Wat als u onteigend wordt?

©Filip Ysenbaert

De uitbreiding van de ringweg in het Vlaams-Brabantse Asse is slecht nieuws voor de eigenaars van zo’n 200 percelen. Die worden mogelijk onteigend. Hoe gaat dat in zijn werk? En op welke vergoeding kunt u rekenen?

Wie kan u onteigenen?

Eigenlijk zowat elke overheidsinstantie: de federale overheid, het Vlaams Gewest, de gemeenten, de provincie, een OCMW, autonome gemeentebedrijven, De Lijn, het Agentschap Wegen en Verkeer, het Agentschap Natuur en Bos... Die instanties mogen niet zomaar onteigenen. Dat mag alleen voor projecten waarvoor ze bevoegd zijn. Ook zijn ze verplicht aan te tonen dat de onteigening het algemeen belang dient en noodzakelijk is. ‘Terwijl 30 jaar geleden vooral onteigend werd voor industriegebieden en grote woonprojecten, zien we vandaag veel onteigeningen voor fietspaden en waterbeheersing, zoals dijken en bufferbekkens’, zegt Nadine Van Wambeke, hoofd van de afdeling vastgoedtransacties van de Vlaamse Belastingdienst. De afdeling beslist niet over onteigeningen, maar volgt de afwikkeling ervan op.

Hoe verloopt de procedure?

Vooraleer iemand onteigend kan worden, moet een aantal stappen doorlopen worden. Voor kleine projecten kunnen die beperkt zijn: zodra er een akkoord is tussen de onteigenende instantie en de eigenaar kan de akte opgemaakt worden. Voor grotere projecten moet vaak een onteigeningsbesluit opgemaakt worden. Dat is een besluit waarin de te onteigenen goederen opgesomd worden, de reden waarom de onteigening nodig is enzovoort. Dan wordt een openbaar onderzoek georganiseerd. Wie onteigend wordt, moet daarvan op de hoogte worden gebracht. Iedereen kan het dossier inkijken en eventueel bezwaar aantekenen. Ook worden de goederen een eerste keer geschat.

‘Voor gebouwen gebeurt dat vaak op basis van een zogenaamde gevelschatting. Dat betekent dat we een voorlopige schatting maken van buitenaf’, aldus Van Wambeke. ‘Op basis van onze schatting wordt bepaald of het budget de geplande onteigening aankan.’

Een eigenaar moet een faire compensatie krijgen, maar we mogen ook onze opdrachtgever niet overdreven op kosten jagen door onrealistische dingen te beloven.
Nadine Van Wambeke
Hoofd afdeling vastgoedtransacties Vlaamse Belastingdienst

Met de eigenaars van de te onteigenen goederen - en met eventuele andere betrokken partijen zoals huurders of pachters - wordt dan onderhandeld. Daarbij hoort ook meteen een voorstel tot vergoeding. ‘Wij proberen altijd eerst om het goed dat onteigend wordt te verwerven via een minnelijke schikking’, aldus Van Wambeke. ‘In de overgrote meerderheid van de gevallen lukt dat ook.’

Als er geen akkoord bereikt wordt - omdat mensen echt niet onteigend willen worden of niet akkoord gaan met de vergoeding - moet de overheid haar toevlucht nemen tot een gerechtelijke onteigeningsprocedure. Daarvoor stapt ze naar de vrederechter. Amper 2 of 3 procent van de onteigeningen wordt vandaag gerechtelijk afgehandeld.

Welke vergoeding staat ertegenover?

‘De vergoeding is meestal billijk’, klinkt het. Het komt erop neer dat u in staat moet zijn om met het geboden bedrag een gelijkwaardig eigendom te kopen. Als een deel van uw perceel wordt onteigend, moet de minwaarde van de eigendom worden gecompenseerd.

Sinds vorig jaar is de onteigenende instantie verplicht om een gedetailleerd en beargumenteerd voorstel te doen. Dat is de taak van de afdeling vastgoedtransacties. ‘De basis van de vergoeding wordt bepaald door de verkoopwaarde van het goed. Daarvoor gaan we op zoek naar vergelijkingspunten, soortgelijke woningen of gronden op soortgelijke locaties. Als we een woning langs de binnenkant zien, kan dat bedrag nog worden bijgesteld, zowel positief als negatief’, aldus Van Wambeke.

Bij dat basisbedrag komt nog een wederbeleggingsvergoeding. ‘Die omvat alle kosten die u moet maken om een soortgelijke eigendom te kopen, zoals de notariskosten en de registratiebelasting.’ Daarbovenop kunnen nog vergoedingen komen. ‘In het geval van een woning hebt u ook recht op een verhuisvergoeding. Bij een handelspand geven we een vergoeding voor de kosten die horen bij het verlaten van de oude locatie. Bijvoorbeeld een bakker moet zijn klanten op de hoogte kunnen brengen van de verhuizing. Bovendien kunnen de activiteiten een tijd stilliggen door de verhuizing.’

Ten slotte kunt u als eigenaar een vergoeding vragen voor blokkeringsschade. Zo’n onteigeningsprocedure kan jaren aanslepen en intussen leeft u als eigenaar in onzekerheid.

Valt over het geboden bedrag te onderhandelen?

‘Tot op zekere hoogte’, aldus Van Wambeke. ‘Het is onze taak een billijke vergoeding voor de beide partijen te bekomen. Een eigenaar moet een faire compensatie krijgen, maar we mogen ook onze opdrachtgever niet overdreven op kosten jagen door onrealistische dingen te beloven. Bovendien is er ook het principe van gelijkheid. Als bij een groter project tientallen eigendommen worden onteigend, kunnen we de ene niet veel meer betalen dan de andere.’

Wat als u niet akkoord gaat?

Weinig mensen staan te springen om onteigend te worden. Of u het ook kunt tegenhouden als het gebeurt, is zeer de vraag. Er zijn een paar mogelijkheden. Tijdens het openbaar onderzoek, dat 30 dagen duurt, kunt u een bezwaar indienen bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Die zal bekijken of de onteigening correct verloopt en of ze het algemeen belang dient. Over de vergoeding buigt de Raad voor Vergunningsbetwistingen zich niet.

Als u niet tot een vergelijk komt met de onteigenende overheid, zal die naar de vrederechter stappen. De vrederechter zal een deskundige aanstellen om de waarde van het eigendom te schatten. U kunt ook zelf een deskundige aanstellen. Als u ook met die beslissing niet akkoord gaat, kunt u nog beroep aantekenen bij de rechtbank van eerste aanleg.

10 miljoen
Zwin
Voor de uitbreiding van het Zwin of de verbreding van het Albertkanaal werden tientallen percelen onteigend en stegen de totaalbedragen ver boven 10 miljoen euro uit.

‘Sinds het decreet van 2018 is de rechtspositie van iemand die onteigend wordt, sterker geworden. Hij wordt gehoord en de overheid wordt verplicht onderhandelingen aan te knopen. Tegelijk zijn de wettelijke procedures duidelijker en minder discutabel geworden’, stelt Joris Scheers, projectleider van het onteigeningsdecreet. ‘Daardoor zouden de procedures minder lang mogen aanslepen. Vroeger was het gemakkelijk om een procedurefout of een achterpoortje te vinden, waardoor een project op de lange baan werd geschoven, met een hoop onzekerheid tot gevolg. Dat zou nu niet meer mogen.’

Hoe vaak wordt er onteigend in Vlaanderen?

De data van onteigeningen worden niet centraal bijgehouden, waardoor geen volledige cijfers beschikbaar zijn. De recentste cijfers dateren van 2010-2014. In die vijf jaar werden in Vlaanderen 246 onteigeningsdossiers opgestart, of gemiddeld 49 per jaar.

De term dossier is daarbij nogal los te interpreteren, aangezien soms één perceel wordt onteigend, maar soms ook veel percelen ineens. Eén dossier uit de cijfers behelsde bijvoorbeeld een stukje grond dat nodig was voor het bouwen van een brug over de N49 waarvoor amper 51 euro werd betaald. Maar voor de uitbreiding van het Zwin of de verbreding van het Albertkanaal werden tientallen percelen onteigend en stegen de totaalbedragen ver boven 10 miljoen euro uit. In de 204 dossiers waarvan de vergoeding bekend is, werd in totaal ruim 190 miljoen euro uitbetaald. Van de 246 dossiers die werden opgestart in die periode, werden er 107 in dezelfde periode afgerond. De gemiddelde looptijd bedroeg iets meer dan anderhalf jaar.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect