Is beleggen in vastgoed nog een goed idee?

Heel wat bronnen bevestigen dat: de halfjaarcijfers van de FOD Economie gebaseerd op de gegevens van de notarissen, de driemaandelijkse cijfers die de notarissen zelf toeleveren, de cijfers en analyses van de makelaarsnetwerken (Trevi, Century 21, ERA), de analyses van de banken, consultants en makelaars (ING, Deloitte of DTZ).

De cijfers kunnen weliswaar op verschillende manieren geïnterpreteerd worden. Maar de algemene indruk is dat de Belgische woningmarkt goed weerstand biedt. En verrassend genoeg blijkt die tendens een stevige basis te hebben. De oudere generatie zal u zonder twijfel zeggen dat België nooit een vastgoedcrisis heeft gekend. Behalve dan tussen 1979 en 1986 als gevolg van de inflatie en de extreem hoge rente. In 1981 financierde de Belgische staat zich tegen 15 procent, tegenover slechts 2,5 procent vandaag.

Ineenstorting van de prijzen?

Nochtans houden de Nationale Bank, de OESO, het IMF, ING, The Economist en anderen vol dat de prijzen van het Belgisch residentieel vastgoed overgewaardeerd zijn. Op basis van de verhouding prijs/huur of prijs/lonen wordt de overwaardering op 20 procent geschat. ‘En dan nog doet België het goed, zegt de Belg Roland Gillet, professor aan de Sorbonne en de ULB (Solvay) en tevens internationaal erkend expert. ‘In Frankrijk bedraagt de overwaardering 44 procent en in Spanje is dat soms nog 60 procent. Maar voeg daarbij de in ons land zeer hoge notariskosten en we komen op een gemiddeld verschil van 35 procent tussen de effectieve waarde en de betaalde prijs.’

Moeten we dan wachten met vastgoed te kopen? ‘Het is moeilijk te voorspellen wanneer zich een correctie zal voordoen. Dat hangt vooral af van de evolutie van het algemeen klimaat en de werkgelegenheid. Maar laten we vooral niet, zoals in Nederland, alle fiscale voordelen verbonden aan vastgoed afschaffen nu de conjunctuur nog zeer broos is. In Nederland heeft vooral de middenklasse geleden onder de instorting van de vastgoedmarkt. En dat heeft de recessie nog verder aangewakkerd’, waarschuwt Roland Gillet. Hij raadt de Belgische regionale overheden dan ook aan vanaf 2014 zeer omzichtig om te springen met hun fiscale bevoegdheden.

Een gedefiscaliseerd product

Want een woning wordt beschouwd als een gedefiscaliseerd spaarproduct. En ‘gedefiscaliseerd’ is een magisch woord in een land waar de marginale belastingvoet vanaf een netto jaarinkomen van 20.000 euro 45 procent bedraagt. U geniet van de voordelen van de defiscalisering:

Op al die voordelen werd door de jaren heen weliswaar fors beknibbeld. Maar het totaalbedrag ervan loopt toch nog hoog op. Zo kost de aftrek voor de enige, eigen woning de Belgische staat jaarlijks 2 miljard euro. Wellicht is de fiscaliteit dan ook een van de voornaamste risico’s voor de markt.

Vooral omdat de fiscaliteit minder gunstig is dan ze lijkt. Onze registratierechten behoren tot de duurste ter wereld (12,5 procent in Wallonië en Brussel, of minstens 15 procent ‘notariskosten’). En een schenking van vastgoed wordt veel zwaarder belast dan cash of effecten.

Een pensioenproduct

Veel Belgen beschouwen een dak boven hun hoofd ook als een vorm van verplicht sparen tijdens de terugbetaling van hun lening.

De OESO heeft enkele jaren geleden aangetoond dat de vervangingsratio (dat is de verhouding tussen het pensioen en het inkomen) in België lager ligt dan het gemiddelde van de ontwikkelde landen. Het wettelijk pensioen in België is laag en we beschikken vooralsnog niet over even performante alternatieven zoals de sterke Nederlandse of Britse pensioenfondsen.

De Belg is zich daarvan terdege bewust en heeft zijn conclusies getrokken. Wanneer hij met pensioen gaat, wil hij dan ook geen huur meer betalen. Onder meer daarom koopt hij een eigen woning. Of hij koopt er een om die later met meerwaarde te kunnen verkopen en te verhuizen naar een kleinere en/of meer gerieflijke woonst. Hij koopt dus op lange termijn. En dat stabiliseert de markt.

De spreekwoordelijke ‘baksteen in de maag’ van de Belg ‘heeft te maken met de opvatting dat vastgoed een vrij zekere belegging is die beantwoordt aan de basisbehoefte om een dak boven het hoofd te hebben. Kopen biedt ook meer zekerheid dan huren. Niet alleen tijdens het actieve leven, maar ook na pensionering. Na 20 jaar afbetalen, heeft men bovendien een mooi vermogen opgebouwd’, zegt notaris Gaétan Bleeckx. En volgens de demografische voorspellingen zullen in Brussel tussen 2010 en 2020 liefst 150.000 extra inwoners op zoek gaan naar een woning.

De Belg blijft kopen

Daarnaast vreest de Belg voor een stijging van de hypotheekrente en staat er een recordbedrag op spaarboekjes terwijl dat nauwelijks iets opbrengt. Met als gevolg dat het aantal transacties toeneemt. De meest recente notarisbarometer spreekt voor het tweede kwartaal zelfs van ‘het hoogste aantal vastgoedtransacties in vergelijking met dezelfde periode in de afgelopen 5 jaar.

De voorraad neemt nochtans niet af. Bovendien worden in België jaarlijks nog eens 30.000 nieuwe woningen gebouwd. En dat is geen goed teken…  Men zou daar tegen kunnen inbrengen dat de Belgische markt robuust is en bijna nooit dalingen heeft gekend… Een argument waar Roland Gillet zich verschrikkelijk aan ergert: ‘Dat verkondigde men ook in Spanje, Nederland en de Verenigde Staten voor de vastgoedcrisis daar uitbrak! Het is niet altijd mogelijk om op basis van het verleden de toekomst te voorspellen. En het is niet omdat onze markt met 20 procent overgewaardeerd is dat we de mensen moeten aansporen de zeepbel tot 30 of 40 procent op te blazen!’

De Belgische markt is trouwens in zekere zin al wat gezakt. ‘Als we het aantal transacties tussen januari en mei 2013 vergelijken met dezelfde periode van de voorbije jaren, stellen we vast dat de aankoop van nieuwe woningen sinds 2006 met bijna de helft is gedaald tot 9.000 eenheden. De aankoop van bestaande woningen is wel stabiel gebleven op 41.000 eenheden’, zegt John Romain van Immotheker. ‘Kopers hebben dus massaal voor bestaande woningen gekozen omdat de nieuwe energiebesparende normen nieuwbouw veel te duur maken.’

De rente is de andere grote boosdoener. Of toch niet?

Zal de rente de ‘eventuele’ zeepbel dan doen barsten? Studies tonen aan dat een stijging van de hypotheekrente met 100 punten leidt tot een prijsdaling van 7 procent. Maar tussen theorie en praktijk zit vaak een wereld van verschil. ‘Tussen 2007 en 2012 is de gemiddelde vaste rentevoet gedaald van 4,60 naar 3,74 procent. Maar die daling heeft geen invloed gehad op de prijzen’, zegt John Romain. ‘De reden: kandidaat-kopers wijzigen gewoonweg de duur of het variabele karakter van de lening om hun budget op het gewenste niveau te houden. Gedurende die periode is het aantal leningen op 25 jaar gestegen van 29 naar 41 procent. In 2007 had 72 procent van de leningen een vaste rentevoet. In 2012 was dat nog slechts 31 procent. Dat dankzij het succes van de sterk door de banken gepromote semivariabele rentevoet. Rentevoeten op 10 jaar zijn voor de banken namelijk niet erg interessant omdat ze zich zeer goedkoop kunnen financieren via kasbons of spaarboekjes. En die volgen de kortetermijnrente. Dát is dus de variabele die in het oog moet gehouden worden. Maar als de kortetermijnrente terug zou stijgen, zouden de financieringen wel eens kunnen verschuiven naar langere looptijden.’

Volgens John Romain is het niet zozeer de rente, dan wel de economische situatie die bepalend is voor de evolutie van de vastgoedmarkt. ‘Vooral dan de evolutie van de werkloosheid.’ ‘We zijn weliswaar nog ver verwijderd van de vele Spaanse provincies waar de jongerenwerkloosheid oploopt tot 60 procent. Maar als de economie en de werkgelegenheid in België niet snel aantrekken, zou dat kunnen leiden tot een scherpe daling van de prijzen voor residentieel vastgoed’, bevestigt Roland Gillet.