Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Relatiebreuk: wat nu met de gezinswoning?

Elk jaar lopen 25.000 huwelijken op de klippen. Een breuk leidt vaak tot de verkoop van de gezinswoning. De ex-partner kan er ook voor kiezen in de gezinswoning te blijven wonen. Maar dat heeft een prijskaartje.
©corbis

In 2013 liepen welgeteld 24.872 huwelijken op de klippen. Het aantal echtscheidingen geeft maar een partieel beeld van alle relaties die op een breuk eindigen. Niet iedereen is gehuwd. Steeds meer koppels zijn alleen wettelijk of feitelijk samenwonend. Wat er bij een breuk moet gebeuren met de woning die de ex-partners samen hebben aangekocht, is voer voor verhitte discussies. De kwestie wordt beter goed overwogen, want de gevolgen zijn niet min.

Om dat te illustreren, gaan we uit van een concreet voorbeeld. Ilse en Koen stappen in 2004 in het huwelijksbootje. Twee jaar later, in 2006, kopen ze een woning van 300.000 euro. Om de aankoop,, inclusief registratierechten en notariskosten, te financieren brengen ze elk 60.000 euro spaargeld in en gaan ze samen een hypothecaire lening aan van 220.000 euro. De maandelijkse aflossing voor de lening bedraagt 1.000 euro. De afbetaling begint op 1 juni 2006 te lopen. Ilse en Koen hebben een vergelijkbaar inkomen. Ze dragen elke maand elk 500 euro bij om het woonkrediet af te betalen.

1. De ene partner koopt de andere uit

In 2015 loopt de relatie spaak. Ondertussen hebben ze 98.000 euro van het woonkrediet afgelost. Na wat getouwtrek beslist Ilse in de gezinswoning te blijven wonen. Ze overweegt Koen uit te kopen zodat ze alleen eigenaar wordt van de woning.

In dat geval moeten de partners het eerst eens worden over de prijs die Ilse voor het deel van Koen moet betalen. Want de waarde van de woning is ondertussen gestegen.

Als de partners het niet eens geraken over de prijs, kunnen ze een onafhankelijke deskundige aanstellen om de waarde van de woning te laten schatten. Om blijvende discussies uit te sluiten, kunnen ze vooraf overeenkomen dat ze zich bij het verslag van de deskundige zullen neerleggen.

Ilse moet goed nadenken vooraleer ze Koen uitkoopt. Want voortaan zal ze de lening alleen moeten afbetalen. In plaats van 500 euro zal ze elke maand 1.000 euro moeten betalen en dat voor een lening waarvoor ze minstens nog 122.000 euro (het ontleende kapitaal zonder intresten) moet aflossen.

Het best vraagt ze vooraf het fiat van de bank, want die moet ermee akkoord gaan dat de lening voortaan alleen op haar naam staat. De banken rekenen circa 300 euro administratiekosten aan om de lening te ‘desolidariseren’. Zolang dat niet gebeurt en het woonkrediet op naam blijft staan van Ilse en Koen, blijven ze beiden hoofdelijk aansprakelijk voor de afbetaling van de lening. Dat houdt in dat de bank zowel Koen als Ilse kan aanspreken om het volledige nog openstaande bedrag van de lening terug te storten als de afbetalingen zouden haperen.

Niet alleen moet Ilse de afbetaling van de lening integraal op zich nemen, ze zal bovendien nog een aanzienlijk bedrag moeten neertellen om Koen uit te kopen.

Om het bedrag van de uitkoop te berekenen, wordt meestal de volgende formule gehanteerd: (de actuele waarde van de woning - het bedrag dat de uitkopende partner alleen nog moet afbetalen) : 2. In de veronderstelling dat de woning nu 350.000 euro waard is en Ilse nog 122.000 euro moet afbetalen, is het uitkoopbedrag (350.000 - 122.000 euro) : 2 = 114.000 euro.

‘Als de eigen inbreng van de partners niet gelijk was, zal er nog een verrekening moeten gebeuren’, zegt advocate Nathalie Labeeuw (Cazimir). ‘Stel dat Koen bij de aankoop van de woning nog 50.000 euro extra op tafel kon leggen, dan had het koppel slechts 170.000 in plaats van 220.000 moeten lenen. Maar dan moet Ilse die 50.000 euro ook nog terugbetalen aan Koen als ze hem uitkoopt. Zo’n verrekening moet ook gebeuren als Koen meer bijdroeg tot de afbetaling van de lening. Of als Koen het huis een meerwaarde kon geven door verbeteringswerken uit te voeren en daartoe zelf, of samen met zijn vader, de handen uit de mouwen stak. In de praktijk leidt dat geregeld tot moeilijke discussies.’

Hoe dan ook, de kans is reëel dat Ilse een bijkomende lening moet aangaan.

Daarmee is het kostenplaatje voor Ilse nog niet volledig. Want als ze alleen eigenaar wordt van de woning, moet ze de zogenaamde miserietaks betalen van 1 procent op de totale waarde van de woning en niet op slechts de helft ervan. Is de gezinswoning ondertussen 350.000 euro waard, dan moet Ilse - boven op de 114.000 euro aan Koen - nog 3.500 euro verdeelrecht betalen om alleen eigenaar te worden van de gezinswoning.

Dat Ilse de uitsluitende eigenaar is geworden van de woning, heeft ook fiscale gevolgen. Alleen zij zal het bedrag aan kapitaalaflossingen en intresten in aanmerking kunnen nemen voor de woonbonus. Koen is geen eigenaar meer en betaalt het woonkrediet ook niet verder af. De partner die wordt geschrapt als kredietnemer, geniet het belastingvoordeel niet meer.

Het is ook mogelijk dat Ilse, pienter als ze is, gebruik wil maken van de lage rentevoeten en de oorspronkelijke lening afgesloten in 2006 dit jaar herziet. Ze gaat bij haar bank een herfinanciering aan die het oorspronkelijke woningkrediet van 2006 vervangt. Dankzij de lagere intrestvoet verlicht ze daardoor de maandelijkse aflossingen. Maar kan Ilse dan nog genieten van de oude woonbonus zoals die bestond tot 31 december 2014? Of valt ze met zo’n herfinanciering onder de toepassing van de nieuwe woonbonus, waardoor het fiscaal voordeel minder groot wordt?

Het antwoord is geruststellend. Als Ilse de lening in 2015 zou herfinancieren, dan moet men voor de toepassing van de woonbonus kijken naar de datum van het oorspronkelijke woningkrediet, meldt het juridisch departement van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De datum die men in aanmerking moet nemen, is die van de notariële akte van de oorspronkelijke lening.

Maar opgelet. Als Ilse na 1 januari 2015 een bijkomend bedrag zou lenen, bijvoorbeeld om Koen uit te kopen, zal de fiscus dat bijkomende krediet als een nieuwe lening aanzien. Voor het deel van het kapitaal dat vanaf 1 januari 2015 bijkomend wordt geleend, zal de fiscus ervan uitgaan dat de lening pas vanaf 1 januari 2015 is aangegaan.

2. Een van de partners vertrekt en betaalt de lening verder alleen af

De situatie ziet er helemaal anders uit als Koen tijdens het huwelijk een blitzcarrière uitbouwde en daardoor in 2015, bij de breuk, flink wat meer verdient dan Ilse. Misschien is Koen bereid de gezinswoning te verlaten, zelf een flat te huren en de afbetaling van het woonkrediet helemaal op zich te nemen zodat Ilse en de kinderen niet hoeven te verhuizen.

Geen enkele bepaling staat zo’n regeling in de weg. ‘In dat geval kan Koen verder gebruikmaken van het voordeel van de woonbonus, ook al verlaat hij de woning waarvoor het woonkrediet is aangegaan’, meldt de federale overheidsdienst Financiën. Maar ook dan zit er een addertje onder het gras. Want de ex-partner die aanspraak maakt op het voordeel van de woonbonus kan dat slechts doen ‘a rato van zijn eigendomsaandeel in de woning’. Als Koen na de echtscheiding voor de helft eigenaar blijft van de woning en elke maand 1.000 euro zou aflossen voor de hypothecaire lening, kan hij voor de toepassing van de woonbonus slechts 500 euro per maand in rekening brengen. Hij blijft immers maar voor de helft eigenaar.

In de praktijk maakt dat niet zoveel uit. Want het bedrag dat Koen kan inbrengen is onder de oude woonbonus toch beperkt tot 2.280 euro per jaar (+ 760 euro tijdens de eerste tien jaar). Ilse, die niets meer betaalt voor de afbetaling van het woonkrediet, kan in dat geval niet meer van de woonbonus genieten. De fiscus staat het voordeel van de woonbonus alleen toe aan de partner die de aflossingen effectief heeft gedragen, in ons voorbeeld: alleen aan Koen.

3. De woning wordt verkocht

Een andere mogelijkheid is dat beide partners de woning verkopen en verlaten. Een van de partners koopt een nieuwe woning met het lopende woonkrediet. De bank gaat akkoord met een hypotheekoverdracht, met andere woorden dat de nieuwe woning als onderpand zal dienen voor de aflossing van het hypothecair krediet. Zo’n hypotheekoverdracht heeft als voordeel dat de nieuwe eigenaar niet nog eens de kosten van een hypothecaire inschrijving moet betalen.

Hier is het niet duidelijk of de partner het voordeel van de oude woonbonus behoudt. Volgens de woordvoerder van de federale overheidsdienst Financiën, Francis Adyns, zou de administratie daar op korte termijn een circulaire over publiceren.

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud