Een grondige verbouwing van uw woning moet u melden bij het kadaster, officieel de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Dat zal stappen ondernemen om het kadastraal inkomen (KI) van uw woning te herschatten. Maar in de praktijk wordt nogal eens 'vergeten' verbouwingen te melden. Wie moedwillig geen aangifte doet, kan bestraft worden met een administratieve boete van 1.250 euro. Maar sinds 2006 werd geen enkele sanctie opgelegd. Dat staat te lezen in een Verslag van het Rekenhof aan het federale parlement. 'Door het uitblijven van sancties kan het gevoel van straffeloosheid bij de belastingplichtigen worden verstrekt en kunnen ze worden gesterkt in hun keuze om geen rekening te houden met de wettelijke bepalingen inzake aangifte', aldus het verslag. Welke elementen bepalen het KI?
Uw geschatte inkomsten zijn van tel
Het KI is een fictief inkomen. Het is de gemiddelde normale nettohuurwaarde dat uw vastgoed tijdens één jaar oplevert en wordt vastgesteld door de administratie van het kadaster. Netto-inkomen, omdat van de brutohuurwaarde forfaitair kosten voor onderhoud en herstelling worden afgetrokken. Voor gebouwen is dat 40 procent, voor gronden 10 procent.
Bij het bepalen van het KI wordt rekening gehouden met de kenmerken van de het gebouw en de normale huurprijzen van vergelijkbare percelen. Daarbij spelen zowel de kenmerken van het gebouw als de omgevingsfactoren een rol. Voorbeelden van kenmerken eigen aan het gebouw zijn het aantal kamers, de uitrusting, het al dan niet hebben van een zolder, kelder en garage. Omgevingsgebonden factoren zijn onder andere de gemakkelijke toegang, de ligging in de gemeente en in de straat.
Vraag een herschatting na grondige verbouwingen
Het spreekt voor zich dat voor een nieuwbouw een KI aangevraagd moet worden. Na grondige verbouwingswerken moet u een herschatting vragen. Binnen de 30 dagen na de ingebruikname van de nieuwbouw of de voltooiing van de verbouwingswerken moet u aangifte doen bij het controlekantoor van het kadaster. Meestal verzendt “de dienst van het kadaster” spontaan een aangifteformulier wanneer ze door de gemeente op de hoogte is gebracht van de ingebruikneming. Dat aangifteformulier moet u binnen de 14 dagen terugzenden. Zo niet, riskeert u een administratieve boete tot 1.250 euro én strafrechtelijke sanctie. Na de melding komt het kadaster langs om het nieuwe KI vast te stellen. De kennisgeving, in het vakjargon de ‘betekening’ van het nieuwe KI, gebeurt met een aangetekende brief.
Meer comfort heeft kostprijs
Maar welke werken verhogen het KI? Dat zijn verbouwingen die het comfort in uw huis verhogen. Voorbeelden zijn het ombouwen van een zolderkamer tot een slaapkamer of het plaatsen van centrale verwarming. Ook de klassieke verbouwingen die de bewoonbare oppervlakte vergroten, zoals het bouwen van een veranda, zullen resulteren in een hoger KI.
Energiebesparing leidt niet tot verhoging van uw KI
Het uitvoeren van energiebesparende investeringen leidt niet tot een verhoging. Heel concreet gaat het onder andere om de:
Vervanging van een oude stookketel
Plaatsing van een zonne-boiler
Plaatsing van zonnecelpanelen
Vervanging van beglazing door dubbele of driedubbele superisolerende beglazing
Isolatie van het dak, de muren of vloeren
Plaatsing van thermostatische kranen of een thermostaat met tijdsinschakeling
Renovatiewerken om een woning om te bouwen tot een passiefhuis.
Vervanging van een oude stookketel
Plaatsing van een zonne-boiler
Plaatsing van zonnecelpanelen
Vervanging van beglazing door dubbele of driedubbele superisolerende beglazing
Isolatie van het dak, de muren of vloeren
Plaatsing van thermostatische kranen of een thermostaat met tijdsinschakeling
Renovatiewerken om een woning om te bouwen tot een passiefhuis.
Geef uw KI aan in uw aangifte
Het KI is de basis voor de berekening van de jaarlijkse onroerende voorheffing. Maar dat is niet de enige belasting op vastgoed. U moet het KI nog eens opnemen in uw belastingaangifte. Alleen voor uw gezinswoning waarvoor u geen oude lening (meer) lopen heeft, of als uw lening valt onder het systeem van de woonbonus, hebt u die verplichting niet. Welk bedrag geeft u aan als uw KI in de loop van het jaar veranderd is? 3 mogelijke scenario’s.
1. U (ver)bouwde: voor een nieuwbouw wordt het KI geacht te bestaan vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de ingebruikneming, ook al gebeurt de officiële betekening (kennisgeving) door de administratie veel later. Bij een herschatting na een verbouwing is dat de eerste dag van de maand die volgt op de voltooiing van de werken. U geeft het proportioneel deel van het KI aan.
2. U kocht of verkocht: als u in de loop van het jaar uw woning kocht of verkocht, moet u het KI proportioneel aangeven voor de periode dat u effectief eigenaar was. Daarbij wordt steeds gerekend met volledige maanden. De eigenaar op de 16de dag van de maand moet het KI voor de volledige maand aangeven.
3. Een overlijden: bij overlijden van de eigenaar moet men kijken naar de nalatenschap. Stel, Maria en Louis, bezitten elk de helft van de woning. Op 1 april 2012 is Louis overleden. Maria erft het vruchtgebruik en de kinderen de blote eigendom. Hoe gebeurt de aangifte? Voor de 3 maanden dat Louis nog leefde, wordt in de aangifte van Louis en die van Marie 3 12den van de helft van het KI aangegeven. Voor de overige 9 maanden geeft Maria het volledige KI (9 12den) aan.