadeel van erfpacht is dat u geen eigenaar bent van de grond of van de gebouwen die u erop bouwt. Op het einde van de pachttermijn zal u (of uw erfgenamen) een nieuw contract moeten aangaan. Wordt het contract niet vernieuwd, dan hangt het ervan af of u alserfpachter verplicht was om te bouwen op de grond. Was u daartoe verplicht, dan komt het gebouw toe aan de eigenaar van de grond zonder vergoeding. De eigenaar kan de erfpachter ook verplichten om de gebouwen af te breken. Was u niet verplicht, dan mag u de gebouwen afbreken. Doet u dat niet, dan worden ze eigendom van de eigenaar van de grond. Natuurlijk kunt u in uw erfpachtovereenkomst afwijken van die wettelijke regeling.

In feite mogen de eigenaar en de erfpachter in hun overeenkomst zowat alles bepalen wat ze willen. Er is maar één ding dat vaststaat. De erfpacht mag niet korter zijn dan 27 jaar en niet langer dan 99 jaar.

 

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect