Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Is vastgoed een goed alternatief in 2009?

Nu de aandelenmarkten bloeden, is de vraag naar beleggingen in vastgoed weer brandend actueel. Want, zo luidt de redenering, die zijn inflatiebestendig en leveren een zekere huuropbrengst op. Toch is investeren in vastgoed niet altijd zo rendabel als het lijkt. Is het een valabel alternatief in 2009? Maak zelf de afweging!

(netto) - Welk rendement moet je halen om te kunnen spreken van een rendabele investering? Het is niet omdat je bij de bank kan lenen aan 4 procent, dat je je tevreden moet stellen met een huurprijs van meer dan 4 procent ten opzichte van de aankoopprijs.

Er is immers nog de investeringwaarde van vastgoed. Dat is de geactualiseerde som van de verwachte nettohuur, na aftrek van de kosten. Die nettohuur moet worden geactualiseerd aan de risicoloze rentevoet verhoogd met een risicopremie. De risicoloze rentevoet is deze van langlopende staatsobligaties. In België wordt de risicopremie eigen aan vastgoed vaak tussen 1,5 en 2,5 procent geschat. Als investeerder kan je pas spreken van een rendabele belegging als de huuropbrengst minstens gelijk is aan de hierboven vermelde actualisatievoet.

Risico’s…

De verwachte huuropbrengst voorspellen is niet eenvoudig. Er kan een grote kloof gapen tussen de theoretische huuropbrengst en de werkelijk ontvangen huur. Een maand leegstand – niet zo uitzonderlijk bij verandering van huurder – volstaat om 8 procent van het brutorendement teniet te doen. Want: 1 maand is meteen een twaalfde van de jaarhuur. Bij twee maanden leegstand verlies je zelfs 16 procent op jaarbasis.

Wat brengt het op?

Stel: je koopt een appartement voor 97.600 euro en verhuurt het vervolgens voor 643 euro per maand. Je brutojaarhuur bedraagt dan 7.716 euro per jaar. Dat is goed voor een rendement van 7,9 procent. Maar als je vervolgens rekening houdt met bijkomende kosten (leningen, verzekeringen, renovatie,…), onroerende voorheffing en personenbelasting, bedraagt de nettojaarhuur nog 2.162 euro. Daarmee valt het nettorendement van je investering terug tot 2,2 procent.

Ook het risico op ongedekte cheques moet worden ingecalculeerd. Een erg groot percentage van de Belgische bevolking bezit een eigen woning. De huurmarkt richt zich vooral tot de minst gegoede gezinnen. Net die zijn het meest kwetsbaar in geval van recessie en daling van de koopkracht.

… en onzekerheden

Naast die risico’s opperen politici regelmatig de mogelijkheid om huurprijzen te bevriezen of te belasten op de werkelijk ontvangen bedragen. Dergelijke maatregelen zullen het rendement alleen nog meer doen dalen.

Vastgoed een veilige haven?

Sommigen beweren dat vastgoed, zelfs in een vertragende markt, meer dan ooit een veilige haven blijft in deze barre beurstijden. Die redenering is volstrekt verdedigbaar wanneer de aankoopprijs (met inbegrip van alle kosten) dicht in de buurt ligt van de waarde van het onroerend goed, bekomen door de actualisatie van de verwachte nettohuur. Maar als het pand overgewaardeerd is, gaat die redenering niet meer op.

Uw geld in 2009

Nu het einde van het jaar met rasse schreden nadert, is het moment aangebroken om vooruit te blikken. Wat brengt het nieuwe jaar voor jouw geld? Op zaterdag 20 december lees je er alles over in de special van Netto: 'Uw geld in 2009'.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud