netto

Verhuur met btw geeft soms stof tot discussie

©BELGA

Sinds begin dit jaar kan een verhuurder zijn professioneel gebruikt gebouw verhuren met btw. De populariteit van de techniek neemt toe, net als het aantal praktische vragen over de toepassing ervan.

Verhuurders kunnen er sinds 1 januari 2019 onder bepaalde voorwaarden voor kiezen een professioneel gebruikt gebouw te verhuren met btw. Het moet wel gaan om een nieuwbouw of een gebouw dat na 1 oktober 2018 werd gebouwd of gerenoveerd. Betreft het een magazijn of een opslagruimte - gedefinieerd als een gebruik voor meer dan 50 procent van de ruimte - dan geldt de voorwaarde niet dat het moet gaan om nieuwbouw of vernieuwbouw.

De btw-optie kan alleen toegepast worden als zowel de huurder als de verhuurder akkoord gaat. Als een van de partijen niet akkoord gaat, dan wordt verhuurd zonder btw, zoals dat steeds het geval is bij woningen voor particulier gebruik.

Voor zowel de huurder als de verhuurder kan de btw-optie voordelig zijn, al zijn de voordelen voor de verhuurder het grootst. Door btw te heffen op de huurprijs kan de verhuurder de btw op de oprichting van het gebouw of de btw op werken aan het gebouw onmiddellijk in aftrek brengen. De btw die hij in mindering brengt, mag zelfs hoger zijn dan de btw op de huurprijs die hij moet doorstorten naar de fiscus.

Huurvrije periode

Voor de huurder kan de constructie een voordeel zijn omdat de verhuurder een korting op de huurprijs of een huurvrije periode kan voorstellen ter compensatie. ‘Doordat het een win-winsituatie is voor beide partijen, zien we dat de techniek steeds meer wordt toegepast’, zegt Tim Van Sant, advocaat-vennoot en btw-specialist bij PwC Legal.

Aangezien het een win-winsituatie is voor de verhuurder en de huurder zien we dat verhuur met btw steeds meer wordt toegepast.
Tim Van Sant
BTW-specialist PwC Legal

Maar door de bredere toepassing komen enkele losse eindjes boven. Begin dit jaar verduidelijkte de fiscus al dat de btw-heffing over een periode van 25 jaar moet gebeuren om de volledige btw-aftrek te kunnen genieten. Anders gezegd: wordt de woning 24 jaar met btw verhuurd, en een jaar zonder btw, dan moet 1/25ste van de btw-aftrek worden herzien en dus een deel van de initieel gerecupereerde btw worden teruggestort. Wie het volledige voordeel wil genieten, stelt dus maar beter 25 jaar verhuur met btw in het vooruitzicht. De periode begint te lopen in het jaar van de ingebruikname van het gebouw.

De 25-jarige periode en de mogelijke herziening tijdens die periode vragen veel opvolging. ‘Maar er bestaan gebruiksvriendelijke tools die dat vergemakkelijken’, merkt Van Sant op.

Intussen gaf de administratie al verduidelijking over het moment waarop de herziening moet gebeuren. Dat is telkens op jaarbasis en op 31 december. Werd de woning tot 30 november verhuurd met btw, maar niet meer op 31 december, dan wordt het volledige jaar beschouwd als verhuurd zonder btw. In het omgekeerde geval dat het gebouw zonder btw verhuurd werd tijdens de eerste maanden van het jaar, maar met btw op 31 december, is de verhuurder dus beter af.

Strenger

Om de volledige btw-aftrek te kunnen genieten moet het hele gebouw met btw-optie verhuurd worden. Wordt het maar voor 70 procent verhuurd, dan kan ook maar 70 procent van de btw gerecupereerd worden. Precies op die gedeeltelijke verhuring rees volgens Van Sant nog een interpretatieprobleem bij de administratie. ‘Hoewel in de wet en in de administratieve commentaar staat dat gedeelten van gebouwen in aanmerking komen als ze economisch zelfstandig kunnen worden verhuurd en gebruikt, zien we dat in de praktijk soms strenger wordt geoordeeld. Het gebeurt dat de voorwaarde wordt opgelegd dat het gedeelte ook apart moet kunnen worden verkocht. En dat is toch iets anders’, zegt Van Sant.

Ook over de start van de verbouwingswerken is soms nog onduidelijkheid. ‘Een voorwaarde om van de btw-optie te kunnen profiteren is dat die werken niet gestart zijn voor 1 oktober 2018. Uitzonderingen bestaan voor handelingen van intellectuele aard, zoals de architectkosten, de voorafgaande afbraak van een gebouw met het oog op de heropbouw en stabiliseringswerken. Volgens Van Sant is dat laatste soms stof tot discussie, vooral bij vernieuwbouw. ‘Het gebeurt dat stabiliseringswerken toch niet als uitzondering gezien worden omdat ze een impact hebben op de structuur van het gebouw. Dat is natuurlijk vreemd, want stabiliseringswerken hebben de facto altijd impact op de structuur van het gebouw.’

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect