U bent geen hotelier omdat u in een hotelkamer investeert

©Hollandse Hoogte / Berlinda van Dam

Investeren in hotelkamers kan een interessant alternatief zijn voor andere beleggingen. Maar de ene formule is de andere niet. We zetten twee systemen naast elkaar.

Grote hotelketens doen vaak een beroep op investeerders voor de bouw en financiering van een nieuw hotel. Ze mikken in de eerste plaats op institutionele beleggers, maar er is ook belangstelling van particuliere investeerders. Voor hen wordt een formule gehanteerd waarbij elke hotelkamer apart kan worden gekocht.

Voor een hotelkamer moet u 100.000 tot 165.000 euro neertellen. Een investering in hotelkamers is aantrekkelijk omdat het rendement beter is dan dat op obligaties of spaarboekjes. Reken op een aanvangsrendement van 3,5 tot 4 procent. Bovendien is het een inflatiebestendige investering, aangezien de rendementen gedurende de hele periode jaarlijks geïndexeerd worden.

4%
Wie in een hotelkamer investeert, kan rekenen op een aanvangsrendement van 3,5 tot 4 procent.

Wat potentiële beleggers doet aarzelen, is de ingewikkelde eigendomsstructuur die af en toe wordt gebruikt. In bepaalde formules wordt u als investeerder geen volle eigenaar van de hotelkamer die u hebt gekocht. Soms worden de kamer en de grond waarop het hotel werd opgetrokken van elkaar gescheiden. De eigenaar van de grond verleent u dan het recht ervan gebruik te maken voor een periode van 27 tot 99 jaar. Dat betekent dat u maar tijdelijk de eigenaar van de kamer bent en dat u een erfpacht moet betalen aan de eigenaar van de grond.

Omdat u niet moet investeren in de grond als u een kamer koopt, kunt u die ongebruikte middelen op een andere manier kunt beleggen. De registratierechten voor een erfpacht blijven beperkt tot 2 procent, terwijl dat voor de aankoop van ander vastgoed om te verhuren 10 procent is in Vlaanderen.

Aan zo’n erfpachtconstructie is ook een keerzijde. Naargelang de inhoud van de overeenkomst kan het bedrag van de erfpacht geïndexeerd worden en de grondprijzen in de omgeving volgen. In dat geval bent u niet zeker wat het exacte rendement van uw investering na enkele jaren zal zijn. ‘We stelden vast dat de erfpachtconstructies een rem zetten op de belangstelling van particulieren voor hotelvastgoed’, zegt Cedric Heeren, projectmanager bij de vastgoedontwikkelaar Triple Living. ‘Daarom organiseren we de verkoop van ho- telkamers op dezelfde manier als voor appartementen in een mede-eigendom. Daardoor worden de hotelkamers en de daarbij horende grond volledig eigendom van de koper.’

De meeste ontwikkelaars verkopen de hotelkamer en bijbehorende gronddelen samen.

‘Het systeem van erfpachtconstructies werd vroeger vooral gebruikt voor de financiering van woonzorgcentra en vond ook zijn weg naar de hotelsector. Maar tegenwoordig wordt de constructie veel minder gebruikt’, zegt Danny Laga, specialist vastgoed en fiscaliteit bij het advocatenkantoor Laga. ‘De meeste ontwikkelaars verkopen de kamers en bijbehorende gronddelen samen, waarbij 21 procent btw gerekend wordt op zowel de kamers als de grond. Vervolgens stellen de individuele investeerders de kamers ter beschikking van de hoteluitbater via vruchtgebruik.’

Zodra u eigenaar bent geworden van de hotelkamer draagt u het vruchtgebruik van de kamer over aan de hoteluitbater, die instaat voor de verhuur. Het voordeel is dat u zich geen zorgen hoeft te maken over de verhuur en het onderhoud van de kamer. Maar u moet wel met enkele andere dingen rekening houden.

Bezettingsgraad

In een aantal gevallen hangt uw rendement samen met de bezettingsgraad. U moet er in dat geval van overtuigd zijn dat de uitbater het klappen van de zweep kent en dat het hotel het hele jaar genoeg klanten kan aantrekken.

Bij de berekening van de inkomsten gaat het er niet om of specifiek uw kamer verhuurd wordt, maar wordt met een gemiddelde voor het hele hotel gewerkt. In de meeste gevallen wordt 90 procent van de winst verdeeld over de eigenaars van de hotelkamers.

Het is belangrijk dat u goed weet hoe de winst uit uw hotelkamer precies wordt berekend. Over het algemeen bestaat die uit de omzet van de verhuur min de personeelskosten, managementvergoedingen, taksen, aankoopkosten voor de maaltijden, onderhoud, nutsvoorzieningen en verwarming. In een aantal gevallen worden ook de inkomsten uit de bar en de verhuur van seminariefaciliteiten mee in rekening genomen. Ook betaalt u als eigenaar soms de vernieuwingskosten voor de inrichting van de kamers.

Een ander systeem is eenvoudiger en geeft meer duidelijkheid over het rendement. De investeerder draagt het vruchtgebruik over aan de hoteluitbater, die dat over een afgesproken periode in schijven betaalt. In principe is dat een huurcontract op lange termijn. De bezettingsgraad en de exploitatiekosten worden buiten het contract gehouden.

‘We geven de voorkeur aan die manier van werken omdat we ervan overtuigd zijn dat investeerders geen hoteliers zijn’, zegt Heeren. ‘Iemand die een hotelkamer koopt, heeft doorgaans geen kennis van het hotelwezen en moet dan ook niet mee betrokken worden in de uitbating en bijbehorende risico’s.’

Investeren in een hotelkamer mag u vooral niet vergelijken met timesharing. Als u een hotelkamer koopt, wordt u daar eigenaar van via een notariële akte. In het geval van timesharing wordt u geen eigenaar, maar verwerft u alleen een gebruiksrecht.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect