Is uw gemeente te duur?

Een ‘duidelijke’ correlatie

De geesten beginnen stilaan te rijpen en de contouren beginnen zich af te tekenen. Zo begint het idee van een autowegenvignet, waarover de 3 gewesten in december vorig jaar een akkoord bereikten, geleidelijk een ingang te vinden. Ook over de infrastructuur, die volgens sommigen al vele jaren lijdt onder een chronische onderinvestering, wordt heel wat gepalaverd. Onze redactie wilde als eerste de mobiliteit van de gemeentes effectief meten, om ze vervolgens uit te zetten tegen de lokale vastgoedprijzen. Nabijheid van autosnelwegen, hoofdsteden, stations of buslijnen werden in kaart gebracht, wat resulteerde voor elke gemeente in een mobiliteitsindex. We weten uiteraard dat mobiliteit niet de enige factor is die bepalend is voor de residentiële vastgoedprijzen (zie onze Vastgoedgids van zaterdag). Maar het is wel een factor waarmee rekening moet worden gehouden, zo bleek uit statistische analyse. Andere belangrijke factoren zijn de koopkracht (bepalend voor de financieringscapaciteit), het soort woning en de fiscaliteit.

Een ingewikkelde puzzel

Klik hier om te vergroten

Statistisch gezien bestaat er een duidelijk verband tussen de vastgoedprijzen en de mobiliteitsindex. Als we geen rekening houden met de kustgemeentes, komen we zelfs uit op een correlatie van 0,59. De Kust is immers een geval apart. Zelfs op plaatsen waar de mobiliteit ronduit slecht is (cfr. Knokke…) stijgen de prijzen. Die correlatie van 0,59 is dus nagenoeg even groot als die van de koopkracht (0,61) en is zelfs hoger dan die van de fiscale druk (met -0,41 is die index negatief: hoe hoger de fiscale druk, hoe groter immers de neerwaartse druk op de prijzen). De mobiliteitsindex is natuurlijk slechts een van de vele factoren. Maar dat neemt niet weg dat de index een uitstekend criterium is om te bepalen welke gemeentes over- of ondergewaardeerd zijn. Als we de kaart van België bekijken (hiernaast), kunnen we vaststellen dat de kaart van de belangrijkste wegen bijna volledig samenvalt met die van de rode prijzen. Er kunnen echter kleurverschillen opduiken die kandidaat-kopers de wenkbrauwen zullen doen fronsen.

Het hoeft niet te verbazen dat de Brusselse gemeentes het klassement aanvoeren. Niet alleen biedt Brussel veel werkgelegenheid, het ligt ook op het kruispunt van het Belgische autowegennet. Bovendien beschikt de stad over grote stations die relatief goed gelegen zijn. Over de kwaliteit van het mobiliteitsnetwerk kan misschien nog gediscussieerd worden, maar de kwantiteit is er zeker het grootst. De Brusselse rand telt zowel in het noorden als het zuiden van de Brabantse provincies heel wat gemeentes met een hoge mobiliteitsindex. Enkele voorbeelden tonen duidelijk aan hoe belangrijk mobiliteit is. Waterloo, dat dichtbij Brussel ligt en een goede verbinding heeft, heeft een hoge mobiliteitsindex (75 procent). De naburige gemeente Lasne, waar het inkomen per inwoner nog hoger is, doet het minder goed (67,75 procent). Dat is vooral te wijten aan het erg gebrekkig openbaar vervoer. Ook in het Vlaams Gewest zijn er gelijkaardige voorbeelden te vinden. Keerbergen en Mechelen liggen erg dicht bij elkaar maar hebben een mobiliteitsindex van respectievelijk 53,25 procent en 80,25 procent.

De gemeentes met de beste/slechtste mobiliteitsscores

Watermaal-Bosvoorde