De eindprijs van een nieuwbouw is lang niet dezelfde als de kostprijs van de woning op zich. Er komen een reeks extra kosten bij kijken. Wie een nieuwbouwwoning van 200.000 euro koopt, moet registratierechten op de grond (maximaal 10% in Vlaanderen), btw op de constructie (21%) en de akte- en notariskosten betalen.
Maar vergeet ook de factuur voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen niet, zoals water, elektriciteit, riolering en telecom. Die kan hoger uitvallen dan gedacht. ‘Het gaat snel om een uitgave van 2.500 à 3.000 euro (exclusief btw)’, zegt Filip Dewaele van Dewaele Vastgoed. Een minderheid betaalt zo’n 2.000 euro. Voor grote, moeilijker aan te sluiten woningen kan de factuur oplopen tot 5.000 euro.
‘De projectontwikkelaar moet die betalingen aan de betrokken nutsbedrijven (bv. Eandis, Infrax, Telenet of De Watergroep) doen. In vrijwel alle gevallen worden die verschillende facturen in een enkele factuur aan de koper doorgerekend. Makelaars en promotoren zijn daar transparant over. ‘Onze klanten krijgen bij hun gesprek met onze verkoper een all-inprijs, waarin een raming voor de aansluitingskosten van de nutsvoorzieningen is opgenomen’, zegt Kristoff De Winne van Matexi.
Wanneer betaalt de koper? ‘De ontwikkelaar stuurt de factuur voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen kort voor de oplevering door naar de koper. De factuur moet betaald zijn alvorens je de sleutel krijgt’, zegt Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA.
Factuur voor moestuin
Die extra factuur is niet leuk. Daarnaast kan er nog een veel zwaardere komen voor de aanleg van nieuwe infrastructuur in de onmiddellijke omgeving. Denk aan wegen, riolering en groen. Soms omvat de infrastructuur ook crèches, collectieve moestuinen, boomgaarden en publieke parkings. De ontwikkelaar betaalt de rekening, waarna hij die doorrekent aan de klant en de infrastructuur en de onderliggende grond in principe gratis afstaat aan de gemeente. Die staat vanaf dan in voor het onderhoud en herstellingen.
U houdt best niet alleen de kostprijs van nieuwe infrastructuur in het oog. Ook de aanleg van een parkeerplaats mag niet worden onderschat.Vermijd zo veel mogelijk de aanleg van ondergrondse parkeerplaatsen.
‘Het is voor een projectontwikkelaar niet evident de volledige kostprijs van een ondergrondse parkeerplaats door te rekenen aan de koper van een appartement’, waarschuwt Joris Ockier, vennoot van Between Brix en auteur van het boek ‘Uw grond is goud waard’.
Een bovengrondse parkeerplek vraagt een budget van zo’n 5.000 euro: voor de aanleg van de parkeerplek plus de toegang, inclusief btw, zonder de kostprijs van de onderliggende grond. Een ondergrondse parkeerplek kost een veelvoud. Allicht komt u uit rond 25.000 à 30.000 euro.
In grootstedelijke omgevingen kan dat oplopen tot 50.000 euro per vierkante meter (zonder de prijs van de onderliggende grond). De uiteindelijke kostprijs varieert sterk, afhankelijk van de lokale situatie.
Als u een nieuwbouwwoning koopt, zit de kostprijs van die infrastructuurwerken meestal wel verrekend in de aankoopprijs van de woning. Wie bij een grote ontwikkelaar aanklopte, ziet de kostprijs soms ook apart vermeld op zijn factuur. De ontwikkelaar doet dat om aan te tonen hoeveel hij investeerde om van een lapje nagrond tot een woning op een bouwrijpe vergunde bouwgrond te komen.
De gemiddelde prijs voor ‘wegenis inclusief nutsvoorzieningen’ ligt tussen 1.700 en 2.500 euro per lopende meter, blijkt uit een rondvraag van De Tijd. De prijs hangt af van een aantal elementen: gaat het om woningen of appartementen, wat is de grootte van het project, ligt het project in stedelijk of niet-stedelijk gebied, is de grond hellend of vlak?
Ook de dichtheid van de ontwikkeling is belangrijk. Uit een recente studie van VITO blijkt dat voor lintbebouwing gemiddeld 28,5 meter lokale weg per gezin nodig is. Dat is 91 procent meer dan in dorpskernen (14,9 meter) en vier keer meer dan in stadskernen (6,5 meter).
Gemeenteraad
Wie geen nieuwbouw koopt maar laat bouwen, moet op eigen kosten een nieuwe weg laten aanleggen als zijn grond anders niet bereikbaar is. Dan stelt zich meteen de vraag: wie is bereid mee te betalen? U kunt een buur die de ontsluiting vandaag niet nodig heeft, niet verplichten er mee voor te betalen. Tegelijk kunt u in sommige gevallen niet beletten dat hij er later toch van ‘profiteert’.
Opvallend: u moet voor de aanleg van zo’n weg aankloppen bij de gemeenteraad. Niet de administratie of het schepencollege, maar de gemeenteraad beslist over de omgevingsvergunningsaanvraag voor de aanleg van een nieuwe gemeenteweg. Hij bepaalt of u een weg over uw eigen grond mag aanleggen , waar die precies mag komen, en hoe breed die moet zijn.
Tot voor kort was daartegen zelfs geen beroep mogelijk. Bij een gewone vergunningsaanvraag voor een bouw of een verbouwing kunt u altijd in beroep gaan bij de provinciale deputatie. Sinds een recent decreet, dat op 1 september in werking trad, kunt u tegen de beslissing van de gemeenteraad een ‘georganiseerd administratief beroep’ instellen bij de Vlaamse regering. ‘De regering kan de beslissing van de gemeenteraad wel alleen vernietigen of bevestigen, waardoor je opnieuw bij de gemeente terechtkomt. De decreetwijziging heeft op dat vlak dus een muis gebaard’, stelt De Winne.
Betekent de grote autonomie van de gemeente op het vlak van de wegenis dat er veel groen in de buurt komt? Niet noodzakelijk. Sommige gemeenten eisen tot 10 procent groen. Andere vragen projectontwikkelaars veel verharding te voorzien om achteraf het groenonderhoud te beperken.