netto

Tweede verblijf in het buitenland? Er is meer nodig dan een coup de foudre

Als u een tweede verblijf in het buitenland koopt, doet u er goed aan om op voorhand na te gaan wat de fiscale implicaties zijn. ©Pieter Van Eenoge

Een huis in Spanje of Frankrijk lijkt aantrekkelijk, maar is het ook een goede investering? ‘Vastgoed in het buitenland moet je niet kopen voor het rendement. Staar je niet blind op de voorgespiegelde huuropbrengsten.’

Is de markt nog interessant?

‘Wie in het buitenland wil kopen, moet zijn research goed doen. Voor een buitenlands tweede verblijf is men vaak minder goed voorbereid en wordt er sneller beslist’, zegt Wim Vermeulen, die als advocaat bij Cazimir is gespecialiseerd in buitenlands vastgoed. ‘Wie aan de Belgische kust een tweede verblijf koopt, zal er al vaak geweest zijn. Maar kopers van een tweede verblijf in het buitenland gaan soms maar een paar dagen ter plekke, bezoeken een paar panden met een makelaar en kiezen dan het beste.’

Het is niet verstandig om uw beslissing te baseren op één vakantie. Verken de streek ook buiten de vakantieperiode. Misschien valt er in het laagseizoen weinig te beleven en zijn tal van winkels en restaurants in de buurt gesloten.

De marktsituatie verschilt sowieso van land tot land. ‘In sommige landen liggen de prijzen een stuk lager in vergelijking met België. Zo kan je in Bulgarije al een appartement kopen voor 20.000 à 30.000 euro’, zegt Vermeulen. ‘Ook in politiek minder stabiele landen kan je soms onder de prijs kopen, maar het risico van de investering is dan ook groter. De prijzen kunnen na verloop van tijd opnieuw aantrekken, maar je kan op termijn evengoed opgezadeld zitten met een onverkoopbaar pand.’

Door de internationale gegevensuitwisseling is het een utopie te hopen dat de fiscus geen weet heeft van uw vastgoed in het buitenland.
Bart Lombaerts
PwC Tax Consultants

‘Een goede inschatting van de prijzen is vaak het werk van experts. Bepalende factoren zijn de grondoppervlakte, de bewoonbare oppervlakte, de afwerkingsgraad en uiteraard de locatie’, zegt Marleen De Vijt, managing partner van Azull, dat gespecialiseerd is in de verkoop van Spaans vastgoed.

Wat vindt de fiscus van uw vastgoed in het buitenland?

Als u een tweede verblijf in het buitenland koopt, doet u er goed aan om op voorhand na te gaan wat de fiscale implicaties zijn. Elk land hanteert zijn eigen belastingregimes en -tarieven. En ook binnen een land kunnen er lokale verschillen zijn. Informeer naar de belastingen en kosten bij de aankoop, naar de belastingen op het bezit, op de huurinkomsten en op een eventuele meerwaarde. Sommige landen kennen ook een vermogensbelasting. Voor de langere termijn moet u nagaan hoe het zit met de erfbelasting.

Maar met de buitenlandse belastingen is de kous niet af. U moet uw vastgoed in het buitenland ook verplicht opnemen in uw jaarlijkse Belgische belastingaangifte. ‘Door de internationale gegevensuitwisseling is het een utopie te hopen dat de fiscus geen weet heeft van uw vastgoed in het buitenland’, zegt Bart Lombaerts van PwC Tax Consultants.

Op basis van de huidige belastingwetgeving verschilt de aangifte van vastgoed in het buitenland naargelang u het al dan niet verhuurt. Gebruikt u uw tweede verblijf uitsluitend zelf, dan moet u volgens de letter van de huidige wet de gemiddelde jaarlijkse huurwaarde aangeven. Dat zijn de huurinkomsten die u zou kunnen opstrijken mocht u het pand het volledige jaar verhuurd hebben - rekening houdend met de gebruiken van het land en de ligging van het pand. ‘Die brutohuurwaarde kan u zelf schatten, door bijvoorbeeld te rade te gaan bij een plaatselijke vastgoedmakelaar of de huurprijzen van gelijkaardige panden in de buurt te vergelijken.’

‘Vaak wordt ook 5,3 procent van de verkoopwaarde van de woning genomen of de OLO-rentevoet voor staatsobligaties op 10 jaar plus 1 procentpunt’, zegt Lombaerts. ‘Voor een tweede verblijf in Nederland, Frankrijk en Spanje aanvaardt de fiscus dat u werkt met het buitenlandse equivalent van het Belgische kadastraal inkomen.’ Verhuurt u uw tweede verblijf in het buitenland, dan moet u altijd de daadwerkelijk ontvangen huur aangeven.

Voor Spanje wordt gezwaaid met brutorendementen van 4 procent, maar na kosten en belastingen hou je daar maar de helft van over.

Het Europees Hof van Justitie heeft België meermaals veroordeeld voor de verschillende behandeling van vastgoed in België en in het buitenland, waardoor een aanpassing van de wetgeving zich opdringt. ‘De facto kunt u voor aan privépersonen verhuurd vastgoed in Europa dus net hetzelfde aangeven als bij niet-verhuur’, zegt Vermeulen. ‘Voor een niet-verhuurd tweede verblijf in Nederland, Frankrijk en Spanje aanvaardt de fiscus dat u werkt met het buitenlandse equivalent van het Belgische kadastraal inkomen, maar op basis van de rechtspraak kan dat eigenlijk voor elk land binnen de Europese Economische Ruimte.’

Van de aan te geven inkomsten mag u de betaalde buitenlandse belasting aftrekken. De fiscus past automatisch een kostenforfait van 40 procent toe en brengt eventuele intresten voor de financiering van vastgoed in mindering.

Een aangifte van vastgoed in het buitenland betekent niet automatisch dat het ook effectief in België wordt belast. Dat hangt af van de vraag of België met dat land een dubbelbelastingverdrag heeft gesloten. ‘Met populaire vakantielanden zoals Frankrijk, Spanje, Italië, Portugal, Nederland, Zwitserland, Oostenrijk en Turkije is er zo’n verdrag. Daarin staat dat het land waarin het vastgoed gelegen is de belasting mag heffen en België een vrijstelling van belasting moet geven’, zegt Lombaerts. ‘Maar ook dan blijft de aangifte niet noodzakelijk zonder gevolgen: het kan leiden tot hogere belastingen op uw andere inkomsten waarop u wel Belgische belastingen betaalt.’

Dat komt omdat er in België een vrijstelling is met wat men in het vakjargon progressievoorbehoud noemt. Er wordt met de buitenlandse inkomsten rekening gehouden om het belastingtarief te bepalen dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. Hoe meer buitenlandse inkomsten u geniet, hoe hoger het belastingtarief zal zijn dat op uw andere inkomsten zal worden toegepast. Is er geen dubbelbelastingverdrag - zoals met Monaco - dan wordt de in België verschuldigde belasting gehalveerd.

Verhuurt u een tweede verblijf in het buitenland maar voor een deel van het jaar? U zal een opsplitsing moeten maken. Voor de verhuurperiode geeft u de werkelijke huurinkomsten aan. Voor het deel van het jaar dat er niet verhuurd wordt, geeft u het proportionele deel van de brutohuurwaarde aan. Tenzij u uiteraard de Europese wetgeving wenst in te roepen.

Waarop letten bij een verhuur van uw vastgoed in het buitenland?

Het is niet verstandig om uw beslissing te baseren op één vakantie. Verken de streek ook buiten de vakantieperiode.

Wie een tweede verblijf buiten de landsgrenzen heeft, kan dat zelf via een of meerdere websites verhuren. ‘Maar dat is zeer arbeidsintensief. Je moet goed georganiseerd zijn en mooie foto’s van je tweede verblijf hebben. Als er een vraag komt, moet je kort op de bal kunnen spelen en geen dagen wachten vooraleer je antwoordt. De potentiële huurder kan intussen al iets anders hebben gevonden’, zegt Vermeulen.

Wie die beslommeringen niet wil, kan een makelaar inschakelen. ‘Besef dat goede verhuurbedrijven commissies van 40 à 50 procent kunnen vragen. Ook op sites zoals booking.com zal uw pand meer in de spotlights staan als u bereid bent meer commissie te betalen’, zegt De Vijt.

In elk geval moet u bij een verhuur van vastgoed in het buitenland iemand ter plaatse hebben om bijvoorbeeld de sleutel te geven, de staat van het pand te checken bij het vertrek van de huurders en in te staan voor het onderhoud en de herstellingen. ‘Sowieso is vastgoed in het buitenland moeilijker op te volgen, gewoonweg wegens de afstand. Misschien worden in een gebouw de meeste appartementen verhuurd, terwijl het jouwe leeg blijft. In België zal je gemakkelijker kunnen nagaan hoe dat komt’, zegt Vermeulen.

Informeer u ook goed over de lokale wetgeving. ‘Doorgaans zijn de regels voor vakantieverhuur beperkt, maar elk land kan zijn eigen wetten hebben. Zo moet in Nederland de verhuurder btw aanrekenen’, zegt Vermeulen. ‘In Spanje moet je in alle gewesten over een verhuurlicentie beschikken’, aldus De Vijt.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect