Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie

Uw vastgoedvragen beantwoord

De voorbije week kon u op deze website uw vragen over vastgoed stellen. Die gingen onder meer over de overdraagbaarheid van hypotheken en de fiscale aspecten van een huis dat u afbreekt.
Advertentie
©BELGA

1 Hypotheek overdragen

‘Ik heb een huis met een hypotheek op maar ik wil dat verkopen en een andere woning kopen. Wat betekent dat voor mijn hypothecaire lening? Blijft de rente behouden als ik de lening overzet op de nieuwe woning? En kan ik tegen dezelfde rente bijlenen?’

Opportuniteiten zijn er om te grijpen, bijvoorbeeld als u vijf jaar geleden een woning kocht, maar plots het huis van uw dromen vindt. Het hoeft geen belemmering te zijn dat u een hypotheeklening voor uw eerste woning hebt lopen. In dat geval zijn er twee mogelijkheden. U kunt uw lopend hypothecair krediet behouden en de nieuwe woning (gedeeltelijk) financieren met de opbrengst van de verkoop van uw eerste woning of u kunt uw oude lening terugbetalen en een nieuwe afsluiten.

Door de hypotheek op een nieuwe woning over te dragen spaart u een aantal kosten uit.

Door de hypotheek op de nieuwe woning over te dragen, de zogenaamde pandwissel, spaart u een aantal kosten uit. Aangezien de lening niet wordt terugbetaald, moet u geen wederbeleggingsvergoeding betalen. ‘Als u uw nieuwe lening bij dezelfde bank afsluit, moet u bovendien de bestaande hypotheek niet schrappen’, zegt Lut De Lombaerde, productbeheerder woningkredieten bij KBC. ‘Die kosten vallen weg. In de meeste gevallen kunt u de hypotheek hergebruiken, zodat ook de kosten van een nieuwe hypotheek wegvallen of kleiner zijn.’

Daarnaast moet u ook geen registratierechten betalen op het bedrag van de lening. Er is geen sprake van een nieuwe lening, aangezien de oude behouden blijft zonder wijziging van de voorwaarden. Alleen het in pand gegeven goed verandert.

Het alternatief is dat u de bestaande lening terugbetaalt. Dat kan soms interessant zijn als het rentetarief een stuk lager ligt dan het tarief van de oude lening. Maar u moet wel goed rekenen om zeker te zijn dat u met dat lagere tarief uit de kosten geraakt.

Binnen de bestaande lening kunt u ook extra geld lenen. Het bedrag van de heropname kunt u zelf kiezen, maar mag niet hoger zijn dan het bedrag dat al werd afgelost. Doorgaans is ook een minimum-bedrag vastgelegd.

Elke wederopname betekent dat een nieuwe kredietovereenkomst wordt afgesloten. Maar dat nieuwe krediet valt onder de bestaande hypotheek en wordt gedekt door de bestaande hypothecaire inschrijving die ook de waarborg levert van het oorspronkelijke krediet. De hypothecaire inschrijving garandeert nu dus twee afzonderlijke kredieten.

Aangezien de tweede lening een volwaardig nieuw woonkrediet is, heeft ze ook een eigen rentetarief dat op de markttarieven is afgestemd. De rente van de eerste lening wordt dus niet meegenomen voor de tweede lening.

De tweede lening kan bovendien een andere looptijd hebben dan de eerste. U moet er alleen op letten dat u met de tweede lening de looptijd van de hypothecaire inschrijving niet overschrijdt. Die is standaard 30 jaar. ‘Als de looptijd van de nieuwe lening toch de looptijd van de hypotheek overschrijdt, is dat op zich niet zo erg’, zegt De Lombaerde. ‘

Als de hypotheek op einddatum komt, laat de bank die opnieuw inschrijven. De kostprijs valt ten laste van de kredietnemer, maar ligt een stuk lager dan een nieuwe hypotheek.’

Als u een hypotheek hergebruikt en u het krediet fiscaal wil inbrengen onder de woonbonus of het langetermijnsparen, dan moet de hypotheek nog minstens tien jaar lopen. Maar ook daar kan een mouw aan gepast worden. ‘Als de hypotheek geen tien jaar meer loopt, kan u dat oplossen door die vervroegd opnieuw in te schrijven’, verduidelijkt De Lombaerde.

U kunt ook een wederopname doen voor renovatiewerken aan uw woning. In plaats van een renovatiekrediet aan te gaan kunt u binnen de lopende hypotheek, alweer maximaal voor het al afbetaalde bedrag, een nieuwe lening afsluiten. Als dat bedrag niet volstaat voor de geplande renovatie, kunt u eventueel een tweede hypotheek aangaan. Maar daar betaalt u dan wel alle kosten op die aan een hypothecair krediet verbonden zijn.

2 Rente vastklikken

‘Is het mogelijk om je als particulier in te dekken tegen de stijgende rentevoeten met een forward rate agreement? Kan ik met andere woorden vandaag een contract aangaan om pas over een paar jaar een lening op te nemen?’

Een rondvraag bij verschillende banken leert ons dat forward rate agreements niet worden toegepast voor hypotheekleningen aan particulieren. U kunt dus geen tarief vastleggen voor binnen een jaar of later.

Doorgaans hebt u 20 dagen om in te gaan op het tariefvoorstel van uw bank. Na het afsluiten van de hypotheekovereenkomst blokkeert de bank de rente op het afgesproken tarief tot de waarborgvestiging bij de notaris wordt ondertekend. Afhankelijk van de bank hebt u daarna 12 tot 24 maanden de tijd om het volledige bedrag op te nemen.

Na vier tot zes maanden - afhankelijk van de bank - betaalt u een reserveringsprovisie van zo’n 2 procent op jaarbasis voor de nog niet opgenomen bedragen.

3 Registratierechten of btw

‘Ik kan als particulier via een openbare verkoop een te renoveren woning op een grond kopen. Op die aankoop moet ik registratierechten betalen. Maar wat als de woning verkocht wordt als een te renoveren woning ‘met optie om de woning af te breken en er een nieuwbouw op te zetten’? Moet ik dan bij de ondertekening van de akte 21 procent btw of 10 procent registratierechten betalen?’

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt u altijd registratierechten. Nu is dat nog 10 procent, wellicht vanaf deze zomer wordt dat 7 procent. Wie een woning van niet meer dan 200.000 euro koopt, krijgt een korting van 5.600 euro. De regeling vervangt het klein beschrijf, waarmee u slechts 5 procent betaalt voor woningen met een kadastraal inkomen onder 745 euro.

Als u van plan bent de woning grondig energetisch te renoveren betaalt u in de nieuwe regeling slechts 6 procent registratierechten. Een ingrijpende energetische renovatie is een renovatie waarbij de verwarming, koeling en luchtcirculatie volledig vervangen worden en minstens 75 procent van de buitenschil wordt (na)geïsoleerd. Als het om een bescheiden woning gaat, krijgt u nog een extra vrijstelling van 4.800 euro. U moet wel binnen vijf jaar met uw renovatie beginnen, anders betaalt u de korting terug.

Op de renovatiewerken moet u btw betalen. Als u de renovatie zelf uitvoert, betaalt u 21 procent btw op de materialen. Haalt u er een vakman bij, dan betaalt u slechts 6 procent btw. Om van dat verlaagd btw-tarief te genieten moet de woning minstens tien jaar oud zijn.

Uit uw vraag lijken we te kunnen opmaken dat het huis min of meer rijp is voor de sloop. U koopt het huis met een grond vooral voor de grond. Als u de oude woning afbreekt en er een nieuwe op bouwt, moet u het gangbare btw-tarief voor nieuwbouw betalen, namelijk 21 procent.

4 Verlaging van de registratierechten

Een vraag die meermaals weerkeert is die over de verlaging van de registratierechten in Vlaanderen.

In principe kent Vlaanderen vanaf 1 juli 2018 nog slechts 1 tarief voor de registratierechten: 7 procent. Over de ingangsdatum van de nieuwe regeling was de voorbije dagen twijfel onstaan. Maar Vlaams minister van Financiën Bart Tommelein (Open VLD) bevestigt vrijdagavond dat hij de nieuwe tarieven voor de zomer wil laten ingaan. Wel moet hij nog allerhande adviezen inwinnen. De rechten zullen na de invoering van het lagere tarief ook berekend worden op basis van de aankoopprijs van de woning en niet langer op basis van het kadastraal inkomen (KI) van de woning.

Het KI staat voor de geschatte jaarlijkse huuropbrengst van een woning. Tot nu waren er twee tarieven. Voor woningen met een KI boven de 745 euro is het tarief 10 procent. Ligt het KI van de woning onder de 745 euro, dan is een ‘klein beschrijf’ mogelijk en belopen de registratierechten slechts 5 procent. Het KI is in feite al lang niet meer actueel, aangezien het gebaseerd is op de huurprijzen van 1975. Daarom kiest de Vlaamse overheid nu voor een volledig nieuw systeem.

Na de hervormingen komt er voor gezinswoningen een standaardtarief van 7 procent van de aankoopprijs. Er verandert niets voor wie in vastgoed investeert of voor wie nog een andere woning bezit die hij niet verkoopt. Er is wel nog een verlaagd tarief voorzien voor bescheiden woningen. Met het KI wordt dus geen rekening meer gehouden om te bepalen of een woning bescheiden is of niet. ‘Bescheiden’ betekent dat de aankoopprijs lager moet liggen dan 200.000 euro. In een aantal Vlaamse kernsteden en steden in de Vlaamse rand, zal een woning 220.000 euro mogen kosten om het label ‘bescheiden’ opgeplakt te krijgen.

Moet u nu als kandidaat-koper wachten op de verlaging? Hou toch ook maar rekening met een waarschijnlijke stijging van de rentetarieven. We diepen dit onderwerp uit in een apart artikel

Lees verder

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud