Schiet snel in actie bij een verborgen gebrek aan uw woning

©BELGA

Wie na de aankoop van zijn droomwoning op een verborgen gebrek stuit, laat beter geen tijd verloren gaan. Want het is de koper die alle nodige bewijzen op tafel moet leggen.

Als nadat de verkoop van een huis bezegeld is toch nog problemen opduiken, dan gaat het meestal over verborgen gebreken. Kopers en verkopers kunnen daar eindeloos over discussiëren: de ene is ervan overtuigd dat het gebrek bewust verborgen is gehouden bij de verkoop, voor de andere is het pas later opgedoken. En zo belanden beide partijen heel snel in een patstelling, zegt Sofie Demeulemeester, juridisch adviseur bij Dewaele Vastgoedgroep.

Vaak gaat het over kleine dingen, zoals een ingebouwd keukentoestel dat niet werkt. Maar verborgen gebreken kunnen ook veel grotere proporties aannemen: schimmelvlekken die wijzen op een ernstig vochtprobleem, problemen met de fundering, een verontreinigde bodem of een kapotte verwarmingsinstallatie. ‘Het aanpakken van zulke problemen is meestal een dure aangelegenheid. Veel kopers zullen dan ook aankloppen bij de verkoper’, zegt Demeulemeester.

Wat al dan niet een verborgen gebrek is, is niet altijd even duidelijk. Een wettelijke definitie is er niet. Maar een verborgen gebrek moet wel voldoen aan enkele voorwaarden. Om te beginnen moet het gebrek ook effectief verborgen zijn. Een koper kan niet spreken van een verborgen gebrek als hij al van bij het eerste huisbezoek op een schimmelmuur botste. Dat is anders als die schimmelmuur weggestopt zat achter een valse wand. En belangrijk: een gebrek dat de koper niet kon zien is niet noodzakelijk een verborgen gebrek. Als de koper op de hoogte is gebracht van het gebrek en het pand toch koopt, dan aanvaardt hij ook het gebrek.

Het gebrek moet verhinderen dat het pand kan worden gebruikt voor de bestemming waarvoor het bedoeld is.
Sofie Demeulemeester
juridisch adviseur Dewaele Vastgoedgroep

Om te kunnen spreken van een verborgen gebrek moet het probleem ook voldoende ernstig zijn. ‘Het gebrek moet verhinderen dat het pand kan worden gebruikt voor de bestemming waarvoor het bedoeld is of het moet minstens van die aard zijn dat de verkoper het pand nooit had gekocht wanneer hij op de hoogte was geweest van het gebrek’, zegt Demeulemeester. En nog een laatste voorwaarde: het gebrek moet er ook al geweest zijn op het moment van de verkoop.

Foto’s nemen

Kopers die op een verborgen gebrek stuiten en de verkoper daarvoor aansprakelijk willen stellen, komen vanuit een verzwakte positie aan de meet. In ons land is het een standaardpraktijk om een zogenaamd exoneratiebeding op te nemen in het compromis. Dat stelt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die later opduiken. ‘De verkoper kan dan enkel nog aansprakelijk worden gesteld als hij te kwader trouw handelde en de gebreken bewust heeft verzwegen. Maar de bewijslast daarvoor ligt bij de koper, die moet aantonen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. Het is natuurlijk niet evident dat te bewijzen’, zegt Demeulemeester.

De verkoper kan alleen aansprakelijk gesteld worden als hij te kwader trouw handelde en de gebreken bewust verzweeg.
Sofie Demeulemeester
juridisch adviseur Dewaele Vastgoedgroep

Alleen bij professionele vastgoedverkopers, die regelmatig woningen kopen en verkopen, ligt de bewijslast anders. Zij moeten zelf bewijzen dat ze niet op de hoogte waren van een gebrek.

Voor de koper zal het meestal niet evident zijn te bewijzen dat de verkoper te kwader trouw handelde. Net daarom is het belangrijk dat de koper meteen in actie komt zodra een verborgen gebrek opduikt. Naarmate de tijd verstrijkt, wordt het alleen maar lastiger voor de koper om te bewijzen dat het gebrek aanwezig was op het moment van aankoop én dat de verkoper dat ook moedwillig heeft verzwegen. Om te beginnen kan het al zeker geen kwaad om meteen foto’s nemen, desnoods met een krant erbij zodat er geen discussie kan zijn over het moment dat het gebrek werd ontdekt. Een andere mogelijkheid is een vaststelling via een gerechtsdeurwaarder.

De koper en de verkoper kunnen in onderling overleg overeenkomen om samen een expert aan te stellen en zo tot een minnelijke schikking te komen. Demeulemeester: ‘In de praktijk zal dat enkel gebeuren bij kleine gebreken, die heel waarschijnlijk niet eens ernstig genoeg zijn om in aanmerking te komen als een verborgen gebrek.’ Bij heel zware gebreken kan de koper daarom best via zijn advocaat de verkoper in gebreke stellen en een procedure opstarten voor de rechtbank. ‘Laat dan ook zo snel mogelijk een expert aanstellen door de rechtbank, die dan de nodige vaststellingen kan doen’, zegt Demeulemeester. Ze raadt af zelf een expert in de arm te nemen en eenzijdig een vaststelling te doen, in de hoop de zaak daarmee te versnellen of zelfs al meteen aan herstellingswerken te kunnen beginnen.

Hoe discussies vermijden over verborgen gebreken?

Discussies over verborgen gebreken zijn meestal nogal zwart-wit: of de verkoper was op de hoogte van het gebrek, of hij was dat niet. Om discussies te vermijden kan het helpen om eventuele opmerkingen op papier te zetten. Stel bijvoorbeeld dat er een vochtplek is op de bovenste verdieping, waarvan de verkoper beweert dat die het gevolg is van een daklek dat intussen is hersteld. Dan kan het de moeite zijn om die verklaring ook op papier te zetten en daar eventueel ook de nodige bewijzen van herstel aan toe te voegen (zoals bijvoorbeeld de facturen). ‘Dat is in het voordeel van zowel de verkoper als de koper. Door het op papier te zetten is het niet langer een verborgen gebrek, de verkoper is zeker dat hij er na de verkoop niet meer op kan worden aangesproken. En ook voor de koper is zo’n verklaring een goede zaak: als nadien blijkt dat het probleem niet is opgelost en de verkoper dus foutieve informatie heeft gegeven, staat ook de koper sterker in zijn schoenen.’

Een door de rechtbank aangestelde expert is neutraal. Zijn conclusies vallen minder makkelijk in twijfel te trekken. De expert zal vervolgens proberen te achterhalen hoelang pakweg de verwarmingsinstallatie al kapot is, of er al schimmelvlekken aanwezig waren op het moment dat de verkoper de muur opnieuw verfde of dat de scheur in de muur al aanwezig was op het moment dat de verkoper er een valse wand voor plaatste.

Septische put

Welke opties heeft de koper voor de rechtbank? Hij kan alvast niet vragen dat de verkoper het gebrek op eigen kosten herstelt. De koper kan daarentegen wel een schadevergoeding vragen, waarbij de verkoper een bepaald percentage van de koopsom terugbetaalt aan de koper. Of hij kan zelfs vragen om de verkoop te ontbinden en zo de volledige koopsom terug te krijgen, eventueel met een bijkomende schadevergoeding. ‘Het is al gebeurd dat mensen een huis kochten waarvan ze pas later ontdekten dat het niet was aangesloten op de riolering. De verkopers hadden dat nooit verteld en de kopers moesten telkens de septische put laten leegtrekken. Uiteindelijk hebben de verkopers daar een schadevergoeding voor moeten betalen.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect