Op het einde van een weekendje aan de kust of in de Ardennen komt bij velen dezelfde gedachte opborrelen: hoe leuk zou het niet zijn om een buitenverblijf te hebben midden in het groen of vlak bij de zee? Vaak blijft het voornemen om zelf een vakantiehuisje te kopen dode letter, onder meer omdat niet iedereen er zin in heeft om zo’n tweede verblijf te onderhouden of om er voortdurend huurders voor te zoeken.
Vakantieparken spelen daar handig op in door actief investeerders te zoeken voor hun vastgoed. Daarmee mikken ze niet alleen op institutionele investeerders, maar ook op kleine particuliere beleggers die op zoek zijn naar een interessante investering.
Is de markt nog interessant?
In de buurlanden zijn beleggingen in vakantieparken goed ingeburgerd. De Franse overheid heeft dat zelfs altijd gepromoot en fiscaal bevoordeeld, om zo de toeristische sector te ondersteunen. Ook in Nederland zijn vakantiedomeinen populaire vastgoedbeleggingen.
‘Door de lage spaarrente is de vraag naar investeringen in recreatieve onroerende goederen de jongste jaren enorm gegroeid. Dat zien we ook aan de hoge verkoopsnelheid van cottages binnen onze projecten’, zegt Anne-Marie Janse-van Gils van Center Parcs Vastgoed. Zo verkocht de groep in een tijdsbestek van een jaar 279 woningen in Center Parcs Zandvoort en sinds mei van dit jaar al 130 cottages in Center Parcs De Eemhof aan particuliere beleggers. ‘We zien dat de vraag enorm stijgt, terwijl het aanbod voor particuliere beleggers krimpt omdat institutionele investeerders door het economische klimaat zelf meer projecten in hun bezit houden’, aldus Janse-van Gils.
De marktsituatie in België verschilt op zich niet zo veel van die in Nederland. ‘De beleggingsappetijt is even groot of zelfs groter op de Belgische markt. Alleen is recreatief vastgoed als belegging in België niet heel bekend. In ons land wordt nu eenmaal nog vaak geïnvesteerd in traditionele appartementen of zorgvastgoed’, zegt Yannick Dierick, vastgoedadviseur van Center Parcs Vastgoed.
In België is de markt van de vakantieparken wel een stuk kleiner dan in Nederland of Frankrijk. In Nederland gaat het om een markt van naar schatting 120.000 vakantiewoningen. Voor België zijn er geen exacte cijfers, maar marktkenners gaan eerder uit van 20.000 à 25.000 vakantiewoningen. ‘Dat heeft gedeeltelijk te maken met het feit dat de Belg toch meer gericht is op service dan de Nederlander of Fransman. Dat verklaart bijvoorbeeld waarom er in België verhoudingsgewijs meer hotels zijn dan in Nederland’, zegt Thomas Lecluse, CEO van Bricks & Leisure, een projectontwikkelaar gespecialiseerd in recreatief vastgoed. ‘De markt van de vakantiedomeinen is in België vrij stabiel. Maar het feit dat grote spelers zoals Roompot en Pierre & Vacances ook heel actief zijn in ons land doet toch vermoeden dat er ook bij ons appetijt is voor dit soort vastgoed.’
De prijzen van vakantiewoningen in recreatieparken verschillen sterk van project tot project. De prijs is afhankelijk van een aantal factoren. Een belangrijk element is de ligging van het domein en ook de aanwezigheid van allerlei voorzieningen (zoals een restaurant, zwembad, speeltuin, sportvelden of entertainment). Tegelijk spelen de grootte van de woning en de kavel een rol, net zoals het luxeniveau van de woning. Daardoor variëren de prijzen veelal van 150.000 euro voor een budgetbungalow tot 500.000 euro voor een luxevakantiehuis.
Het rendement van een investering in een vakantiedomein verschilt van project tot project en van aanbieder tot aanbieder. ‘Sommige aanbieders doen gekke beloften en goochelen met onrealistische rendementen. Uiteindelijk ligt het brutorendement in lijn met dat van traditioneel vastgoed. Als belegger kan je dus maar beter op je hoede zijn wanneer er veel meer wordt voorgespiegeld dan de gebruikelijke brutorendementen’, zegt Thomas Lecluse van Bricks & Leisure. ‘Hoge rendementen worden vaak gecompenseerd met een hoge aankoopprijs, waardoor je als belegger toch een beetje wordt bedot. Soms wordt ook gedurende de eerste jaren een huurgarantie gegeven, waarbij de uitbater een vaste huurvergoeding uitkeert, ongeacht het feit of de woning ook werkelijk is verhuurd. Maar zodra de huurgarantie afloopt, merken beleggers vaak dat ook hun rendement ineens fors terugvalt. Dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn.’ De Nederlandse keten van vakantieparken Roompot streeft voor particuliere beleggers een nettorendement na van 5 procent. Concurrent Center Parcs Vastgoed heeft twee verhuurformules voor particuliere beleggers. De eerste omvat een geïndexeerde huuropbrengst. Daarmee ontvangt de investeerder op jaarbasis een vastgelegde huuropbrengst van 4,75 procent (op de investering in een gerenoveerde cottage met bijbehorende inventaris). De huurprijs wordt jaarlijks geïndexeerd. De indexering is geplafonneerd op 1,5 procent op jaarbasis. Een negatieve inflatie wordt niet verrekend. De tweede formule biedt een variabele huuropbrengst. ‘Daarmee maakt de investeerder optimaal gebruik van de verhuurformule van het park en profiteert hij rechtstreeks van de omzet en de prestaties van het park’, aldus Anne-Marie Janse-van Gils van Center Parcs Vastgoed. De huurinkomsten worden berekend op basis van de verhuuromzet van het totale aantal cottages in het park. De huurinkomsten bedragen minimaal 3 procent op jaarbasis.
Wat vindt de fiscus van uw huisje op een vakantiedomein?
Op de aankoop van een tweede verblijf in ons land zijn registratierechten verschuldigd. In Vlaanderen bedragen die 10 procent. Koopt u een vakantiehuis van 180.000 euro, dan betaalt u daarop 18.000 euro registratierechten. In Brussel en Wallonië bedragen de registratierechten 12,5 procent. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moeten geen registratierechten worden betaald, maar wel 21 procent btw.
De werkelijke huurinkomsten van een vakantieverblijf worden niet belast. Maar in tegenstelling tot de gezinswoning moet u het kadastraal inkomen van een tweede verblijf wel aangeven in de jaarlijkse belastingaangifte. Voor het vakantiehuis indexeert de fiscus het kadastraal inkomen, verhoogt het met 40 procent en voegt dat bedrag bij uw overige inkomsten. Dat wordt vervolgens belast tegen uw hoogste belastingtarief, wat kan oplopen tot 50 procent (exclusief gemeentebelasting).
Niet iedereen heeft zin om voortdurend huurders te zoeken voor een vakantiehuisje. Vakantieparken spelen daar handig op in.
‘Daar staat wel nog iets tegenover. Vlaanderen heeft de woonbonus afgeschaft, waardoor er vanaf volgend jaar geen belastingvermindering meer is voor wie leent voor de aankoop van de gezinswoning. Maar op het federale niveau is er wel nog altijd een belastingvermindering voor langetermijnsparen, die een aanzienlijk voordeel kan opleveren voor wie een tweede verblijf koopt’, zegt fiscaal expert Jef Wellens van Wolters Kluwer. Want de lening voor een vakantiewoning kan nog altijd worden ingebracht in de federale fiscale korf van het langetermijnsparen. De omvang van die korf is afhankelijk van uw inkomen, maar het plafond ligt op 2.350 euro (aanslagjaar 2020). Dat levert een fiscaal voordeel op van 30 procent, of maximaal 705 euro. Voor een koppel dat een hypothecaire lening afsluit met een looptijd van 20 jaar kan het fiscale voordeel dus oplopen tot maximaal 28.200 euro.
‘Ook de intrestaftrek is een belangrijk fiscaal voordeel voor wie investeert in een vakantiewoning’, zegt Wellens. ‘De intresten van de lening - en dat hoeft niet eens een hypothecaire lening te zijn - kunnen worden afgetrokken van het belastbaar onroerend inkomen, dat zo wordt verminderd of zelfs helemaal geneutraliseerd.
Voor wie vooral als investeringsgoed een vakantiewoning op het oog heeft, kan het ook de moeite zijn om de fiscale plaatjes in het buitenland onder de loep te nemen. ‘Zo is Nederland zeker een interessante investeringsmarkt voor Belgische beleggers. Daar zijn twee redenen voor. Om te beginnen zijn er geen registratierechten verschuldigd bij de aankoop van de vakantiewoning. Wie de woning verhuurt, kan bovendien de 21 procent btw recupereren’, zegt Baptiste van Outryve, woordvoerder van de Nederlandse keten van vakantieparken Roompot.
Let op! Wie een bestaande woning koopt in Nederland betaalt inderdaad geen registratierechten, maar wel 2 procent overdrachtsbelasting. Dat is natuurlijk een peulschil in vergelijking met de registratierechten die u bij de aankoop van een woning in Vlaanderen neertelt. Maar laat u niet misleiden. In Nederland zijn de jaarlijks terugkomende belastingen hoger dan in ons land.
Een vakantiewoning in het buitenland moet u overigens ook aangeven in de belastingaangifte. Wordt de woning verhuurd, dan moet u in uw jaarlijkse belastingaangifte de brutohuurprijs van de woning aangeven na aftrek van de buitenlandse belastingen op de huurinkomsten. Als de woning niet wordt verhuurd, geeft u de brutohuurwaarde aan na aftrek van de buitenlandse belastingen. Die brutohuurwaarde is de gemiddelde jaarlijkse brutohuur die u, mocht u het pand hebben verhuurd, had kunnen krijgen.
Waarop letten bij de verhuur van een vakantiehuisje op een recreatiedomein?
Hoe de verhuur wordt geregeld, verschilt van uitbater tot uitbater. Doorgaans koopt u de vakantiewoning, terwijl de exploitant voor u het volledige verhuurproces regelt. Dat gaat van de onlinepromotie van het vakantiehuis tot de overhandiging van de sleutels. Het is in elk geval een aspect waarover u het best goede afspraken maakt met de exploitant vooraleer u overgaat tot een aankoop.
Het blijft ook perfect mogelijk om zelf tijd te spenderen in het vakantiehuisje. Maar hoe vaak u dat doet en wanneer (binnen of buiten de vakantieperiodes) heeft wel een impact op het huurrendement. Wanneer u zelf in het park verblijft, kan het huisje immers niet worden verhuurd aan anderen. De afspraken daarover verschillen van aanbieder tot aanbieder. ‘Een eigenaar kan tegen inlevering van een stukje rendement een aantal keer in het park verblijven. Maar omdat we de cottages echt als een investeringsproduct verkopen, blijft het eigen gebruik bij ons zeer beperkt’, zegt Dierick.
Hij geeft het voorbeeld van het vakantiedomein Les Ardennes. Eigenaars die daar zelf gedurende twee korte perioden verblijven (een lang weekend en een midweek) verliezen meteen 0,7 procent van hun rendement.
Valkuilen
In België is het evident dat wanneer u een woning koopt, u meteen ook eigenaar bent van de grond. Maar dat is niet overal zo. In Spanje is het bijvoorbeeld niet ongebruikelijk dat de grond in erfpacht wordt verleend, maar ook in Nederland komt dat vaak voor. ‘Bij de aankoop van een vakantiewoning kan je dus maar beter navragen of je ook eigenaar bent van de grond. Een constructie met erfpacht van de grond heeft het voordeel dat de aankoopprijs doorgaans lager is. Maar daar staat wel tegenover dat de erfpacht na twee of drie generaties afloopt. Zeker bij Belgen is dat vaak toch een gevoelig punt’, zegt Van Outryve.
Dat grote spelers zoals Roompot en Pierre & Vacances heel actief zijn in ons land, doet vermoeden dat er ook bij ons appetijt is voor dit soort vastgoed.
Ook over het onderhoud van de vakantiewoning kan u maar beter duidelijke afspraken maken vooraleer u een koopovereenkomst ondertekent. ‘Soms gaat dat over kleine en banale dingen’, zegt Van Outryve. ‘De koffiezet is kapot en er moet een nieuwe machine in de vakantiewoning staan voor de gasten die de dag nadien al arriveren. Dat stelt op zich niet veel voor, maar het is niet evident als je daarvoor vanuit Antwerpen naar Zeeland moet rijden. En dan heb ik het niet eens over grote herstellingen of vervangingen die meteen in orde moeten worden gebracht. Sommige vakantiehuizen worden echt het hele jaar door verhuurd, waardoor er amper tijd is om dat soort zaken te regelen.’ Daarover maakt u dus maar beter afspraken met de uitbater van het park. En wanneer u zich hierom niet wil bekommeren, investeer dan ook alleen in een domein dat die onderhoudsklussen kan overnemen.
Vergeet ook niet dat de eigenaar van een vakantievilla ook zelf nog kosten moet dragen, net zoals dat voor andere vastgoedtypes geldt. ‘Zaken zoals het poetsen van de woning of het onderhoud van de tuin zijn voor rekening van de eigenaar’, aldus Van Outryve. ‘Bovendien zijn er nog andere kosten, zoals de brandverzekering, het onderhoud van de centrale verwarming of de verplichte inspectie van brandblusapparaten. De exploitant kan natuurlijk wel instaan voor de afhandeling van al die zaken en zal die kosten dan aftrekken van de huurinkomsten.’ De Nederlandse keten Roompot streeft er wel naar om ook na aftrek van al die kosten voor de eigenaar een rendement over te houden van 5 procent.
Sommige experts raden ook aan om de emoties niet helemaal uit te schakelen bij de investering in een vakantiedomein. ‘Aan een tweede verblijf hangt toch altijd een emotioneel kantje’, aldus Lecluse. ‘Daarom adviseer ik altijd om iets te kopen op een ligging waar je ook zelf naartoe gaat en op een domein waar je ook zelf graag verblijft. Zelfs als het rendement dan iets lager uitvalt dan verwacht, heb je tenminste nog altijd het plezier om er zelf geregeld te kunnen verblijven.’
+ Het is een investering waar u zelf nog plezier aan hebt, want u kan ook zelf verblijven in het vakantiehuis.
+ De exploitant kan het beheer en de administratieve rompslomp helemaal overnemen.
+ De investering kan een aanzienlijk fiscaal voordeel opleveren.
- Hoe meer u zelf verblijft in het vakantiehuis, hoe lager ook het huurrendement.
- Schimmige aanbieders schermen soms met onrealistisch hoge rendementen.
- Het is niet ongebruikelijk dat de grond in erfpacht wordt verleend en dat u alleen eigenaar bent van de woning, maar niet van de grond.