Meer garanties voor verhuurders van Waalse woningen

In Wallonië zijn sinds 1 september nieuwe huurregels van kracht. ©Belga

Verhuurders in Wallonië moeten zich voortaan minder zorgen maken. Dankzij de nieuwe huurregels zijn ze beter beschermd tegen wanbetaling en kunnen ze sneller geschillen oplossen. Maar er zijn ook minpunten.

In Wallonië zijn sinds 1 september nieuwe huurregels van kracht. Ook in Brussel gelden sinds begin dit jaar nieuwe regels. Voor Vlaanderen is het nog wachten tot begin volgend jaar voor het nieuwe Vlaamse huurdecreet in werking treedt.

De Waalse regels zijn niet alleen van toepassing op de verhuur van een woning, maar ook op die van een stacaravan of een woonboot, tenminste als die permanent bewoond wordt en niet voor toeristische doeleinden wordt verhuurd.

De Waalse wetgever voerde ook een regeling in voor medehuur, een tendens die steeds populairder wordt. Onder meer pas afgestudeerde jongeren huren bij het begin van hun loopbaan vaak samen een woning om de kosten te delen. Volgens Julien Lecler, advocaat gespecialiseerd in vastgoed (Loyens & Loeff) is zo’n medehuur voor verhuurders een stap vooruit. Wat houdt het nieuwe Waalse decreet precies in?

Pluspunten

Bijkomende waarborgen

Verhuurders mogen nagaan of een huurder voldoende financiële middelen heeft om de huur te betalen. De Waalse wetgever stelde een beperkte lijst op met gegevens die ze mogen opvragen zoals de gezinssamenstelling of de burgerlijke staat.

Opmerkelijk: verhuurders mogen ook een bewijs vragen dat de kandidaat-huurder de huur in zijn vorige woonst heeft betaald, op voorwaarde dat dat beperkt blijft tot de laatste drie maanden. Een loonfiche opvragen mag niet, tenzij verhuurders gegronde redenen hebben die in verhouding staan tot een rechtmatig doel. Wat dat precies inhoudt, moeten de rechtbanken uitwijzen.

In Wallonië mag de eigenaar een bewijs vragen dat de kandidaat-huurder de huur in zijn vorige woonst heeft betaald.

Herstellingen en onderhoud

De Waalse regering moet een lijst van herstellings- en onderhoudswerken opstellen en bepalen of die ten laste van de verhuurder of van de huurder vallen. Die lijst moet toelaten geschillen sneller op te lossen.

Brandverzekering

Tenzij anders afgesproken moet de huurder een brandverzekering afsluiten voordat de huurovereenkomst in werking treedt. De eigenaar kan een bewijs vragen dat de premie voor de brandverzekering werd betaald voor de huurder het pand betrekt. Ook de jaren nadien kan hij dat bewijs opvragen.

40
Eigenaars mogen zonder fiat van de huurder energiebesparende werken uitvoeren. Als die langer dan 40 dagen duren, mag de huurder wel een lagere huur vragen.

Energiebesparende werken

Vroeger mochten eigenaars werken in de woning uitvoeren zonder akkoord van de huurder, op voorwaarde dat ze dringend waren. Voortaan mogen ze zonder zijn fiat energiebesparende werken uitvoeren. Als die langer dan 40 dagen duren, kan de huurder een verlaging van de huur vragen.

Opzeg bij overlijden

Bij het overlijden van de huurder wordt de huur automatisch beëindigd drie maanden na de dag van overlijden. Als het pand na het overlijden van de huurder leegstaat en de eigenaar dat laat vaststellen door een gerechtsdeurwaarder, kan de huurovereenkomst onmiddellijk worden stopgezet op de dag dat de gerechtsdeurwaarder dat vaststelt. Zo kan de woning al twee maanden na het overlijden opnieuw verhuurd worden.

Als bij het overlijden van de huurder nog een andere persoon, die geen contractuele medehuurder is, minstens zes maanden in de woning gedomicilieerd is, wordt de huur niet automatisch beëindigd. Die persoon krijgt een maand de tijd om te beslissen of hij het huurcontract wil overnemen.

Medehuur

Wellicht de grootste vooruitgang zit volgens Lecler in de overeenkomst voor medehuur. Het gaat om situaties waarbij een aantal mensen samen een woning huren om de lasten te delen.

Wijzigingen bij verhuur aan studenten

Voortaan heeft Wallonië specifieke regels voor de verhuur aan studenten. De bijna absolute macht van de eigenaar-verhuurder wordt aan banden gelegd.

Volgens de nieuwe regels kan de student de huurovereenkomst op elk ogenblik opzeggen mits een vooropzeg van twee maanden en een schadevergoeding van drie maanden huur. Die vergoeding is niet verschuldigd als de persoon die de huur betaalt, overlijdt of als de student niet aanvaard wordt in de school of universiteit van zijn keuze. Na 15 maart kan de student niet meer opzeggen.

De student kan zijn kot onderverhuren als hij voor zijn studies naar het buitenland vertrekt (Erasmus). Dan moet de verhuurder de onderhuurder aanvaarden.

Tot nu kon de eigenaar niet echt nagaan wie in zijn pand verbleef. Bovendien was niets voorzien bij het vertrek van een van de medehuurders. De huurovereenkomst voor medehuur verandert dat.

Alle medehuurders moeten een samenhuurpact ondertekenen. Daarin moeten ze vermelden hoe ze het verbruik (onder meer elektriciteit) en de verzekeringen zullen betalen, hoe ze de huurprijs verdelen en van wie de meubels zijn. De medehuurders moeten bovendien solidair zijn. Als een van hen zijn deel niet betaalt, moeten de anderen dat doen.

Daarnaast geldt een vooropzeg van drie maanden. Als een van de medehuurders wil vertrekken moet hij zijn vertrek drie maanden op voorhand melden aan de andere huurders en aan de eigenaar. Als de vertrekkende huurder geen andere huurder vindt of als die niet wordt aanvaard, moet hij zijn medehuurders het equivalent van drie maal zijn aandeel in de huur betalen.

Als minstens de helft van de oorspronkelijke medehuurders vertrekt, heeft de eigenaar het recht de huurovereenkomst op te zeggen binnen zes maanden vanaf het vertrek van de laatste oorspronkelijke medehuurder.

Minpunten

Bij huurovereenkomsten van korte duur (overeenkomsten van maximaal drie jaar) kon de huurder de overeenkomst nooit beëindigen. Voortaan kan hij zijn vertrek aankondigen mits een vooropzeg van drie maanden en de betaling van een maand huur. Voor de verhuurder is dat een bron van onzekerheid.

De eigenaar kan zelf de huurovereenkomst van korte duur alleen maar na het verstrijken van het eerste jaar opzeggen. Ook hij moet dan een opzegtermijn van drie maanden huur respecteren en een maand huur als vergoeding aan de huurder betalen. ‘Bovendien is een opzeg na het eerste jaar maar mogelijk als de eigenaar of een van zijn naaste familieleden in het pand gaat wonen’, zegt Lecler.

Een ander minpunt is dat er geen indexatie of herziening van de huurprijs meer mogelijk is als de verhuurder de huurovereenkomst niet heeft laten registreren.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Partner content