In het recentste Economisch Bericht bekijkt KBC de evolutie van de woningprijzen, zowel op langere termijn (sinds 1995) als recenter. Op die langere termijn stegen de prijzen in België (+5,3% per jaar) sneller dan in de eurozone (+3%) - voor appartementen stegen de prijzen tussen 2008 en 2014 alweer met 16 procent, duurdere villa's bleven daarentegen achter (+7%).
Van alle landen waar er een stevige prijsstijging was voor de crisis, was ons land dan ook een van de weinige waar de jongste jaren geen grote correctie te zien was. Tussen het najaar van 2008 en het voorjaar van 2009 namen de prijzen wel af, met 3,4 procent, maar vanaf de zomer van 2009 normaliseerde de markt opnieuw.
KBC bekeek enkele internationale methoden om in te schatten of er van overwaardering sprake is. Enkele analyses komen tot de conclusie dat de Belgische vastgoedmarkt inderdaad met een vijfde of meer overgewaardeerd is op de piek eind 2008, en dat er ook dit jaar nog een overwaardering rest van zeker een tiende. Echter, betoogt KBC, al deze waarderingsmethodes zijn te eenvoudig.
Daarom voegt KBC een eigen analyse toe, waarbij rekening wordt gehouden met de langetermijnontwikkeling van de reële vastgoedprijzen, het reëel beschikbaar gezinsinkomen, de reële hypotheekrente en het aantal gezinnen (dat in ons land al enige jaren sterker groeit dan de bevolking doordat de gezinnen verkleinen). De Belgische woningmarkt was in het eerste kwartaal van dit jaar nagenoeg correct gewaardeerd, luidt het oordeel.
Woonbonus
De analyse van KBC toont ook aan dat er in het voorbije decennium enkel in de jaren 2006-2009 een tijdelijke overwaardering was van 10 procent. Die lag in het verlengde van de invoering van de woonbonus in 2005. Maar er waren nog andere factoren die in die periode de prijzen mee opdreven, zoals de fiscale regularisatie ('eenmalige bevrijdende aangifte') die een jaar voor de invoering van de woonbonus had plaatsgehad. KBC schat in dat aardig wat van het gerepatrieerde geld naar vastgoed is gevloeid. Bovendien is de rente sinds 2005 gedaald.
'Op basis van de fundamentele onderliggende factoren zouden de woningprijzen in ons land volgend jaar weer moeten gaan stijgen', verklaart Johan Van Gompel van de economische studiedienst van KBC. Hij houdt in het basisscenario rekening met een nog wat aanhoudende groei van het aantal gezinnen, met een lichte inkomensgroei voor de gezinnen en een nog een tijdje aanhoudende lage rente. Het moet al op alle vlakken tegelijk fors anders evolueren opdat de prijzen stevig gaan dalen. Dat een van die onderliggende factoren anders uitdraait, volstaat niet om zulk effect uit te lokken.
'Dat is de voorspelling van ons model op langere termijn. Op korte termijn kan een ingreep als de afschaffing van de woonbonus wel een negatieve impact hebben. Hoe sterk die zal zijn en hoe lang die aanhoudt, valt niet te voorspellen. Wij denken echter dat de correctie, die een onderwaardering inhoudt, tijdelijk zal zijn (2015 en eventueel 2016). En we denken dat de correctie ook niet zo diep zal zijn als bijvoorbeeld in Spanje of Nederland. Omdat we zagen dat de overwaardering in 2006-2009 ook relatief beperkt was, en omdat de onderliggende factoren de prijzen in se ondersteunen', besluit Van Gompel.
