Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Is een hotelkamer een interessante belegging?

Steeds meer vastgoedgroepen schuiven een investering in hotelkamers naar voor als een interessante alternatieve belegging. Maar wie zo’n aankoop overweegt, gaat best bijzonder voorzichtig te werk. Anders kan uw persoonlijke Ritz wel eens een Fawlty Towers worden.
©Jerry De Brie

U bent ze wellicht ook al tegengekomen in de krant, de kleine advertenties die u warm proberen te maken voor een belegging in een hotelkamer. 'Rijk worden terwijl de anderen slapen', klinkt het vaak. Of 'een unieke kans om in vastgoed te investeren terwijl u niet moet instaan voor de praktische kant van de zaak.' En op een moment dat spaarboekjes nauwelijks wat opleveren, klinken de jaarlijkse rendementen van 5 procent die soms worden voorgeschoteld natuurlijk aantrekkelijk.

Maar beleggen in een hotelkamer zit toch iets complexer in elkaar dan u zou denken. Zelfs al hebt u de kleinste lettertjes van het aankoopcontract nog zo goed uitgeplozen, dan nog blijft het soms rekenen met onbekenden, zeggen vastgoedspecialisten.

150.000 €
Minimaal investeringsbedrag voor een hotelkamer (bijvoorbeeld in het Ibis Styles Hotel in Zeebrugge).

Op dit ogenblik kunt u hotelkamers kopen in - onder meer - Oostende, Brussel of De Panne. Zo'n investering zit nagenoeg altijd op dezelfde manier in elkaar. Een voorbeeld: de West-Vlaamse vastgoedgroepen Industrie Hotelière en Chateau Residenties bieden in Zeebrugge hotelkamers te koop aan van het Ibis Styles Hotel, uitgebaat door het Franse concern Accor. Voor wie geen bijkomende financiering wenst, ligt het minimale bedrag dat u kunt investeren op 150.000 euro, kosten inbegrepen.

Om u meteen een illusie armer te maken: daarmee koopt u niet het recht om op gelijk welk moment gratis te gaan overnachten in 'uw' hotel. Sommige aanbieders bieden kopers wel een aantal kosteloze overnachtingen aan. Anderen houden het op een korting.

100 procent eigenaar

Stel, u gaat toch overstag en besluit in een hotelkamer te investeren. U wordt eigenaar van de kamer, maar ze wordt wel nog altijd uitgebaat door de hotelexploitant. Van de winst die dat oplevert, wordt na aftrek van alle beheerskosten, personeels- en andere kosten 90 procent aan u uitgekeerd.

De eigendomsstructuur die dat mogelijk moet maken, zit wel complex in elkaar. Als koper wordt u via een notariële akte voor 100 procent eigenaar van de constructie - de eigenlijke hotelkamer of suite. Tegelijk verwerft u ook een erfpachtovereenkomst van 99 jaar op het grondaandeel.

'Door de lagere registratierechten op een erfpacht wordt de aankoop meteen goedkoper dan een 'gewone' vastgoedinvestering', zegt Luc Hucks, commercieel directeur bij Industrie Hotelière. Voor het pachten van die grond betaalt u een kleine jaarlijkse vergoeding, de zogenaamde canon. Besef wel dat zo'n canon in bepaalde gevallen na tien jaar wordt herzien in functie van de marktwaarde.

Zodra u de notariële akte hebt ondertekend, treedt een uitbatings- en beheerscontract met de exploitant van het hotel in werking. Om het in mensentaal te zeggen: u geeft de hotelbeheerder het zakelijk recht om de hotelkamer die u hebt gekocht te verhuren aan klanten.

'Door dat vruchtgebruik over te dragen creëren we eigenlijk een schuld van de hotel­uitbater ten opzichte van de investeerder', noemt Hucks het. Daarvan wordt dus jaarlijks een deel terugbetaald: de 90 procent van het resultaat die de verhuur van uw hotelkamer heeft opgeleverd, na aftrek van de kosten.

Verkooppraatjes

Dat klinkt mooi, maar experts blijken toch bedenkingen te hebben. 'Privépersonen raad ik aan nooit een recht van erfpacht te kopen', zegt Wim Vermeulen, advocaat gespecialiseerd in vastgoed bij het kantoor Cazimir. 'Een van de nadelen is dat de waarde van de constructie waarin je investeert langzaam wegglipt. En als je erfpacht verkoopt, is de volledig ontvangen prijs belastbaar als onroerend inkomen, tegen de progressieve tarieven.'

In de verkooppraatjes wordt soms ook gezegd dat je de canon die je als pachter betaalt in mindering kan brengen op de belastingaangifte. Iets waar Vermeulen de wenkbrauwen bij fronst. 'Ik zie niet in waarom die canon fiscaal aftrekbaar zou zijn.'

Specialisten zien trouwens nog meer onjuistheden in de fiscale beloftes van sommige verkopers. Geregeld hoor je dat beleggen in hotelkamers twee belastingvoordelen met zich meebrengt. Eén: investeerders kunnen de betaalde btw op hun aankoop recupereren omdat de uitbating van een hotel btw-plichtig is en zo'n taks geen twee keer mag worden geïnd. Twee: omdat je de jaarlijkse vergoeding die je uitbetaald krijgt als een soort schuld kan beschouwen, is daar geen belasting op verschuldigd.'

'Het eerste punt klopt', zegt Luc Jonckheere van het juridisch adviesbureau JGA Consult. 'Het contract dat kopers met de hoteluitbater sluiten is eigenlijk een concessieovereenkomst. De inkomsten daaruit zijn vrijgesteld van btw. Maar dat je geen belastingen moet betalen op die inkomsten is helemaal niet waar.' Jonckheere legt uit: 'De opbrengsten uit je concessie moet je aangeven als diverse inkomsten. Dat zijn roerende inkomsten en daarop moet je een voorheffing van 25 procent betalen.'

Optimistische hoteluitbaters

Potentiële kopers gaan ook best na hoe die toekomstige inkomsten uit hun hotelkamer precies berekend worden. Gaat het alleen om de opbrengsten van de verhuur van je hotelkamer, of worden de inkomsten van de bar of van seminarieactiviteiten meegerekend? Hoe hoog zijn de kosten die de hoteluitbaters in rekening brengen? Wat is de bezettingsgraad van het hotel? Minder gasten leveren in principe ook een lager rendement op.

Daar komt nog bij dat sommige hoteluitbaters wel heel optimistisch zijn over het aantal klanten dat ze in de toekomst over de vloer denken te krijgen. Dat maakt het inschatten van uw toekomstige rendementen er niet altijd even makkelijk op. 'Al verbinden de aanbieders zich er doorgaans wel toe om hun klanten een minimumvergoeding uit te betalen, ook als de bezettingsgraad tegenvalt', zegt Jonckheere. 'Als het aantal klanten toeneemt, kan dat tot extra vergoedingen leiden.'

Hotel California

Wat mogelijke kopers vooral moeten onthouden, zeggen specialisten, is dat hotelkamers veeleer een financiële belegging zijn dan een investering in vastgoed. 'Voor wie andere rendementen dan die uit vastgoed zoekt, hoeft dat trouwens niet per se een slechte investering te zijn', bedenkt Jonckheere zich. Maar dan moet u als koper wel goed op de kleine lettertjes van het contract letten. 'En ook een hotel uitkiezen dat bekend en groot genoeg is en over voldoende knowhow in de business beschikt. Als u investeert in een pension dat maar twaalf kamers telt, zullen uw inkomsten navenant zijn.'

Dat u maar beter selectief te werk gaat, is ook om een andere reden belangrijk. In tegenstelling tot pakweg appartementen zijn hotelkamers veel minder gemakkelijk om door te verkopen, waarschuwen vastgoedspecialisten. Wie niet op dat detail let, dreigt dus een kamer in een soort 'Hotel California' te kopen, het legendarische hotel uit het liedje van The Eagles. 'You can check out anytime you like, but you can never leave!'

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud