Netto Het antwoord op al uw geldvragen
Advertentie
Advertentie

Waarvoor is het kadastraal inkomen van belang?

De kadastrale inkomens in ons land zijn verouderd en een update ligt politiek bijzonder gevoelig. Gisteren zei minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) dat hij wil laten onderzoeken hoeveel middelen nodig zijn voor zo'n update. Maar waarvoor dient dat kadastraal inkomen?
©Shutterstock

Uw vastgoed wordt belast, zoveel is duidelijk. Alle eigenaars betalen jaarlijks onroerende voorheffing. Een tweede verblijf of verhuurd vastgoed wordt nog een tweede keer belast via de belastingaangifte. Voor beide belastingen is het kadastraal inkomen (KI) de basis. Dat wordt toegekend aan alle vastgoed in ons land: zowel voor ongebouwde onroerende goederen zoals bouwgronden, weiden, bossen, … als voor gebouwde onroerende goederen zoals woningen, appartementen, villa’s, fabrieken, kantoorgebouwen, …

Het kadastraal inkomen is geen reëel, maar wel een fictief inkomen. Het wordt gedefinieerd als de gemiddelde normale nettohuurwaarde over een periode van één jaar. Dat is dus de jaarlijkse huur die u in normale omstandigheden zou ontvangen als het goed verhuurd was op het referentietijdstip. En dat referentietijdstip is nog altijd 1 januari 1975. Vandaar dat het KI in de praktijk niet meer overeenstemt met de realiteit. Gisteren reageerde minister van Financiën Johan Van Overtveldt (N-VA) op berichten in de media door te stellen dat een herziening van het KI op korte termijn onhaalbaar is. De minister wil wel laten onderzoeken hoeveel mensen en middelden nodig zijn voor zo'n update.

Berekening KI

Het KI is een nettowaarde: van de brutohuurwaarde worden forfaitair kosten voor onderhoud en herstelling afgetrokken. Voor gebouwen is dat 40 procent, voor gronden 10 procent voor gronden. De vaststelling van het kadastraal inkomen is een bevoegdheid van de federale overheid en gebeurt door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Bij de bepaling wordt rekening gehouden met enerzijds de kenmerken van het gebouw en anderzijds de normale huurprijzen van vergelijkbare percelen in de buurt. Enkele voorbeelden van die fysische kenmerken zijn het type bebouwing (open, half open of open), de vloeroppervlakte, het aantal verdiepingen en kamers, de kwaliteit van de afwerking, een kelder, zolder, garages, centrale verwarming, het aantal badkamers enzovoort. Omgevingsgebonden factoren zijn onder andere de gemakkelijke toegang, de situering in de gemeente en in de straat.

Eens het K.I. is vastgesteld, blijft dat gelden tot de eerstvolgende herschatting. Volgens de wet moet de administratie elke tien jaar een algemene herschatting doen om rekening te kunnen houden met veroudering, wijzigingen in de algemene bouwtrant, toegenomen comfortmogelijkheden, enzovoort. De laatste herschatting dateert echter al van 1979. Om dat op te vangen wordt het KI automtisch geïndexeerd volgens de index van de consumptieprijzen: voor aanslagjaar 2015 wordt het met een coëfficiënt van 1,7057 vermenigvuldigd.

Onroerende voorheffing

Uw vastgoed wordt een eerste keer belast via de onroerende voorheffing. U krijgt elk jaar een aanslagbiljet toegestuurd. De onroerende voorheffing wordt berekend het geïndexeerde kadastraal inkomen en verschilt naargelang het gewest. In het Vlaamse Gewest bedraagt die 2,5 procent van het KI voor woningen en 1,6 procent voor sociale woningen en woningen die eigenaars verhuren via sociale verhuurkantoren. Op die basisheffing van het gewest mogen de provincies en gemeenten nog opcentiemen heffen. Elke gemeente en provincie bepaalt zelf hoeveel opcentiemen ze heft. 

In een aantal gevallen hebt u recht op een vermindering van de onroerende voorheffing. Zo krijgt u een vermindering van 25 procent voor een bescheiden woning. Dat is in het Vlaamse Gewest het geval als het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van alle onroerende goederen die u in het Vlaamse Gewest bezit niet meer bedragen dan 745 euro. Andere vaak voorkomende verminderingen zijn die voor gezinnen met minstens twee kinderbijslaggerechtigde kinderen, gehandicapte personen en energiezuinige woningen.

Via de belastingaangifte

Uw vastgoed kan nog een tweede keer belast worden via uw jaarlijkse aangifte in de personenbelastingen. Dat is het geval voor een tweede verblijf of een pand dat u verhuurt. Enkel uw gezinswoning – waar u effectief woont – moet u niet meer opnemen in uw belastingaangifte. De effectieve belasting verschilt naargelang het gebruik.

Hebt u een tweede verblijf aan de kust of in de Ardennen? In uw belastingaangifte moet u het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen opnemen. U wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen, verhoogd met 40 procent. Dat is ook de werkwijze als u een woning verhuurt aan een natuurlijk die de woonst niet voor zijn beroepswerkzaamheden gebruikt.

Het verhaal ziet er helemaal anders uit als u verhuurt aan een vennootschap of een natuurlijk persoon die het pand beroepsmatig gebruikt. Dan wordt u niet op basis van de forfaitaire waardering getaxeerd, wel op basis van de werkelijk ontvangen huurinkomsten. In uw belastingaangifte moet u niet alleen het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen aangeven, maar ook de brutohuur. De brutohuur omvat naast de ontvangen huur ook de huurvoordelen. Dat zijn bijvoorbeeld onderhouds- en herstellingskosten die normaal gezien ten laste zijn van de eigenaar, maar aan de huurder worden doorgerekend. Toch worden niet de volledige huurinkomsten belast. De fiscus trekt in principe forfaitair 40 procent kosten van de brutohuur af, maar dat forfait wordt beperkt voor gebouwen waarvan het KI niet erg hoog is. Het resultaat, de belastbare nettohuur, moet dus minstens het geïndexeerde KI + 40 procent bedragen.

Wat met een woning die deels privé en deels voor het beroep gebruikt wordt? Denk aan iemand die een deel van de woning gebruikt als kantoor. Als er een geregistreerde huurovereenkomst werd opgesteld met daarin een uitgesplitste huurprijs, mag u dezelfde uitsplitsing aanhouden voor de belastingen. U vermeldt enerzijds het KI voor het privé-gebruik en anderzijds het KI en de ontvangen huur voor het beroepsgebruik in uw belastingaangifte. Hebt u geen geregistreerde huurovereenkomst met uitsplitsing, dan wordt u belast alsof de woning volledig beroepsmatig wordt gebruikt.

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud