Wordt uw huis minder waard door einde van woonbonus?

- Transacties: -3 procent

Het verdwijnen van de woonbonus vertaalt zich volgend jaar - vooral in het eerste kwartaal - in een daling van het aantal transacties, verwacht het vastgoedpanel van Netto/De Tijd. Voor 2020 gaat het uit van 3 procent minder vastgoedverkopen op de Belgische markt. Het afschaffen van de woonbonus mag dan al beperkt blijven tot Vlaanderen, dat gewest is goed voor twee derde van de Belgische woningmarkt.

De daling van het aantal transacties wordt afgeremd door de grote interesse van investeerders, die vastgoed kopen om het te verhuren. De woonbonus was voor hen nooit doorslaggevend.

- Prijsdempend effect: -0,6 procent

Drie op de vier experts verwachten in 2020 een (extra) neerwaartse prijsdruk op de Vlaamse markt. De afschaffing van de woonbonus wordt niet volledig gecompenseerd door de verlaging van de registratierechten. Een woning wordt dus moeilijker te financieren en voor minder mensen haalbaar. De millenniumgeneratie staat bovendien niet te springen om te investeren in een woning.

Een impact van -0,6 procent lijkt niet veel. Maar de reële waarde van een woning dreigt daardoor te surplacen in 2020. Het panel verwacht bescheiden prijsstijgingen voor zowel huizen (+1,3%) als appartementen (1,4%), maar daar moet de inflatie nog afgetrokken worden. De inflatieprognose bedraagt 1,4 procent voor volgend jaar. ‘We gaan nog altijd uit van een zachte landing. Voor 2020 verwachten we dat de prijzen de inflatie volgen en er maximaal een half procent onder liggen’, stelt Pieter Decelle, beleidsmedewerker wonen bij CIB Vlaanderen.

- Nieuwbouw in de verdrukking

De specialisten zijn het er bijna unaniem over eens dat de afschaffing van de woonbonus de fiscale scheeftrekking tussen nieuwbouw en de bestaande woningmarkt nog vergroot. Nieuwbouw kan niet mee profiteren van de verlaging van de registratierechten. Op nieuwbouw wordt btw betaald, geen registratierechten. Die handicap komt boven op de strengere duurzaamheidsnormen voor nieuwbouw.

2. Wat is de impact op middellange termijn (vijf jaar)?

- Niet minder, maar meer transacties

De daling van het aantal transacties na de rush van eind 2019 zal relatief snel verdwijnen. De verlaging van de registratierechten zal meer mensen ertoe aanzetten een woning te kopen of te verhuizen, is de consensus. Ook de instap in de woningmarkt vergemakkelijkt erdoor. Registratierechten worden bij de start betaald, op financieel vlak meestal het moeilijkste moment voor de koper. Het aantal transacties zal ook stijgen door de vele investeerders die woningen kopen om te verhuren.

- Prijsdempend effect: -5 procent

Elk jaar komt er een generatie bij die het moet doen zonder de fiscale ademruimte van de woonbonus. Dat leidt tot een blijvende druk op de prijzen in Vlaanderen. De gecumuleerde negatieve prijsdruk bedraagt 5 procent over vijf jaar, is de verwachting. Ook over die periode dreigt de reële waarde van woningen ter plaatse te trappelen.

Volgens de hypothese blijven de prijsstijgingen beperkt (+1,8% per jaar voor huizen en +1,6 % voor appartementen) en klokt de verwachte inflatie af op een gelijkaardig niveau (1,7 % per jaar) in de komende vijf jaar. Hoe de prijzen evolueren, zal sterk afhangen van de investeringsmarkt.

De consensus van de experts verschilt sterk van de onderzoeksresultaten die de KU Leuven onlangs publiceerde. ‘De onderzoekers komen uit op een prijsdempend effect van 9 à 13 procent op middellange termijn’, zegt Sven Damen, vastgoedeconoom aan diezelfde universiteit.

- Marktverstorende factor geneutraliseerd

Vrijwel alle panelleden vinden de afschaffing van de woonbonus een goede zaak. De woonbonus was een prijsverhogende factor die zijn doel voorbijschoot, namelijk meer mensen aan een betaalbare woning helpen. De afschaffing creëert de komende jaren budgettaire ademruimte. Alleen vrezen heel wat specialisten dat dat geld in de algemene begroting verdwijnt en niet wordt gebruikt om maatregelen te nemen die de woningmarkt vooruithelpen.

De experts verschillen van mening over de vraag of begin 2020 het beste moment is voor de afschaffing. Een meerderheid is het er niet mee eens dat de overgangsperiode te kort is.

Bijna iedereen vindt dat de afschaffing meer had moeten worden gecompenseerd, met nog lagere registratierechten of met andere maatregelen. Ze willen ook dat de volgende federale regering het fiscale voordeel voor het tweede verblijf ongedaan maakt. Ook de discriminatie tussen nieuwbouw en bestaande woningen moet worden aangepakt, aldus de experts.