Wees gerust. Als u een appartement of huis huurt om er te gaan wonen, moet u nooit btw betalen. Alleen voor professionele huurders en verhuurders is er vanaf 1 januari 2019 de mogelijkheid om boven op de huur btw te heffen. De verhuurder kan daardoor de btw betaald op de bouw of op de grondige renovatie recupereren. De huurder kan de aangerekende btw in aftrek brengen, waardoor de maatregel voor hem budgetneutraal is.
‘Met het optionele btw-stelsel wordt een belangrijke concurrentiehandicap tegenover de ons omringende landen weggewerkt. Alleen in Spanje, Kroatië, Malta en Letland is een recuperatie van de btw niet mogelijk’, zegt Gregory Jurion, partner en vastgoedspecialist bij PwC. Dat moet de investeringen ten goede komen. Is er een effect op de huurprijzen? ‘De verhuurprijzen zouden moeten dalen. De investeringskosten van de verhuurder worden minder zwaar, omdat hij de betaalde btw kan recupereren’, zegt Tim Van Sant, advocaat-vennoot en btw-specialist bij PwC Legal.
Aan de optionele btw zijn strikte voorwaarden verbonden. Die werden in de tweede helft van september finaal goedgekeurd in de commissie voor Financiën.
1. Nieuwbouw of grondige renovatie
‘De btw-hervorming is bedoeld om het vastgoedpatrimonium te vernieuwen. Daarom komt de optionele btw er alleen voor nieuwe gebouwen en grondige vernieuwbouw, niet voor bestaande gebouwen’, zegt Van Sant. Van een grondige renovatie is pas sprake als de kostprijs ervan minstens 60 procent van de verkoopwaarde van het gebouw na de werken bedraagt.
‘Alleen bij magazijnen en opslagplaatsen geldt de optionele btw ook voor bestaande gebouwen. Dat moet de e-commerce in ons land ten goede komen’, zegt Ine Lejeune, partner bij PwC Legal. Bij een gemengde activiteit in een gebouw - zoals de combinatie van een opslagplaats en een kantoor - moet het gebouw voor meer dan de helft van de oppervlakte of het volume als opslagplaats worden gebruikt. Een bijkomende voorwaarde is dat de ruimte voor niet meer dan 10 procent als verkoopruimte wordt gebruikt.
2. Voor professionelen
Het optionele btw-regime komt er alleen voor professionelen, zoals ondernemers en vrijeberoepers. ‘Het volstaat dat de huurder een btw-plichtige is, zelfs al heeft hij geen recht op btw-aftrek’, zegt Van Sant. Het is wel vereist dat de huurder het pand voor zijn professionele activiteit gebruikt. De verhuur van een privéwoning aan een zelfstandige kan dus niet met btw. Wat wel kan, is een gebouw deels, bijvoorbeeld een thuiskantoor, met btw verhuren en het andere deel niet. Beide delen moeten dan wel een aparte toegang hebben.
3. Projecten vanaf 1 oktober
Het optionele btw-stelsel wordt op 1 januari 2019 ingevoerd. Vanaf die datum kan de verhuurder btw aanrekenen op de huurprijs en de betaalde btw op de bouw recupereren. ‘Niet alleen de btw betaald vanaf Nieuwjaar, maar ook die op kosten uit het verleden kan volgens de normale regels gerecupereerd worden’, zegt Van Sant. ‘Om na te gaan of een lopend project al dan niet onder de nieuwe btw-regeling valt, wordt gekeken naar de status van het project op 1 oktober. De eerstesteenlegging mag niet voor die datum plaatsgevonden hebben. Werd de fundering bijvoorbeeld in september gegoten en voor 1 oktober gefactureerd, dan kan niet voor het nieuwe btw-stelsel geopteerd worden.’
Het is geen probleem dat er voor 1 oktober al plannen werden gemaakt, een vergunning aangevraagd en afbraak- en grondwerken plaatsvonden. Daarmee wordt geen rekening gehouden.
Concreet kan de btw afgetrokken worden van materiële bouwkosten vanaf 1 oktober 2018. Dat geldt in principe ook voor de voorafgaande kosten, zoals ‘intellectuele’ kosten (van bijvoorbeeld experts en architecten) en voorbereidende grondwerken of sloop die al voor 1 oktober plaatsvonden.
De btw-aftrek voor de huurder gaat ook pas op 1 januari in. Dat is in de aangifte van januari voor een huurder die een maandaangifte moet indienen of die van het eerste kwartaal voor wie met kwartaalaangiftes werkt (uiterste indiendatum 20 april 2019).
4. Vrijwillig
Zowel de verhuurder als de huurder moet akkoord gaan met btw op de huur.
Huurder én verhuurder moeten instemmen met de btw op de huur. Er is dus overleg nodig. ‘In de praktijk zal de huurder pas akkoord gaan als hij de btw zelf kan recupereren. Wellicht zullen bijvoorbeeld banken en verzekeraars enig voorbehoud maken om te huren met btw, omdat ze geen of slechts een beperkt recht op aftrek hebben’, zegt Van Sant. Het wordt dan aan de contractvrijheid van de partijen overgelaten om een verlaagde huurpijs overeen te komen of andere gunstige huurvoorwaarden te bedingen. Zodra een keuze is gemaakt, blijft die gelden tot het einde van het huurcontract.
Er zijn geen formaliteiten voor de optionele btw. Het volstaat dat huurder en verhuurder in de huurovereenkomst een clausule opnemen dat ze verhuren of huren onder het btw-stelsel.
5. Tot 25 jaar herziening
‘Om oneigenlijk gebruik te vermijden is de herzieningstermijn opgetrokken van de gebruikelijke 15 jaar naar 25 jaar’, zegt Van Sant. Tijdens die periode kan een gewijzigd gebruik leiden tot een btw-herziening. Er is met andere woorden pas na 25 jaar zekerheid over de btw-aftrek. ‘Die herziening kan zowel in het voor- als in het nadeel van de verhuurder zijn’, zegt Lejeune. ‘Als een pand werd verhuurd met btw en na verloop van tijd niet meer, kan een gedeelte van de genoten btw-aftrek terugbetaald moeten worden. Omgekeerd, als een gebouw de eerste tien jaar wordt verhuurd zonder btw maar erna wel, zal de verhuurder vanaf dan recht hebben op een btw-aftrek van de investeringskosten.’ Voor periodes van leegstand moet geen regulering gebeuren.
