De Vlaamse overheid legt energienormen op voor een nieuwbouw. De energieprestatie wordt uitgedrukt in het E-peil en is een maat voor de netto-energiebehoefte voor verwarming. Terwijl er voor vergunningsaanvragen tot eind 2009 een E100 volstond, is dat voor bouwaanvragen die dit jaar ingediend worden maximaal E60. Voor wie na Nieuwjaar een vergunning indient, wordt dat maximaal E50.
Die strengere energie-eisen maken een nieuwbouw steeds duurder. ‘In vergelijking met een nieuwbouw die dateert van voor 2010 bedraagt de extra kost door de strengere energie-eisen zo’n 17.000 euro.’Die extra investeringskost hoeft op zich geen probleem te zijn: ze verdient zichzelf door de jaren heen terug, dankzij een lagere energiefactuur en een betere waardevastheid. ‘Maar omdat de banken weinig of geen rekening houden met de lagere woonlasten is de drempel voor een nieuwbouw verhoogd’, zegt Marc Dillen. De evolutie van het aantal leningen illustreert dat een nieuwbouw voor steeds minder Belgen is weggelegd: in de eerste 8 maanden van 2015 werden 40 procent minder leningen afgesloten dan in dezelfde periode in 2007.
Korter lenen
Bovenop de hogere investering in energiezuinigheid zijn er de opgelopen bouwgrondprijzen. De gemiddelde projectkost voor een nieuwbouw is gestegen van 284.000 euro in 2007 naar 377.000 euro vorig jaar, blijkt uit cijfers van het adviesbureau Immotheker. ‘De bouwkosten stegen fors, terwijl de reële lonen nagenoeg onveranderd bleven. Bovendien zijn de banken sinds 2012 strenger geworden in het toestaan van een lening’, zegt John Romain van Immotheker.
Ondanks de hogere bouwkost is de gemiddelde looptijd van een nieuwbouwlening gedaald: van 25 naar 22 jaar. ‘Ook al zitten we in een periode van een historisch lage rente, de prijszetting van de banken duwt de bouwers in de richting van een kortere looptijd’, zegt Romain. Cijfers van Immotheker leren dat sinds 2007 het rentetarief voor een lening op 10 jaar meer dan gehalveerd is: van 4,38 naar 2,01 procent. De tariefdaling is veel beperkter voor een looptijd van 30 jaar: van 4,68 naar 3,14 procent. ‘Het gevolg is dat wie vandaag bouwt dat pas op latere leeftijd kan doen en een hogere eigen inbreng moet ophoesten’, zegt Romain. In 2007 was de gemiddelde bouwer 31 jaar en had hij 105.000 euro spaarcenten. Dat is intussen opgelopen tot bijna 37 jaar en een eigen inbreng van 151.000 euro. ‘De maandelijkse leenlast, rekening houdend met het belastingvoordeel, bedraagt voor een gemiddelde bouwer 1.015 euro, tegenover 890 euro voor wie een woning koopt. Een bouwer brengt bovendien zo’n 70.000 meer eigen middelen in’, aldus Romain.
Morgen in De Tijd: 4 voordelen voor wie energiezuinig bouwt
