netto

Is een garage nog een goede investering?

©Pieter Van Eenoge

De jongste jaren liepen beleggers storm voor garages. Maar door de grote honger naar dat soort vastgoed zijn de prijzen gestegen. En de vooruitzichten voor de markt zijn onduidelijk.

Is de markt nog interessant?

‘Beleggers in vastgoed zijn op zoek naar rendement. En nog meer dan vroeger willen ze op termijn een meerwaarde realiseren’, zegt Eric Verlinden, CEO van vastgoedmakelaar Trevi. ‘Maar in de grote stadscentra daalt het autogebruik. Voor elk appartement werd vroeger een garage verkocht. Nu bedraagt de verhouding 1 op 0,7. En op korte termijn daalt dat wellicht naar 0,6 tot zelfs 0,55.’

In landelijke streken horen we huurprijzen van 40 euro per maand. In steden zoals Antwerpen en Gent wordt er tot 125 euro per maand gevraagd.

Deelwagens, één wagen per gezin, multimodaliteit... De gewoonten veranderen. ‘Vroeger was iedereen op zoek naar een appartement met parkeerplaats omdat men dacht dat huurders dat als een must beschouwden. Vandaag zijn de appartementen weliswaar bezet, maar blijven de meeste garages leegstaan’, bevestigt Adrian Devos, medeoprichter van het vastgoedadvieskantoor BuyerSide.

Er is weliswaar een tendens om het aantal parkeerplaatsen op de openbare weg in de steden te beperken. ‘Maar ik ben er niet zeker van dat het loont om je aankoopbeleid op die hypothese te baseren. En ik denk ook niet dat je op zulke plaatsen de mooiste meerwaarde zult realiseren’, vervolgt Verlinden. ‘Sommige bewoners zullen altijd nood hebben aan een wagen’, nuanceert Devos. Hij is van mening dat parkeerplaatsen buiten de openbare weg aantrekkelijk zullen blijven.

Op plaatsen waar vastgoed het duurst is en de koopkracht hoog, zoals in Knokke, blijven garages geliefd. ‘Wie een appartement van 1,5 miljoen euro koopt, maalt er niet om om 50.000 of zelfs 70.000 euro te moeten betalen voor het comfort van een garage’, zegt Verlinden. Voor een appartement van 200.000 euro is dat iets anders. Als je in dat geval 20.000 tot 25.000 euro extra moet betalen voor een garage, gaat het om 10 tot 12 procent van de aankoopprijs. Dat doet velen afhaken.’

GOED OM TE WETEN

Interessante niche.‘België telt heel wat verzamelaars van oldtimers die op zoek zijn naar een garage’, zegt Adrian Devos, medeoprichter van het vastgoedadvieskantoor BuyerSide. ‘Sommige collectioneurs zijn vooral geïnteresseerd in loten van 5, 10 of 15 garages in een mede-eigendom. Let wel, zij stellen specifieke eisen: de toegang moet over een zeer lage hellingsgraad beschikken en er moet veel manoeuvreerruimte zijn.’

 

Wat vindt de fiscus van uw garage?

Op de aankoop van een garage moet u registratierechten betalen: in Vlaanderen 10 procent van het aankoopbedrag, in Wallonië en Brussel 12,5 procent. Als het gaat om een nieuwbouw moet u 21 procent btw betalen.

Ook het bezit wordt belast. Eigenaars van een garage moeten jaarlijks onroerende voorheffing betalen. Maar daarmee hebt u niet afgerekend met de fiscus.

U moet elk jaar het kadastraal inkomen (ki) van uw garage in uw belastingaangifte opnemen, ongeacht of de garage verhuurd is of niet. Gebruikt u de garage zelf of verhuurt u ze aan een particulier, dan wordt u belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Gebruikt de huurder uw pand voor zijn beroep of is het een vennootschap die huurt, dan moet u de ontvangen huurinkomsten aangeven.

Eventuele intresten van een lening zijn fiscaal aftrekbaar.

Bij een herverkoop van de garage binnen 5 jaar bent u een belasting van 16,5 procent (+ gemeentelijke opcentiemen) op de meerwaarde verschuldigd. Deze fiscaliteit is dezelfde als die voor eigenaars van een appartement. U leest er meer over op blz. 24 en 25.

Hoeveel bedraagt het rendement van een garage?

Dromen van 5 tot 6 procent rendement is verleden tijd. Het rendement van een garage ligt in dezelfde lijn als dat van residentieel vastgoed, dat circa 4 procent opbrengt.

Specifiek voor verhuurders van garages is er de btw-plicht: ook particuliere verhuurders moeten een btw-nummer aanvragen. In principe moet u btw aanrekenen aan uw huurders, periodieke btw-aangiften en de aangerekende btw doorstorten. Maar er is een vrijstellingsregeling als uw jaarlijkse omzet uit huurinkomsten niet hoger is dan 25.000 euro én u niet btw-plichtig bent door een andere activiteit. U moet dan nog steeds een btw-nummer aanvragen, maar u bent vrijgesteld van de meeste andere btw-verplichtingen, zoals het aanrekenen van btw aan uw huurders.

Waarop letten bij het verhuren van een garage?

De verhuur van een garage, autobox of autostaanplaats valt niet onder het Vlaams woninghuurdecreet, maar onder het gemeen huurrecht. ‘Daaronder verstaan we de artikelen in het Burgerlijk Wetboek die betrekking hebben op de huur van goederen. Belangrijk is dat deze artikelen van aanvullend recht zijn, dit betekent enerzijds dat partijen in onderling akkoord van deze regels kunnen afwijken en anderzijds dat voor de zaken die niet door het gemeen huurrecht geregeld worden (zoals de waarborg, de huurprijs) de contractvrijheid van de partijen speelt’, verduidelijkt Celine Van den Berghe, juriste bij de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen (CIB).

Heel wat zaken kunnen bijgevolg naar goeddunken van de partijen geregeld worden, zoals de duur van de overeenkomst, de opzegmodaliteiten, de huurprijs, de regeling van de waarborg, de verplichting tot onderhoud en het uitvoeren van herstellingen, de regeling betreffende de kosten, lasten en verzekeringen... Al deze aspecten worden bij voorkeur contractueel geregeld. Onder meer de CIB en de Verenigde Eigenaars stellen hun leden sluitende modelovereenkomsten ter beschikking. Een goede plaatsbeschrijving en enkele afspraken op voorhand op papier zetten, is wenselijk om discussies achteraf te vermijden, bijvoorbeeld over wie de schade aan de poort moet herstellen.

‘Garages verhuren de mensen meestal zelf, zonder een beroep te doen op een makelaar’, weet Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars. ‘De duurtijd van het contract bedraagt meestal 1 jaar en doorgaans wordt 1 maand huurwaarborg gevraagd.’ Die huurwaarborg hoeft niet op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort te worden.

1
jaar
De duurtijd van een garageverhuurcontract bedraagt meestal 1 jaar.

‘Er zijn zeer grote verschillen in de huurprijs. Alles hangt af van het aanbod, of de schaarste zo je wil. In landelijke streken horen we prijzen van 40 euro per maand. In steden zoals Antwerpen en Gent wordt er tot 125 euro per maand gevraagd. Uiteraard zijn de koopprijzen daar ook hoger’, aldus D’Hauwers. Voor het bepalen van de ‘juiste’ huurprijs kan u te rade gaan bij een makelaar of kijkt u op een vastgoedsite.

Er geldt geen verplichting om de huurprijs te indexeren. ‘Het burgerlijk wetboek bepaalt dat de indexering 1 keer per jaar mag gebeuren, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van het huurcontract en op basis van de gezondheidsindex’, geeft D’Hauwers aan. Maar het staat de verhuurder dus vrij om daarvan af te wijken. Wenst u te indexeren, dan moet u dat uitdrukkelijk opnemen in de huurovereenkomst zelf. ‘Meestal zullen de partijen daarbij de huurprijs laten schommelen volgens de index van de consumptieprijzen’, aldus Van den Berghe.

Aangezien het gaat om de huur van een onroerend goed, moet het huurcontract binnen 4 maanden geregistreerd worden. ‘In tegenstelling tot wat het geval is bij het Vlaams woninghuurdecreet mag je hier wel de registratiekosten contractueel ten laste leggen van de huurder. Iets wat in de meeste gevallen ook wordt gedaan’, weet Van den Berghe.

Rijzen er problemen met een huurder, dan gelden dezelfde principes als bij elk ander type huurovereenkomst. ‘Een huurder die bijvoorbeeld nalaat om de huurprijs te betalen of die het goed gebruikt voor andere doeleinden dan wat contractueel is vastgelegd, begaat een contractuele wanprestatie’, aldus Van den Berghe. ‘De eigenaar kan zich tot de bevoegde vrederechter wenden om de ontbinding van de huurovereenkomst te bekomen, desgevallend met bijkomende schadevergoeding mocht daartoe reden zijn.’

Aandachtspunten

Koopt u een garage in een appartementsgebouw, lees dan aandachtig het reglement van mede-eigendom en de basisakte. In sommige mede-eigendommen draagt de eigenaar van een parkeerplaats, in functie van zijn quotiteit, bij tot bijna alle gemeenschappelijke kosten (lift, schoonmaak, verlichting, conciërge). In andere mede-eigendommen is de verdeling volledig geïndividualiseerd.

De jaarlijkse kosten kunnen het rendement al snel aantasten. Tien euro per maand is op zich niet veel, maar wel op een huur van 100 euro.

Sommige reglementen van mede-eigendom verbieden de verhuur van een garage aan mensen die niet in het gebouw wonen. Ofwel beperken ze het gebruik ervan (activiteiten, opslag van goederen of producten). Andere voorzien bij de verkoop van garages in een voorkooprecht voor de mede-eigenaars.

Voor- en nadelen van een investering in een garage

+ Belegging toegankelijk voor een laag budget.

+ Beperkte administratieve lasten en formaliteiten.

+ Geen EPB of controle op de conformiteit van de elektrische installatie.

+ Eenvoudig te bezichtigen.

+ Geen plaatsbeschrijving.

+ Beperkte onderhoudskosten.

+ Gemakkelijk te verhuren.

- Onzekere marktfundamenten. 

- Opgelet in mede-eigendommen.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect