netto

De spelregels voor wie online op vastgoed biedt

©Wouter Van Vooren

Vier op de vijf openbare verkopen gebeuren online. Wat moet u weten voor u zich vanuit uw luie stoel aan een bod waagt?

Via een openbare verkoop worden panden per opbod verkocht. De verkoop kan vrijwillig plaatsvinden - dan kiest de verkoper zelf om zijn pand openbaar te verkopen - of gedwongen - als een rechtbank dat zo beslist.

Een openbare verkoop wordt georganiseerd door een notaris. Vroeger gebeurde dat doorgaans in een café of in een parochiezaal. Maar sinds 2018 kan het hele proces ook online worden afgehandeld via Biddit.be, het online platform van de notarissen. Vorig jaar werden bijna 4.000 panden via Biddit te koop aangeboden. Daarmee vertegenwoordigen die online openbare verkopen ruim 80 procent van alle openbare verkopen. Per pand waren er zeven effectieve bieders en gemiddeld 39 biedingen. De volgende negen vragen en antwoorden maken u wegwijs in de wereld van het online bieden op vastgoed.

1. Hoe kunt u een bod uitbrengen?

Om een bod te kunnen plaatsen moet u zich eerst aanmelden op het platform Biddit.be. Dat kan via uw elektronische identiteitskaart (en kaartlezer) of via de app Itsme (te downloaden uit de App Store of Play Store). Als u geen kaartlezer of Itsme hebt, hoeft u niet te wanhopen. U kunt dan contact opnemen met de betrokken notaris om uw identiteit te laten controleren en alsnog een account aan te maken. Wat niet kan, is de notaris laten bieden voor u. U hebt dus op zijn minst een computer of smartphone nodig om deel te kunnen nemen aan het biedproces.

Bieden kan op twee manieren. Ofwel vult u uw bod manueel in, ofwel maakt u gebruik van de automatische bieding. Daarbij stelt u een maximumbedrag in. Zolang dat bedrag niet bereikt is, blijft u in de running en wordt bij elk nieuw bod van een andere bieder automatisch een hoger bod van u geplaatst. Hoeveel hoger hangt af van de trede die de notaris heeft ingesteld. Als dat 1.000 euro is en het laatste bod 190.000 euro is, zal uw automatische bieding 191.000 euro bedragen.

2. Kunt u een pand eerst bezoeken?

Ja. Voor de online veiling begint, worden bezoekdagen georganiseerd. Die staan vermeld op de detailpagina van elk pand. Een bezoek is ten zeerste aan te raden, zodat u weet wat u koopt.

3. Hoe wordt de instelprijs bepaald?

De instelprijs is de startprijs voor de biedingen. Het is aan de verkoper en de notaris om dat startbedrag te bepalen. Daar bestaan evenwel geen regels voor. De verkoper kan zijn pand wel eerst laten schatten door de notaris om te zien hoeveel het waard is, en aan de hand daarvan een instelprijs bepalen. Weet dat u geen bod onder de instelprijs kunt doen. U moet dus minstens het bedrag bieden dat gevraagd wordt.

4. Wanneer beginnen de biedingen?

De start van een openbare verkoop wordt vooraf op het platform aangekondigd. De biedingen zelf lopen gedurende acht kalenderdagen.

5. Kan de verkoper zien wie biedt?

Dit moet u weten als verkoper

> Een pand openbaar verkopen is niet gratis. Anders dan een vastgoedmakelaar (2 à 3% van de verkoopprijs + 21% btw) werken notarissen niet met een  vaste commissie. De prijs is sterk afhankelijk van uw wensen. Hoeveel publiciteit wilt u voeren? Hoeveel bezoekdagen wilt u organiseren? Hou rekening met een paar duizend euro.

> Enkele documenten zijn wettelijk verplicht om een pand te kunnen verkopen. U moet onder meer een energieprestatiecertificaat (EPC), een keuringsattest van de elektrische installatie en een postinterventiedossier kunnen voorleggen. Sommige attesten kan uw notaris opvragen, andere moet u hem bezorgen.

> Een verkoper blijft vrij om zich terug te trekken uit het biedproces als de gewenste prijs niet werd bereikt, tenzij hij de notaris een onherroepelijke volmacht heeft gegeven.U kunt vooraf afspreken onder welke minimumprijs de notaris niet mag toewijzen.

 

Nee, biedingen zijn anoniem. De verkoper krijgt enkel het bedrag te zien dat voor zijn pand geboden wordt. Alleen de notaris ziet van wie het bod afkomstig is. De verkoper krijgt de koper pas te zien op het moment dat het proces-verbaal van toewijzing wordt getekend bij de notaris.

6. Wat met biedingen in de laatste minuut van het biedproces?

Wie al eens deelnam aan een online veiling - al was het op eBay - kent het fenomeen: vaak barst de biedstrijd pas in de laatste minuten los. Om te vermijden dat iedereen in de laatste minuut zou bieden, werkt Biddit.be met een zandlopersysteem. Als in de laatste vijf minuten van het biedproces een bod komt, wordt de biedtijd met vijf minuten verlengd. Die verlengingen kunnen tot uiterlijk middernacht van de achtste dag gaan. Let wel: enkel initiële bieders kunnen in die extra time nog meedingen naar het pand. Nieuwe bieders worden niet meer toegelaten.

7. Is uw bod bindend?

Ja. Als u een bod doet en u komt als winnaar uit de biedstrijd, kunt u niet meer terug. Dat u bijvoorbeeld geen hypothecaire lening loskrijgt bij uw bank is geen geldige reden om van het bod af te zien. Tenzij in de verkoopvoorwaarden een opschortende voorwaarde voor het bekomen van een woonkrediet staat, maar dat moet u dus op voorhand checken. Omdat de openbare verkopen op voorhand worden aangekondigd, hebt u als bieder sowieso wel wat tijd om na te denken over een eventueel bod en om u te informeren bij uw bank.

Maar ook als u niet als winnaar uit de bus komt, blijft uw bod bindend. Dat zit zo: na de sluiting van de biedperiode moet de notaris enkele controles en opzoekingen uitvoeren. Voor hij het pand definitief toewijst, zal de notaris bijvoorbeeld checken of de koper het pand wel mag kopen. Is dat niet het geval - bijvoorbeeld als de koper minderjarig zou zijn - dan kan een vorig bod alsnog als hoogste bod uit de bus komen. Uw bod is daarom tot en met tien werkdagen na de sluiting van de biedperiode bindend.

8. Wanneer moet u de verkoper betalen?

Koopt u een bestaande woning, dan duurt het doorgaans drie à vier maanden voor u zich officieel eigenaar mag noemen (bij het verlijden van de akte) en de verkoper betaald dient te worden. Bij een online openbare verkoop verloopt dat proces een stuk sneller. Na afloop van het biedproces heeft de notaris tien werkdagen om het pand toe te wijzen. Maar in de praktijk gaat dat sneller. Zodra dat gebeurd is, heeft de koper zes weken de tijd om de verkoper te betalen. Pas dan krijgt hij de sleutels van het pand in handen.

Belangrijk is dat bij de definitieve toewijzing van het pand ook de risico’s in principe overgaan naar de nieuwe eigenaar, ook al heeft die op dat moment de aankoop nog niet betaald. Die mag ook niet vergeten een brandverzekering af te sluiten voor het pand.

9. Moet u een voorschot betalen?

Nee, maar u moet wel vrij snel de kosten, zoals de registratiebelasting en de notariskosten, betalen. Dat moet gebeuren binnen vijf dagen na de definitieve toewijzing van het pand.

Lees verder

Advertentie
Advertentie

Tijd Connect