Het meest realistische scenario volgens Standard & Poor’s is dat de woningprijzen in België tot 2016 nog licht blijven stijgen: 1,0 procent in 2014, 0,5 procent in 2015 en 1,5 procent in 2016. Net zoals in de meeste andere Europese landen spelen de historisch lage tarieven voor hypothecaire rentevoeten daar een sleutelrol in.
Standard & Poor’s gaat er vanuit dat de rentevoeten de komende twee jaar waarschijnlijk zeer laag en vrij stabiel zullen blijven. Het kredietratingbureau simuleerde toch maar eens wat er zou gebeuren indien die rentevoeten opnieuw met 1 procentpunt zouden stijgen door een externe en onverwachte gebeurtenis, zoals bijvoorbeeld het geval was bij de eurocrisis in 2011.
Nederland, Portugal en België komen als de meest kwetsbare markten uit de simulatie. In Portugal en Nederland is het herstel, na een lange en diepe vastgoedcrisis, nog heel fragiel. Volgens de criteria van de betaalbaarheid (huurinkomsten/kostprijs woning, jaarlijks salaris/kostprijs woning) kan je de prijs van een woning in Nederland en Portugal ook nog steeds niet echt betaalbaar noemen. Op basis van diezelfde criteria wordt België door de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) en The Economist vaak het land met de meest overgewaardeerde woningmarkten genoemd.
Nederland heeft ook de hoogste private schuldgraad in de eurozone. Tot voor kort werden enkel de intresten betaald, maar werd niets van het geleende kapitaal afgebouwd. In Portugal zijn er dan weer veel hypothecaire kredieten met variabele rentevoeten.
‘Ik ben niet verrast over de omvang van de daling in België door de rentestijging. De prijzen in België zijn relatief hoog. Als de rente stijgt, wordt het voor de Belg moeilijker om te compenseren door bijvoorbeeld meer van zijn spaargeld in te zetten’, zegt Julien Manceaux, de vastgoedspecialist van ING.
Er is wel een spreiding van de negatieve impact in de tijd. Standard & Poor’s bekijkt een periode van tien kwartalen. De oorzaak van de renteschok kan verdwenen zijn of afgezwakt.
De Franse prijzen zouden door de externe schok met 4 procent zakken. De verwachte, matige prijsstijging zou daardoor een lichte daling worden. Standard & Poor’s waarschuwt dat dat misschien nog iets te optimistisch is . De Franse economie is een zorgenkind.
Het effect van een onverwachte renteverhoging zou daarentegen meevallen in Ierland en Spanje. Beide landen hebben al een zware en lange correctie achter de rug . Zeker in Ierland is er vandaag een stevig economisch herstel.
De Duitse woningmarkt doorstond de stresstest met brio. Duitsland kende in de periode voor de financiële crisis niet de boomperiode die de meeste Europese landen tussen 2005 en 2008 beleefden. De recente herleving is er gebaseerd op fundamentele economische factoren. Duitse gezinnen zijn relatief minder gevoelig aan schommelingen in de hypotheekrente omdat de rente meestal tien jaar vast is. Hogere rentevoeten zouden in Duitsland de prijsstijgingen vertragen, maar zouden niet tot een daling van de prijzen leiden.
Het kredietratingbureau benadrukt dat de afwijking door de renteschok (zie grafiek) van de huidige basistrend (zie tabel) best wordt bekeken als ‘een orde van grootte’. Een externe schok mag dan misschien niet zo waarschijnlijk zijn. Als die zich toch voordoet, zit men snel aan 100 basispunten. In 2011, tijdens het hoogtepunt van de eurocrisis, bedroeg de stijging van de langetermijnrente in veel landen het dubbele.
Lees hier het volledige rapport van Standard & Poors.
