(netto) - Het kopen van een optrekje aan zee louter om te verhuren gebeurt bijna niet meer. Wie een appartement aan de kust koopt, doet dat meestal voor eigen gebruik. Het tweede verblijf is een uitvalsbasis voor weekends en/of vakantieperiodes. Ook de kinderen, kleinkinderen of ouders kunnen ervan genieten. Toch kijk je best verder dan je eigen behoeftes als je op zoek gaat naar een appartement aan zee.
Locatie, locatie, locatie
De prijs van een appartement wordt grotendeels bepaald door de ligging. De kust is heel divers. De 10 kustgemeenten en 15 badplaatsen hebben elk hun eigenheid. In Knokke-Heist betaal je gemiddeld 293.130 euro voor een appartement, in Bredene 129.297 euro. Je kan overigens gerust je budget de doorslag laten geven, want binnen elke badplaats zijn er rustige en drukke zones. Oudere mensen verkiezen misschien een appartement dicht bij een bus of tram. Voor andere mensen is een parkeergelegenheid belangrijker.
Een appartement op de dijk met zicht op zee kost meer dan een appartement op de tweede of derde lijn. Niet alleen de ligging, maar ook de kwaliteit van het gebouw, de afwerking of de toestellen en de keuzemogelijkheden spelen een rol in de aankoopprijs. Kopers moeten ook rekening houden met extra kosten, zoals btw bij nieuwbouwappartementen en registratierechten bij bestaande appartementen.
Klik om te vergroten
Checklist
Voor je een appartement koopt, maak je best een checklist in functie van je gebruik. Is een grote keuken echt nodig? Bestaat het gebouw vooral uit appartementen die tijdens de winter niet bewoond zijn? Dan kan het gebeuren dat je er buiten het seizoen alleen zult zitten. Heel wat appartementen aan de kust worden elektrisch verwarmd, voor jou wellicht een nadeel als je er veel winterweekends wil doorbrengen.
Nieuwbouw of bestaand appartement?
Aan de kust heb je vaak ook de keuze tussen nieuwbouw en een bestaand appartement. Bij een nieuwbouwappartement kun je ervan uitgaan dat je de eerste tien jaar weinig tot geen kosten zult hebben. Daar staat tegenover dat je vaak 30 procent meer betaalt. Schrikken renovatiewerken je niet af, dan is het vaak interessanter om wat minder geld neer te tellen voor een bestaand appartement en met het uitgespaarde bedrag bijvoorbeeld de keuken of de badkamer te vernieuwen. Een bestaand appartement is vaak ook iets ruimer, met oppervlaktes tot 150 vierkante meter. Zo'n ruimte vind je bijna niet meer in nieuwbouw.
Extra kosten
Een appartement verhuren aan de kust brengt extra zorgen met zich mee. Bij een appartement in het binnenland brengt de huurder zijn eigen meubilair mee. Aan de kust moet jij het meubilair en het interieur soms vernieuwen. Je moet ook rekening houden met gemeenschappelijke kosten, zoals de poetsvrouw, conciërge, het licht en de gangen. Tijdens de algemene vergadering van de mede-eigenaars wordt beslist welke herstellings- en onderhoudswerken uitgevoerd moeten worden.
Je inkomsten: de meerwaarde...
Het is lang niet meer zo evident om een kustappartement als investering te gebruiken, zo waarschuwen experten. Toch is Jan Jassogne, afgevaardigd bestuurder van de Confederatie van Immobiliënberoepen Kust optimistisch: "De prijzen zijn nog altijd hoog. In tien jaar tijd realiseert de eigenaar een behoorlijke meerwaarde. Het is ook een van de weinige beleggingen waarvan de koper ook zelf geniet. Een nieuwe auto bijvoorbeeld verliest 40 procent van zijn waarde zodra die uit de garage komt. Een appartement is na vijf jaar meer waard."
Toch hangt veel af van de locatie van het appartement. Zit je op een toplocatie, dan is meerwaarde nog steeds gegarandeerd. Zicht op zee is altijd een goede ligging, in elke badplaats. "Een appartement op de zeedijk is soms 40 procent duurder dan op de tweede lijn terwijl die ook snel in waarde kan stijgen. Dat gebeurt soms even snel als aan de zeedijk", merkt Jassogne op. "Ook een ligging weg van de zeedijk kan in sommige badplaatsen even goed zijn."
...en het huurgeld
Verhuur je je optrekje, dan heb je natuurlijk sowieso inkomsten. Om de huurprijs te bepalen stap je het best naar een van de verhuurkantoren. Zij weten van elke ligging hoeveel je kan vragen voor de huur. Opnieuw is de ligging belangrijk, al valt dat te relativeren. Tijdens de zomermaanden profiteren ook appartementen zonder zeezicht van de volkstoeloop. In juli en augustus realiseren heel wat eigenaars 60 tot 70 procent van hun jaarlijkse huuropbrengst.
Wil je ook tijdens de wintermaanden huurders aantrekken, dan speelt de locatie wel een grote rol. Zorg er in elk geval voor dat je verwarmingskosten niet aan je inkomsten vreten.
De rol van de makelaar
Voor wie in het binnenland woont, is het praktisch gezien soms moeilijk om de verhuring zelf te regelen. Een beroep doen op een verhuurkantoor kan een oplossing zijn. Verhuurkantoren hebben niet alleen een klantenbestand maar zijn ook snel ter plaatse bij eventuele problemen. "Wanneer op zaterdagmorgen het toilet stuk is of er geen elektriciteit is, is het niet makkelijk om het probleem snel op te lossen wanneer de eigenaar in Leuven woont", zegt Jassogne. "Verhuurkantoren kunnen ook meer druk uitoefenen op hun leveranciers om herstellingen uit te voeren." Eigenaars betalen gemiddeld 15 procent commissie op de huurprijs.
Belastingen
Op een tweede verblijf moeten belastingen betaald worden. Elke gemeente bepaalt zelf hoeveel die belasting bedraagt. Zelfs binnen eenzelfde badplaats bestaan er vaak verschillende belastingzones. "Wanneer je het appartement verhuurt aan een natuurlijk persoon, betaal je belasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent", zegt Jassogne. Wie zijn tweede verblijf aan de kust verkoopt, moet een meerwaardebelasting betalen als de woning binnen vijf jaar na de aankoop verkocht wordt. De eigenaar betaalt dan 16,5 procent op de gerealiseerde meerwaarde.
