Netto Het antwoord op al uw geldvragen

Wanneer wordt een totaalrenovatie een verdoken nieuwbouw?

Renoveren kan tegen het verlaagde btw-tarief van 6 procent. Maar bij een totaalrenovatie kan de fiscus oordelen dat sprake is van een verdoken nieuwbouw, waardoor 21 procent btw moet worden betaald. Wat zijn de regels?
Het verschillende btw-tarief voor nieuwbouw en renovatie kan een bouwproject tienduizenden euro’s duurder of goedkoper maken. ©Hollandse Hoogte / Flip Franssen

Stel u de volgende situatie voor: bij een renovatie wordt een pand zo goed als helemaal afgebroken, alleen een paar muurtjes blijven overeind. Is dat een renovatie die in aanmerking komt voor het verlaagde btw-tarief van 6 procent of toch een vernieuwbouw waarop 21 procent moet worden betaald? Voor de bouwheer is het budgettair verschil aanzienlijk: voor een bouwproject van 250.000 euro gaat het om 37.500 euro.

De Orde van Architecten meldde vorige maand dat meer dan de helft van de totaalrenovaties in Vlaanderen eigenlijk verdoken nieuwbouwwoningen zijn. Volgens de plannen zouden de bestaande muren niet of nauwelijks aangetast worden, maar na de werken blijkt het bestaande huis grotendeels te zijn afgebroken.

Boete

Sinds mei heeft de fiscus zijn controleprocedure aangepast en focust hij meer op de juiste toepassing van de tarieven bij een verbouwing. Intussen werden al ongeveer 4.000 vragen om inlichtingen verstuurd. ‘Als de fiscus vaststelt dat sprake is van vernieuwbouw in plaats van renovatie, wordt de 15 procentpunten te weinig aangerekende btw op de facturen van de aannemers bij de bouwheer ingevorderd. Voor de meeste overtredingen komt daar een boete van 10 procent bovenop’, zegt Tim Van Sant, advocaat-vennoot en btw-specialist bij PwC Legal.

‘Of het gaat om een renovatie dan wel om een vernieuwbouw is altijd een feitenkwestie die geval per geval moet worden bekeken. De plannen van de architect en fotomateriaal worden geanalyseerd. Het is verstandig, in overleg met de architect, een goed gedocumenteerd dossier op te bouwen met het nodige bewijsmateriaal zodra de renovatiewerken beginnen.’

Wanneer is een doorgedreven renovatie geen renovatie meer maar wel een vernieuwbouw? ‘De btw-wetgeving geeft geen omschrijving van het begrip renovatie en duidt ook niet aan wanneer sprake is van vernieuwbouw’, zegt Van Sant. ‘In de praktijk wordt aanvaard dat het een renovatie is als de verbouwingen op een relevante wijze steunen op oude dragende muren - vooral de buitenmuren - en meer in het algemeen op de wezenlijke structuur van het gebouw.’ Een typisch voorbeeld van een renovatie die tegen 6 procent gefactureerd kan worden, is een oud fabrieksgebouw dat wordt omgebouwd om er lofts te maken om in te wonen. Ook een verbouwing van een schuur tot een woning kan tegen 6 procent btw als de dragende muren behouden blijven.

‘Maar als alleen de voorgevel van een gebouw behouden blijft en al de rest wordt afgebroken en opnieuw gebouwd, gaat het om vernieuwbouw en is het btw-tarief van 21 procent van toepassing’, zegt Van Sant.

Uitbreiding

De regels zijn nog strikter als bij de renovatie het gebouw wordt uitgebreid. Een eerste bijkomende voorwaarde is dat de oppervlakte van het oude gedeelte groter moet zijn dan de helft van de totale oppervlakte van het wooncomplex na de uitvoering van de werken. ‘Een woning van 200 vierkante meter die wordt uitgebreid tot 300 vierkante meter voldoet aan die voorwaarde. De helft van 300 vierkante meter is 150 vierkante meter en dus kleiner dan het oude gedeelte van 200 vierkante meter’, legt Van Sant uit. ‘Maar het is wel zo dat de rechter dat oppervlaktecriterium in vele gevallen naast zich neerlegt en zal kijken naar de concrete feitelijke omstandigheden om na te gaan of het gaat om een renovatie dan wel om een vernieuwbouw.’

Het is verstandig zodra de werken beginnen een goed gedocumenteerd dossier met bewijsmateriaal aan te leggen.
Tim Van Sant
Advocaat-vennoot PwC Legal

Een tweede voorwaarde is dat het nieuwe gedeelte het oorspronkelijke gebouw moet aanvullen en er een geheel mee moet vormen. ‘Als niet aan die voorwaarden is voldaan, wordt het normale btw-tarief van 21 procent niet alleen toegepast op het nieuwe deel, maar ook op de werken aan het oude gedeelte’, zegt Van Sant.

Het verlaagde tarief van 6 procent is voorts voorbehouden voor de omvorming, renovatie, verbetering, herstelling of het onderhoud van een privéwoning die minstens tien jaar in gebruik is. Het kan gaan om uw gezinswoning, maar evengoed een tweede verblijf of een woonst die u verhuurt. Het tijdstip waarop de woning voor het eerst in gebruik werd genomen, kunt u aantonen aan de hand van uw inschrijving in het bevolkingsregister van de gemeente, facturen van een verhuizingsfirma of de water- en gasfactuur. Het is overigens niet nodig dat de woning dag op dag tien jaar oud is. Het volstaat dat u uw intrek in de woning nam in de loop van het tiende kalenderjaar dat voorafgaat aan de werken. Concreet voldoen dit jaar woningen die in de loop van 2009 of vroeger in gebruik zijn genomen aan de ouderdomsvoorwaarde.

Nooit voor zwembaden

Ook al komt een woning in aanmerking voor een verlaagd btwtarief van 6 procent, toch geldt voor een aantal werken altijd het normale btw-tarief van 21 procent. Dat is het geval voor:

  • De facturen van architecten, bouwingenieurs en veiligheidscoördinatoren.
  • De levering en plaatsing van elektrische toestellen, zelfs al zijn ze in ingebouwd in de keuken.
  • Tuinwerkzaamheden en de plaatsing van zwembaden, poolhouses, tuinhuizen, sauna’s, siervijvers, fonteinen.
  • Reinigingswerken zoals het stofvrij maken van tapijten, het boenen van parketvloeren en het wassen van ruiten.

Ook doe-het-zelvers vallen uit de boot. Het verlaagde btw-tarief van 6 procent wordt toegepast op de werkuren en materialen die een vakman factureert. Een doe-het-zelver betaalt op de materialen die hij koopt altijd 21 procent btw.

Geen discussie in 32 steden

Op de algemene regel dat op nieuwbouw 21 procent btw betaald moet worden, is een belangrijke uitzondering: de afbraak enwederopbouw in 32 steden in België. Die maatregel kwam er om de verloedering in steden tegen te gaan. Op het hele grondgebied van die stad - en niet alleen in stadskankers of bepaalde wijken - is het mogelijk een gebouw volledig af te breken en weer op te bouwen tegen6 procent btw. ‘Wat de functie van het gebouw is voor de afbraak speelt geen rol. Maar het heropgebouwde gebouw moet wel hoofdzakelijk alsprivéwoning gebruikt worden’, zegt Van Sant.

Het gaat om de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik. Daarnaast vallen Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers en Namen onder de regeling. Op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat het om Brussel,Anderlecht, Sint-Gillis, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek.

Advertentie
Advertentie
Advertentie

Gesponsorde inhoud

Gesponsorde inhoud